當地產黃金時代成為過去，白銀時代又遭遇拍地自持加大、限貸限購、“房住不炒”政策限制，過去長期粗放的增長模式已觸及“天花板”； 人口結構改變、購房人群減少以及存量市場壓力，房地產市場已經沒有了過去的高速發展的土壤，房企整體利潤率逐年下滑，盈利壓力增大。

數據顯示，2016年全國百強房地產開發企業的營業收入均值達392.1億元，凈利潤均值達45.7億元，同比分別增長36.8%和26.2%。也就是說，百強房企凈利潤增長率低于營業收入增長率10.6個百分點。今年1至4月，全國商品房銷售額和銷售面積分別同比增長20.1%和15.7%，增幅均降至一年來的最低點。行業“增收不增利”現象依然凸顯。

面對利潤增速下滑，求轉型、找出路，對未來重新布局成為眾多房企應對新形勢變化的明智之舉。

華夏幸福探索PPP模式獲得成功，華僑城淡出住宅市場主攻文旅產業，融創富力收購萬達資產……表明了房企大軍進入了“開發商”向“運營商”、“服務商”轉化的決心。而另一方面，一些房企更是走向他們不曾熟悉的領域，在全行業領域內發起沖擊。泰禾集團進軍院線、保險版圖，萬達集團重拾體育產業，山水文園集團涉足大健康領域。專家指出，地產專業化企業，轉變成為橫跨多個領域的綜合性多元化公司，面對未知領域的投資風險，各大房企管理層的投資眼光和轉型能力正在接受考驗。

　　“請不要叫我開發商”

不久前，華僑城集團退出北京南城地王項目新著東方，在外界看來，這個三家聯合投標、取得土地后另外兩家退出的地王從一開始就不被看好，而隨著泰禾集團蠶食般的最終將該項目一舉拿下并更名金府大院，有關華僑城何去何從的討論又甚囂塵上。

據接近華僑城人士透露，華僑城退出新著東方，除了由于市場變化導致的延期開盤和資金壓力外，集團內部“賺慢錢”取代“賺快錢”占了上風。這家來自于南派的企業在北方的布局試圖將自己拉回到熟悉的軌道上來。華僑城北方集團的發展定位，將以“京津冀”城市群為核心，構建北京、天津、河北三大區域發展中心，實現三中心多點布局。通過“文化+旅游+城鎮化”的布局模式，更多推進新型城鎮化項目的發展。

比如，華僑城將在北京門頭溝齋堂和北京昌平十三陵分別打造特色小鎮項目。其中，北京門頭溝齋堂項目的突出特色是自然景觀和人文歷史資源，北京昌平十三陵項目則依托于世界文化遺產十三陵這個強大的IP，將其打造成為明文化創意高地、國際旅游度假區、聯合國人居示范區。

與華僑城轉型相比，深耕河北的華夏幸福則很早就主動向城市運營商轉變。

11月7-8日，2017年中國產業園區大會在上海舉行。在年度榜頒獎盛典現場，華夏幸福囊括多項大獎，行業龍頭地位不變，優勢依舊明顯。這個多年靠“一個北京城，四座孔雀城”廣告詞被人們熟知的開發商，在十幾年間，已經發展成為中國領先的產業新城運營商。截至2017年上半年，總資產逾3200億元，納稅額89.6億元。在首先發布的主榜單—《2017年度中國產業園區運營商TOP50》中，華夏幸福再奪榜首。

而悄然間，華夏幸福已經有意無意試圖跟孔雀城“劃清界限”，雖然是同一個老板，但華夏幸福將成為城市運營商的領軍者，而孔雀城仍然是那個在河北占有率第一的開發商。華夏幸福已經不愿意讓人們稱它為開發商。

據華夏內部人士透露，華夏幸福至今圍繞國家戰略重點區域，夯實鞏固京津冀區域，積極布局長江經濟帶，謀劃卡位珠江三角洲和“一帶一路”。截至2017年6月底，事業版圖已遍布北京、河北、廣東、湖北、江蘇、浙江、四川、安徽、河南以及印度尼西亞、印度、越南、埃及等全球70余個區域。2015年7月，固安縣政府與華夏幸福共同探索的PPP模式，作為創造性典型經驗，入選國家發改委PPP示范項目。2016年10月，華夏幸福固安高新區及溧水區產業新城項目雙雙入選第三批政府和社會資本合作示范項目，再獲國家認可。

