去年底至今，各地的土地出讓陸續出現了限定未來房屋售價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化，其中隱含了土地招拍掛制度的改變。這源于租售并舉相關政策的推動，也反映了買賣雙方對土地和城市有了新的價值認知。

10月末，土地市場迎來了年終高潮。

僅10月30日，廣州、杭州、北京、南京等地紛紛掛牌出讓土地，開啟四季度出讓大幕。年內，北京土地出讓金合計已達2129億，刷新歷史記錄。

面對大量供應的“面粉”，房企的投資熱情未減，但已謹慎很多，競自持面積和溢價率都出現了回落。

從公開資料來看，未來幾個月，北京、武漢、深圳等地還將出讓多塊土地，第四季度將迎來土地出讓高峰。

2017年是個轉折的年份。土地供應的大幅增加，伴隨著土地出讓方式的變化，不僅助推著房企業務的轉型，也將給地價、房價帶來深遠影響。

四季度供地大幕開啟

十月最后兩天，全國多地土地拍賣市場顯得格外熱鬧。

10月30日，北京99億出讓順義、房山、大興3地，其中后沙峪地塊以49.5億成交，另外兩宗出讓金分別為36億與13.5億。

其中，競爭最激烈的是順義區后沙峪鎮馬頭莊村地塊，經過數十輪競爭并調整了一次競價階梯后，被中糧天恒恒基旭輝聯合體以12%自持面積比例拿下。

至此，北京10月土拍收官，共成交9宗經營性地塊，賣地金額261.5億元。據克而瑞統計，截至目前，今年北京土地出讓金額已經達到2129.15億元，歷史上第二次突破2000億元大關。

南端的廣州，在同一天賣地近百億。

10月30日，廣州出讓5宗地，涵蓋黃埔、番禺、南沙、花都四個區。

此次拍地分為兩輪，下午拍賣的花都、南沙三宗地塊競爭比較激烈。最熱門的南沙東涌鎮地塊由美的地產以11億元+配建450平方米拿下，折合樓面地價11280元/平方米，這是美的進入廣州的第一個項目。

上午拍賣的番禺、黃埔地塊平淡收場。其余四塊地最終由碧桂園、萬科、越秀、時代拿下。總體來看，當天88.7億元的總起拍價，合計出讓總價為95.62億，總競配建面積8100平方米。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，整體來看，開發商仍然看好廣州的后市，市場缺貨，房企需要補庫存仍是樓市的基本情況。

同日，杭州出讓3宗土地，分別為大江東核心區北二路商住地塊、義蓬街道住宅用地及前進片區商業地塊，吸引了包括碧桂園、龍湖、金地、華僑城、陽光城等品牌房企參與爭奪。

相關機構發布的數據顯示，10月份，全國土地市場供應量同比增近四成，各線城市供地同比均有增加。

整體來看，今年主流城市土地供應均明顯增加。截至目前，北京、上海、南京、重慶、蘇州和杭州等6個城市的土地出讓金額超過了千億。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至10月中旬，拿地最積極的53家房企合計拿地金額達到了18791億，與2016年同期拿地金額對比，漲幅達48%。

申萬宏源報告顯示，9月中央全國政府性基金收入與支出分別累計同比增長33.30%與31.4%，較前值繼續走高，主要原因在于土地出讓收入增速達39.4%，創年內新高，帶動政府性基金支出繼續走高。預計10月還將增長。

根據各地官方數據，接下來的11-12月，還將出現一波土地出讓行情。

北京國土資源局網站顯示，至今年11月16日，北京年內還有11宗經營性地塊拍賣，起始總價443.08億元，即2017年全年，北京土地出讓金將至少突破2572.23億元，再創歷史新高。

武漢土地交易系統在10月30日掛出公告，將以招標和掛牌（包括現場掛牌和網上掛牌）方式出讓19宗地塊的國有建設用地使用權；深圳也將掛牌出讓位于龍崗區龍城街道、南山區后海中心片區的2宗土地。

被平抑的地價

2017年，不少開發商都意識到了市場正在發生根本性的變化，尤其是在土地市場。

2004年出臺的土地招拍掛制度推動了市場的繁榮，但價高者得的拍賣模式也帶來了弊端，就是地價一路上漲，高價地頻現。

去年底至今，各地的土地出讓陸續出現了限定未來房屋售價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化，其中隱含了土地招拍掛制度的改變。

而這些改變，源于租售并舉相關政策的推動。

2015年1月，住建部發布的《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》提出，支持房地產開發企業改變經營方式，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。同年12月，中央經濟工作會議提出要發展住房租賃市場，再次將發展“租售并舉”推向了風口。

2016年12月，北京首開自持先河，萬科109億元拿下北京海淀區2宗自持100%地塊。自此開始蔓延到其他城市，杭州、上海也開始對競拍房企提出了“競自持”的要求。

深圳亦開始試水“只租不售”的土地模式。10月10日，深圳公開掛牌出讓龍華A811-0323宗地，掛牌起始價7.77億元，最高限制地價為10.1億元，并以住房全年期（70年）只租不售方式出讓。同時明確，租賃住房及商業用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉讓。

而廣州此次出讓的5宗地，均采取“限地價+競自持+搖號”的網上掛牌方式出讓。據21世紀經濟報道不完全統計，截至目前，全國出讓的自持用地已近80幅。

對此，廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，接下來可能更多出現適合租賃和自持的土地出讓，這是開發模式的一種轉變。

土地出讓方式的改變，帶來的結果和影響之一，是將平抑地價、房價，這也是房地產調控要達到的目標。

黃韜認為，花都南沙的拍地雖然激烈，但還是在理性范圍之內，開發商搶地氣氛有所下降，并沒有出現過高或者過熱的情況，這也是調控的效果。

而北京樓市降溫半年后，土地市場也開始退燒。如大興區黃村鎮地塊以0溢價出讓，另一宗則以底價成交。這是年內北京土地市場第一次住宅土地0溢價，也是第一次出現2宗土地未競持有的情況。

中原地產首席分析師張大偉指出，在連續一年的嚴格調控下，房企的資金面逐漸收緊，搶地積極性開始回落，土地價格出現了明顯的高位回落，相比上半年動輒50%的持有比例，近期的自持比例大幅度降低。

張大偉認為，目前房企的拿地難度依然很大，要從降低管理成本，加大地下、車位等開發強度尋找利潤；而從2016年9·30新政開始，北京嚴格限制簽約，很多開發商回款壓力極大，能夠用于土地市場的資金量減少，后續地價很可能會出現趨勢性的下行。

根據北京市規土委綜合統計，截至目前，北京土地市場上總共成交了40宗“限房價、競地價”地塊，或將有效平抑地價、房價預期。

另一方面，世聯行研究指出，土地出讓模式改變的背后，也反映了買賣雙方對土地和城市有了新的價值認知。賣方地方政府重就業和城市升級，買方開發商轉型城市運營商，注重持有和運營。