靜安區北部的延平小區是個典型的袖珍小區，由于樓盤小，多年來與其他小區合用一處物業管理，但物業管理狀況一直不太理想。今年7月，在共和新路街道黨工委與居民區黨總支支持下，小區業主嘗試物業自管。記者采訪了解到，在過去四個多月里，小區環境面貌有了很大變化，居民參與社區治理熱情也非常高。不過，這樣的業主自管物業并不容易，街道更希望以此發揮“鲇魚效應”，刺激物業公司提高服務質量。

順應民意，小區實行物業自管

今年3月，延平小區召開了一次業主大會，內容是“物業管理以后怎么辦”。

原來，老公房小區——延平小區是上海典型的袖珍小區，總戶數只有500戶左右，房子多是一層四戶，平均每戶40多平方米。因為規模太小導致物業服務的投入產出比太低，市場化的物業企業都不樂意管理這樣的社區。所以，多年來，延平小區與隔壁的商品房小區錦灝佳園共同使用一處物業公司。但由于延平小區的物業公司不在小區辦公，遇到急事遠水救不了近火。7年前，小區實施了“物業管理與自治管理并行的管理體系”：日常房屋維護由物業公司負責，收取小區業主每月每平方米0.18元的管理費；保潔和保安由小區業主自行聘用，費用主要靠小區停車費和每月每戶2塊錢的保潔費支付。

今年年初，延平小區通過靜安區的“美麗家園”建設而舊貌換新顏，小區硬環境為之一變。居民區黨總支、居委會、業委會萌生了改善小區軟環境的想法。居民區黨總支書記馮亦懷說，大家商議后認為，想要改善小區的物業管理水平有兩種途徑，要么整體交付物業公司管理，走專業化路線，要么放棄物業企業、徹底自治。

采用前一種方案，物業公司估算，需要把物業費提高到每平方米0.8元；采用后一種方案，業委會與居委會估算，每平方米0.5元的物業費標準應該可以支撐自治管理，但是居民區要成立專門的團隊，業委會得事事親力親為。

到底采用哪種方式，決定權交到居民手上。在業主大會上，超過三分之二的業主選擇了后一種方案。

在大會表決同意物業自管方案，相關流程陸續推進。業委會換屆改選順利完成，新一屆業委會成員從3人增加到了5人；為了加強自治管理，5人之外還額外配套了兩名志愿者身份的顧問。就這樣，今年6月26日，延平小區自治家園揭牌儀式舉行，7月1日小區正式啟動全面的自治管理。

居民同心，為自管提供多重保障

物業自管不是條輕松的路。近年來，上海有不少像延平小區這樣的小區被動或主動地選擇自治管理，單要憑居民區一己之力承擔專業化的物業服務工作，不少自管小區都深感負擔。

馮亦懷與業委會成員還是心里有底的。“一方面，小區已經有連續多年的‘半自管’經驗，對于保安保潔、停車管理等事務并不陌生；另一方面，小區居民比較心齊，為自治管理提供了精神和人力上的支撐；此外，街道和房管辦都對自管表示了全力支持。”馮亦懷說。此外，小區新的業委會5人團隊中有3名黨員，黨員將在社區治理中發揮先鋒模范作用。

物業自管任務都是由熱心的居民志愿者完成，每個人都盡職盡責。馮亦懷說，小區的自治管理由5名業委會成員和2名顧問作為日常管理人員，一周七天，七人輪班執勤；小區按照四名保安、兩名保潔、一名修理工、一名綜合管理員的配置聘用服務人員。

目前支付服務人員津貼的費用主要來自兩個渠道：業主繳納的物業費以及小區停車管理費等公共收益。自管團隊還想盡辦法降低成本：比如，聘用了三名兼職修理工，按件計費，幾個月試行下來，每月維修費用不到2000元，而如果雇傭專職修理工，按照市場價格至少每月4500元。

如今，走進延平小區，只見路面停車整齊、小區綠化養護到位，居民反映房屋維修可以非常及時地獲得響應。居民對物業管理的心態也發生變化，原來不少居民由于物業管理不到位，年年被催著繳納物業費，現在主動繳納物業費的居民變多了，不久前有兩戶居民主動找到自管團隊，要提前繳納2018年全年的物業費。

熟人社區，是成功自管的基礎

延平小區業主的物業自管試行至今還比較順利，但并非所有袖珍社區都適用于這一方式。記者觀察下來，覺得延平小區本身存在濃厚的“熟人社區”基因，是這個小區能實現物業自管的最主要原因。

延平小區是上世紀80年代建成的老公房小區，大部分居民都是居住于此30多年的老鄰居，鄰里情非常濃厚。據了解，這個小區有個上百人的治安巡邏隊、有幫老助老的服務隊、有清潔家園的服務隊、有能工巧匠的匠工隊等多支為民服務隊伍。這些熱心居民志愿者無論高溫酷暑，還是寒冬臘月，每天定人定時對小區的整潔、安保、護綠進行檢查整治。他們都是自治家園的熱心人，更是小區開展自治管理的重要保障。

但是記者也發現，即便走上物業自管道路，還有一些制度性障礙沒有全部解決。如，延平小區自管團隊就遇到了“身份模糊”問題，自管團隊不是企業也不是民間組織，無法給居民開具正規的物業管理費發票等等。

共和新路街道黨工委書記厲蕾說，小區自治管理以來，遇到了一些實際操作過程中的問題，但是在居民區黨總支的引領下，小區自治家園管理組和自治志愿者隊伍一起不斷破解難題，一路摸索著向前推進。目前小區管理有序、居民反響良好，不僅破解了老小區的物業難題，還營造了一個全民參與、互相關愛的有溫度的社區。對轄區內所有的物業公司而言，延平小區的自治管理成了一條“鯰魚”，刺激物業公司提高他們的服務質量。“作為街道，我們要推廣的不是這個模式本身，而是小區在面對問題時，既有解決問題的勇氣與擔當，又有因地制宜解決問題的智慧與辦法。”