除了華夏幸福，萬科等一線房企也積極向城市運營商轉型，城市運營商之后，更多的名字將取代開發商的稱號——城市服務商、城市物聯商、城市綜合供應商……

　　房企跨界 原因不一

上文提到房企轉型，其實仍然是跟土地有關的生意，并不能算真正的轉型。而積極涉足非地產領域的嘗試，則讓人們看到了房企跨界轉型的決心。

上周，香港機場。泰禾保險的廣告大屏布滿候機大廳，讓很多內地赴港辦理保險的內地人駐足觀望。畢竟在香港能在保誠、安邦、宏利、安盛四大保險公司壟斷的領域忽然冒出一家內地公司，確實讓人意想不到。

在完成對香港大新金融旗下壽險業務的收購5個月后，泰禾在香港的壽險版圖正式確立。11月24日，泰禾投資集團有限公司（以下簡稱“泰禾投資”）宣布，旗下香港人壽正式命名為泰禾人壽保險有限公司（以下簡稱“泰禾人壽”）。未來，泰禾人壽將深耕高端人壽保險市場，推出的產品涵蓋儲蓄、投資、醫療、危疾及人壽保障等多方面。據悉，泰禾人壽前身為大新人壽保險有限公司，在香港扎根接近三十年，業績卓越穩健。早在6月19日，大新人壽母公司大新金融對外發布公告稱，已正式出售大新人壽保險及大新保險服務全部股權，收購方為泰禾投資。

據泰禾某高層向北青報記者透露，泰禾保險未來目標確實是瞄準這些國際化保險公司的，為了搶占份額，未來推出的險種的競爭力，一定會超過這些運營多年的老牌保險公司。

泰禾集團、珠江集團向保險領域進軍，而北京老牌私企山水文園集團則向大健康發起沖擊。開發商與三位諾貝爾醫學獎獲得者以及世界上眾多生命醫學工程醫生聯合成立世界抗衰老生物醫學會。

山水文園集團相關人士告訴記者，在北京平谷金海湖，將每年舉辦世界抗衰老大會。對接世界各國優質資源，搭建規范的健康產業平臺，整合全球抗衰老生物醫學資源，同時醫學會全力支持生物醫學抗衰老領域的創新性研究項目，“讓很多人活100歲”并不是夢想。

記者在調查中發現，每個企業無論是主動還是被動轉型，除了地產本身不太好做之外，基本都出于以下幾個原因。

首先，與房地產開發相比，有些領域利潤更高，賺錢相對容易。

與房地產業目前普遍的利潤率相比，很多行業利潤率要高于它。正如很多開發商都宣稱自己是做金融的道理一樣，由于本身的行業就是大資金運作的產物，因此跟基金、信托打交道非常多，因此，轉入金融行業相對容易。而開發商多年的經驗，他們很容易判斷一個項目前景、成本、運營乃至后期銷售，因此，從開發商變為投資者，更容易讓他們從更高的維度把控市場，成功率也非常大，資金也相對安全，利潤率也很高。

其次，緊盯長期生意，追求百年大計。

泰禾的轉型，與開發商的眼光是分不開的。據泰禾內部人士介紹，泰禾高層已經遠遠不滿足于地產開發帶來的效益，而且也對后市充滿敬畏，因此，雞蛋不能放在一個籃子里，積極尋求長期模式成為目標。而無論是院線、還是保險，一是滿足人們精神追求，一是滿足人們未來需求，對人們來講都是剛需，因此，提前布局并且深耕，無論哪個領域發生根本性變化，另外的模式還能很高地維持公司的正常運營。

第三、看淡市場，被逼轉型。

與地產企業排行前五十強未雨綢繆般轉型不同，很多中小型房企的轉型略顯無奈。在動輒幾十億上百億拿地成本面前，連“不差錢”的大開發商都得抱團取暖，更別說中小型開發商了。而他們的轉型之路其實是一條生存之路。

目前，在北京，越是小型開發商越惜售。原因就是一旦房子賣完了，還沒有新的項目入手，團隊就散了，公司也危險。而在惜售同時積極尋找出路，就成為必然。目前，小型開發商有南非挖金礦的，有進入食品領域的，有收購白酒廠的。在這些領域面前，他們之前在地產領域積累的資金，很容易強勢地殺入這些市場。

　　房企跨界利弊共存需謹慎

無論是無奈也好，積極也罷，轉型、跨界，都是房企積極探索新業態的努力之舉。但是，有一句商業場上亙古不變的話，成為懸在房企頭上的一把達摩克利斯之劍——不熟不做。因此，有專家提醒，房企跨界轉型利弊共存要謹慎。

