中國房價未來走勢分析

總的判斷為：中國房價短期穩定、中期不確定、長期看漲。

任壽根

關于中國房價走勢的觀點分歧較大。筆者總的判斷為：中國房價短期穩定、中期不確定、長期看漲。

一、房價短期總體穩定，近年漲幅大的少數城市或穩中有降

所謂房價短期平穩，是指房價在總體上短期內不會大漲大跌，呈現穩定表現，但從結構上看，過去15年房價漲幅過大的少數城市，其房價會出現“穩中有降”的情況。2018年出現暴漲不現實，也不會出現暴跌。

短期穩定（不會出現暴漲暴跌）的原因主要源于六個“穩定”。

第一，貨幣供給量以及利率穩定。目前中國貨幣量已超過160萬億元，已連續多年處于較高增長水平，短期內大幅發行貨幣的可能性低，同樣大幅減少貨幣供應量的可能性也低。從外部環境看，中國貨幣供應量短期內大幅增加的可能性也低。美國貨幣政策已經發生方向性的改變，即由寬松貨幣政策向中性貨幣政策，進而再向緊縮性貨幣政策轉變。從歐洲情況看，歐洲貨幣政策自次貸危機、歐債危機以來，一直處于寬松狀態，但隨著歐洲經濟的復蘇，歐洲央行加息概率在提高，這也是中國在制定貨幣政策時應考慮的重要因素。

第二，人民幣匯率穩定。2017年3月以來，人民幣對美元匯率出現一個“逆轉”，出現**態勢，中國外匯儲備穩定。人民幣匯率穩定對穩定國際**者信心、人民幣國際化、吸引國際資本具有重要作用，從而對穩定包括中國房地產在內的中國資產價格大有裨益。

第三，樓市調控目標穩定。近些年來，中國采取了大量行政性措施調控房價，其目標是防止房價大幅波動。對房價影響最大的是房產稅制度改革和貨幣政策，行政性調控措施僅會抑制房價過快增長，不會導致房價大跌。從近些年的實際情況看，也是如此，行政性的調控措施沒有導致中國房價大跌。不少居民曾經擔憂限購、限貸、限售、共有產權、租售同權等這些行政性調控措施會導致房價大跌，其實，行政性措施的根本作用是，控制房價過快增長，抑制非理性**。從短期看，中國房地產調控不會出現松動跡象，即防止房價過度波動的調控目標不會改變，“住房是拿來住的，不是拿來炒的”這個定位不會改變。

第四，房地產市場本身需要“休整”。由于近15年中國房價漲幅過大，市場本身有調整的需要，有“休息”一下、“理性”一下的需要。這也決定了短期中國房價不會出現大漲。統計數據顯示，北京等一些城市住房交易量同比大幅下降。住房交易量是反映房價走勢的一個重要指標。

第五，通脹率會表現穩定。據國家統計局公布的數據，2017年1月至11月平均全國居民消費價格總水平比去年同期上漲1.5%。總體看，中國物價保持平穩態勢。未來短期內，中國通脹率不會出現大的波動，房價也不會因通脹率波動而發生劇烈波動。

第六，中國短期城市化水平穩定。由于戶籍等原因，中國實際的城市化水平或被低估，未來在短期內不會出現一個“突然式”的大幅提高，這就決定了住房需求會處于一個相對穩定的趨勢。

二、房價中期不確定，或出現大漲或大跌

所謂中期不確定，是指房價在中期內未來3到5年的三個“不確定”，或大漲，或大跌。

產生中期不確定的原因主要源于三個“不確定”。

第一，從中期看，美國貨幣政策轉向產生的累積負面因素，對美國股市、樓市會產生巨大沖擊，或刺破美國股市樓市泡沫。由于美國已經進入加息周期和貨幣供應量增幅會逐年下降，當利率未來經過十幾次提高至一個高點時，而再過幾年美國股市、房價會達到一個新高點，其結果可能是股市、樓市暴跌。像次貸危機一樣，美國股市、樓市暴跌，對中國樓市也必然產生巨大的沖擊。2008年美國爆發次貸危機時，中國房價，包括一線城市房價，曾經經歷過一次深度調整。

第二，美國減稅政策產生的不確定性。據估計，未來10年，美國此次減稅帶來的財政赤字可能會增加1.4萬億美元。一旦美國股市、樓市再次出現類似于2008年一樣的劇烈波動，需要政府出資穩定股市樓市時，由于美國政府出現巨額財政赤字，無法履行穩定經濟職能。從中期看，美國緊縮貨幣政策，加上減稅的負面效應，美國股市樓市暴跌的可能性加大，從而對中國樓市產生巨大的負面影響。

第三，中國房產稅制度改革不確定。從中國經濟自身情況看，何時全面推動房產稅制度改革不確定，以及房產稅改革內容也不確定，如其中的稅率究竟為多少不確定。這些不確定因素的存在，導致中國中期(14.800,?-0.04,?-0.27%)房價的不確定性。

當然，從中期看，美國經濟、歐洲經濟、日本經濟以及中國經濟在新興產業強勢發展的帶動下，也存在強勁增長的可能性。如果出現這種狀況，則中國房價經過短期調整之后，或又出現大漲。

三、從長期看，房價會出現穩定上漲趨勢

所謂“長期看漲”，是指從長期看，中國房價存在穩定上漲的趨勢。

長期看漲中國房價，主要源于五個“上漲”因素。

第一，從長期看，世界經濟出現增長趨勢，會有利于包括中國在內的世界各國的房地產市場發展。毫無疑問，經濟增長必然有利于房地產業、房地產市場的發展。從長期看，隨著技術創新的提速、技術應用速度的大幅提高、商業模式的不斷創新，全球經濟有望實現穩定上漲趨勢，中國經濟也將出現高質量的穩定增長態勢。

第二，中國區域經濟和城市經濟不平衡發展的局面會有實質性改觀，這會有利于房價總體上穩定上漲。從現狀看，由于區域以及城市發展水平差距較大，中國各地的房價水平以及上漲速度存在較大的差異，一線城市的房價漲幅以及價位遠超其他城市。但從長期看，隨著類似于粵港澳灣區建設這樣的區域發展措施的實施，隨著東北振興戰略的不斷推進，隨著中西部的崛起，中國區域經濟和城市經濟不平衡的狀況會有較大的改變，欠發達地區和欠發達城市的房價有望實現穩定增長。

第三，20世紀100年美國出現了3次財富大增長，21世紀100年中國也會至少出現3次財富大增長。從長期看，隨著中國經濟增長質量的不斷提高，隨著中國企業并購重組規模的不斷擴大，隨著中國創新能力的不斷提高，中國在21世紀有望成為世界強國，類似于美國20世紀出現3次居民財富大增長，中國在21世紀同樣有可能出現居民3次或3次以上的財富大增長。居民財富大增長的必然表現是房地產需求大增，從而會拉動房價上漲。

第四，中國巨大的人口數量基數以及城市化水平的不斷提高，對房地產的需求會增加。從長期看，隨著“放開二胎”政策的實施，中國人口規模會保持穩定，而且中國城市化水平有望逐步達到發達國家水平，住房需求會穩定增加。

第五，中國居民對房地產資產的配置比例增加。從歷史經驗看，中國家庭或居民購買住房是一種文化，是一種習俗。中國家庭或居民對住房的這種“熱愛”從長期看不會改變，而且，從各種備選配置資產看，相比其他資產，在中國，住房資產更具穩定的保值增值功能。

（作者系經濟學教授、西方經濟學博士生導師）