作為上海中心城區最大的城中村改造項目、普陀區城中村改造重點項目，真如環宇城MAX的開業，標志著紅旗村從工程“施工圖”變為真如境綜合體“實景圖”。這座功能復合、規模龐大和定位時尚的商業公園將改變上海西北部的商業格局。

如今，真如地區正積極推進武寧創新共同體和海納小鎮數字化轉型示范區建設。從昔日民生洼地到如今區域產業高地，從傳統農貿市場集中地到數字化轉型示范區，這片區域的轉型升級是上海城市更新的一個縮影。

紅旗村的滄桑巨變

約32.3萬平方米體量的真如環宇城MAX，引進超300個品牌商家，包括60余家首店品牌，覆蓋多元業態，并創新探索PARK+TOD業態，將高品質購物場景和城央公園相互融合，打造浦西大型一站式購物公園，也是目前上海唯一組合了山姆會員商店和開心麻花劇院的商業綜合體，實現“一站式”購物娛樂體驗。

據介紹，總建設面積約100萬平方米的真如境綜合體，包含大型商業、超高層寫字樓群、劇院、山姆、公園、長租公寓和高端住宅等七大業態。中海真如境辦公業態——中海中心也將于12月正式開業，未來將成為承載日流量約3萬人次辦公的商務集群。

如今來這里的人們或許無法想象，2014年之前的紅旗村，586畝土地上聚集著90家印刷廠、207個冷庫、16家“四小”場所，9個大型初級集貿市場，1000多個攤位，流動人口多達6萬人，紅旗村的拆遷成為了一塊難啃的“硬骨頭”。

2014年，紅旗村啟動改造后，發展駛入了快車道。2016年，9大市場關停、6萬人口遷移、36萬平方米舊房拆平落地；2018年，開工建設，2023年，規劃藍圖漸次落地。把這個中心城區面積最大、問題最突出的發展瓶頸，轉變為真如副中心核心片區的高品質居住、現代化商務集聚區，背后是從紅旗村到真如境的騰籠換鳥、消費迭代、產業升級的滄桑巨變。

“舊的紅旗村已成為過去，村民已經搬入了新的動遷房，初級市場變成了辦公樓，雖然充滿留戀與懷念，但我們紅旗人對未來滿懷信心……”曾參與紅旗村改造的上海興隆實業有限公司黨支部書記、總經理歸志華說。

改造過程中，中海地產采用“市區聯手，政企合作”的改造模式，充分征詢集體與村民意見，為村民建設就地安置房源，將部分商辦用房以成本價留給集體經濟組織。“城中村”改造“動”的是集體土地，首先保證村民利益不受損，建立可持續造血機制。

上海興隆實業有限公司作為紅旗村集體經濟組織，以入股形式參與“真如境”項目開發，收益再按規定量化給每個村民，同時回購一棟寫字樓，形成多元化的增收長效機制。紅旗村集體資產回購的持有型物業為“中海中心”C座，又名“鴻企中心”，“鴻企”取“紅旗”諧音。

“這種合作模式對于復雜性的城市更新項目來說，能充分發揮各方優勢。”中海地產真如境項目總經理趙維茂表示，眼下村民與中海商業管理團隊并肩工作，學習招商本領。這種模式實現了資產留在老地方，還能持續增值，村民們沒有離開生長的土地，還能獲得更廣闊的職業機會。

目前，上海市首個數字廣告園區落戶在鴻企中心（中海中心C座）。園區以打造“產業要素集聚地、龍頭企業入駐地、知名獎項舉辦地、專業人才涵養地”為目標，為數字廣告企業提供廣闊的發展空間、活躍的交流平臺、有力的技術支撐。年營收超億元的企業已達22家。普陀區以數字廣告園區為抓手，持續優化營商環境，打造具有核心競爭力、示范引領力的數字廣告產業生態。

海納小鎮的未來賦能

2021年，普陀區首次公開發布要在真如地區建設海納小鎮，與杭州云棲小鎮、無錫雪浪小鎮共同打造長三角數字經濟特色小鎮的標桿。

真如境綜合體正是海納小鎮的先發核心項目之一。海納小鎮規劃占地面積2.32平方公里，主要包含真如副中心核心區域，以及武寧路沿線的大院大所集聚區。作為數字化轉型市級示范區，海納小鎮是普陀區推動數字化轉型的重要承載地和先行試驗田，以“小而美、特而強”為目標，助力真如城市副中心打造成面向長三角的會客廳。

智慧交通是海納小鎮數字化轉型應用落地的一個重要場景。在真如山姆會員商店、環宇城MAX、海心劇院等場所，將應用數字商圈個性化感知推送，建設停車誘導發布系統和智慧停車場，以此優化大客流運行組織。

2024年，圍繞經濟、生活、城市治理，海納小鎮計劃推出27項具體的智慧應用場景，也將推動海納工程院、中福會幼兒園、海納數字公園、武寧創新共同體會客廳展館等重點項目全面竣工投用。

海納工程院是海納小鎮的創新引擎。“海納小鎮重點是發展產業數字化和數字產業化，我們把副中心作為數字化產業創新的載體，同時還注重整體培育，構建數字化產業生態鏈。”真如城市副中心管委辦副主任邵新杰告訴記者。

據介紹，未來，海納小鎮還將引入全球創新大會，舉行海納大會，開展路演、高峰論壇，聯合孵化器、投融資對接，舉辦數字音樂節、數字藝術節等，集聚創新力量，推動普陀城市數字化轉型邁向“新高點”。

普陀區發改委副主任李慶飛介紹，在產業發展上，海納小鎮作為真如地區發展的核心引擎，今后將依托武寧路豐富的科創資源和真如地區完善的配套支撐，聚焦數字化轉型方向，瞄準前沿科技與未來產業發展趨勢，聚焦大模型、量子信息、類腦計算等前沿領域，重點發展先進計算、深度智能、元宇宙、數字廣告、數字服貿、數字能源等新興產業。

真如境的全新形象也呼之欲出：以真如環宇城MAX、山姆會員店、LOVE@大都會、盒馬X會員店、綠地繽紛城、上海復悅薈等為代表的城市商業綜合體正打造成為“上海購物”消費新高地；海納中央公園、海納數字公園相繼建成，真如綠廊即將呈現，增添開放共享的生態空間；上海西站、空中連廊、H型公共車行通道建設，讓交通“觸角”不斷延伸；以海納小鎮為載體的數字化轉型示范區建設不斷推進，將助力創新和數字化轉型新高地建設。