本報記者??王營??北京報道

年關將至，房企資金鏈或再承壓。有消息稱，目前有銀行正重啟壓力測試，部分開發商資金壓力將加大。今年以來國內融資渠道持續收緊，加上宏觀調控對房企銷售回款的影響，房企資金壓力疊加。在此境況下，海外融資、資產證券化、聯合金融機構設立并購基金等方式成為房企融資新途徑。

海外融資步伐也在加快。據中原地產統計，年內截至日前，房企海外融資合計已達372億美元，同比漲幅234%。

與此同時，境內融資持續收緊。同策咨詢監測顯示，銀行融資渠道連續4個月融資額持續降低；境內公司債渠道10月僅發行兩筆，均為以前年度獲批并于本月發行的額度；創新融資方式雖融資額環比降低，但仍是大部分房企融資的主要方式之一，其中典型的是與金融機構合作尋求貸款支持。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企海外融資步伐在加快，這主要是因為境內融資難度加大。從數據變化看，境內房企融資總量在減少，而資金價格上行已經成為趨勢。因此，很多房企開始尋求海外融資機會，雖然美元資金價格也在上行。

　　房企出海找錢

11月以來，房企公開可統計的融資已經達到10筆。

11月7日晚間，合景泰富地產控股有限公司發布公告，計劃發行于2024年到期本金總額3億美元的5.875%優先票據，所得款項凈額擬將若干債項再融資。合景泰富表示或會應市況變化調整款項用途，擬**于活期存款、定期存款或貨幣市場工具。

11月10日，萬科企業股份有限公司公告稱，旗下萬科地產香港近期進行第八次發行，即金額為10億美元的10年期定息票據，票面利率3.975%。有關票據將于香港聯合交易所有限公司上市。此筆中期票據是根據此前定下的44億美元中期票據計劃發行。

11月22日，時代地產宣布，公司及附屬公司擔保人與德銀、UBS、花旗、興證國際、國泰君安國際、海通國際、工銀國際及浦銀國際就發行3億美元2023年到期6.6%優先票據訂立購買協議。票據發行所得款項凈額估計約2.947億美元，擬用作其若干現有債務再融資。公司將尋求票據于聯交所上市。

與之對應的是，房企境內融資日益艱難，融資成本也大漲。中原地產監測顯示，2017年來發行的債券利率均在5%-6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看，國內房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行，很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

一家地產公司旗下的融資機構相關人士告訴21世紀經濟報道記者，因國內監管嚴格、融資不暢，目前公司正努力尋求各種可突破的融資渠道。這也包括成本略高的海外融資。

21世紀經濟報道記者發現，房企發行的海外融資計劃成本并不低。絕大部分成本在7%-8%。其中，龍湖、綠地等企業海外融資成本較低，最低可至3.875%。

從融資幣種來看，2017年10月房企融資仍以人民幣為主，美元次之、港元第三。不過，海外融資數額在增加。同策咨詢統計顯示，人民幣融資金額446.12億元，占比83.95%，環比減少27.695%；美元融資總額62.08億元人民幣（9.35億美元），占比11.68%，環比絕對值沒有增加，但由于融資總額降低，占比增加；港元融資總額23.23億元人民幣（26.88億港元），占比4.37%，環比大幅增加。10月海外融資總額折合人民幣85.3億元，相比上月83.54億元基本持平。

　　“錢途”嚴峻

從整體形勢看，房企融資狀況均不樂觀。

從研究院監測的40家典型上市房企融資情況來看，10月出現了明顯“收緊”跡象。其間40家房企完成融資金額折合人民幣共計531.53億元，環比減少了24.14%。自6月融資峰值以來，7-8月融資總額持續下滑，9月融資額較8月雖有提高，但仍未超過7月816.15億元融資額，10月融資額絕對值比8月減少90.55億元。

融資成本也大大提升。10月僅有1筆利率小于5%，融資成本最高的一筆為中南建設為子公司與平安信托簽署《債權轉讓合同》提供的擔保，轉讓21億元應付款項的權利，年利率達8.7%。

同策研究院分析師李霄霄表示，2017年前三季度，中國實際GDP增速為6.9%，CPI累計同比增速為1.5%，加上經驗值（+2%-3%）變動，那么2017年上半年M2同比增速維持在10.4%-11.4%之間。前三季度M2同比增速降為9.2%，低于合理區間值，表明貨幣存在缺口。黨的十九大也提出“健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架，深化利率和匯率市場化改革。健全金融監管體系，守住不發生系統性金融風險的底線”。這預示著，房企金融監管層面將進一步趨緊，房企融資難問題也將愈演愈烈。

張大偉認為，從資金成本看，支持2016年房地產市場爆發的主要原因是房企可獲得來自各種渠道低價格資金。其中，公司債是房企低成本資金的主要來源。然而，2017年以來，房企境內發債難度加大，海外融資難度也越來越大，資金壓力明顯增加。這對于前期拿了較多土地、過多使用杠桿的房企而言，銷售壓力可想而知。

張大偉表示，從目前調控趨勢看，發債等渠道還有可能繼續收緊。另外，人民幣匯率波動對房地產市場的影響將加大。在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。預計一些房企在未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，這也要求其加快銷售回籠資金。