前文提到有房企涉足非洲金礦，開始談的好好的，為了避免麻煩，還有所謂的政府保護。風風火火干了一年，馬上該見效益了，遇到該國大選，引進他們的那一派下野，新上任的高層不承認此前的合作，該房企灰溜溜退出了該國。此類事情，在萬達身上也同樣發生過，萬達收購西班牙大廈，也是因為前后任政府換屆，理念不同，因此成了一個雙方都難以啟齒的生意。

早在2012年，廣州星河灣信誓旦旦進軍高端白酒市場，但最終因為種種原因，至今成就仍不大。而另外一些酒廠也被房企收購，直到目前，仍有開發商年底給員工的福利，是拿這些收購酒廠的酒沖抵的。在市場上沒有銷路，只能內部消化了。

專家指出，雖然房企轉型、跨界有一個先決優勢，就是資金充足，貌似進入一個新領域起點高。其實不然，實業需要大量的前期投入和技術支持，而房地產業的運行模式則相對簡單得多，所以在一個新領域沒有一定基礎和相關經驗，將是房企跨界經營面臨的最大困境。但無論如何，轉型已經成為房企未來出路的主題。

專家認為，正如阿里巴巴董事會主席馬云所說，這是一個大跨界的時代。具體到房地產企業，很多中外著名房企也都在不斷跨界發展的進程中。當然，這些跨界行為或許有兩種可能，或是擴大規模和經營范圍、以期進一步做大做強，或是尋找新的突破口、為徹底轉型鋪路。無論哪種情況，都實屬正常，中國房地產企業經過幾十年的快速發展，也確實到了一個重要的調整期。 本版文/本報記者 張劍

　　本周可申購共有產權房項目

繼順義金隅大成·金成雅苑二期申購完成以后，近日，北京又有兩個共有產權項目入市接受申購，兩個項目分別位于延慶和平谷區，共可提供近2000套共有產權房。

申購地址：http://zzfws.bjjs.gov.cn

項目名稱：天潤·和麗嘉苑

開發企業名稱：北京天潤誠澤房地產開發有限公司

項目位置：北京市延慶新城05街區（東關地塊）

均價：14000元/平方米（含全裝修）

戶型：約53-74平方米一居138套，約79-90平方米二居450套，約89平方米三居32套

套數：共620套

共有份額比例：單套住房的購房人產權份額比例為50%，北京市延慶區住房保障事務中心（政府產權份額代持機構）持有剩余50%份額。

房源安排：

（一）項目70%房源（共計434套）面向以下家庭搖號選房：為了充分考慮延慶區實際情況，此次房源僅面向延慶區非農業戶籍無房家庭和在延慶區連續工作滿三年的本市其他區非農業戶籍無房家庭。

（二）項目總房源的30%（共186套）面向以下家庭搖號選房：在延慶區重點企業工作的非京籍無房家庭，申請人在本區連續就業滿二年或就業簽約合同剩余年限滿二年且在本區連續繳納社保3個月及以上（以社保繳納地為準）、全日制本科及以上學歷或中級及以上職稱。

（三）為了合理配置資源，家庭人口為3人及以上家庭只可選擇二居及以上戶型。家庭人口為2人及以下家庭只可選擇二居及以下戶型。

（四）房源如有剩余，未選房申購家庭按搖號結果依次遞補選房。戶型面積：約46-74平方米一居,約79-89平方米兩居。

申購時間：2017年11月24日上午10:00至2017年12月09日中午12:00

三居2-90C戶型

項目名稱：北京城建棠樂

開發企業名稱：北京兆福房地產開發有限公司

項目位置：北京市平谷區山東莊鎮西瀝津村

均價：14500元/平方米（含全裝修）

戶型：約90平方米兩居991套、約120平方米三居308套，約50平方米一居6套

套數：共1305套

共有份額比例：單套住房的購房人產權份額比例為70%，北京市平谷區住房保障事務中心（政府產權份額暫代持機構）持有剩余30%份額。

房源安排：

（一）項目總房源的70%（共計914套，詳見附件1）面向以下家庭搖號選房：平谷區戶籍無房家庭和在平谷區工作的本市其他區戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女，其中單身人士需年滿30周歲）。

（二）項目總房源的30%（共391套，詳見附件2）面向以下家庭搖號選房：在平谷區工作且符合北京市共有產權住房申購政策的非京籍（新北京人）無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女，其中單身人士需年滿30周歲）。

（三）房源如有剩余，未選房申購家庭按搖號結果依次遞補選房。

申購時間：2017年11月27日上午10:00至2017年12月16日下午17:00

A、Aa三居戶型

文字整理/門庭婷