很多朋友上次看完我們推出的房價片區溢價率一文后，較為關注租賃市場溢價情況，此次我們選取北京近半年普宅整租租賃數據，帶大家了解下普宅整租市場的戶型溢價，片區溢價。

兩居占據絕對市場！

研究發現，普宅整租市場中，兩居室房源占比高達72.3%，也是市場上供需較為均衡的戶型，其次是市場上較為緊俏的一居室，占比為15.0%，此外房源需求皆較少的三居室以上戶型累加占比僅為12.7%。

緊缺帶來高溢價，租金分布呈現微笑曲線

由數據可看出租金居室分布不是我們潛意識的居室越多面積越大，平米租金越低。

而是供需較為平衡的兩居室戶型平均租金最低，一居室供需緊俏帶來高溢價，一居室整租租金比兩居室高30%。

三居室、四居室整租雖客群房源較少，不像一居室那樣緊缺，但由于其客群主要面向中端整租及高端品質整租家庭，較多普通品質的三、四居室房源放到市場前就被二房東攔截轉為合租等供應，故市場上真實供應三、四居室以中高端房源為主，故形成了三、四居室的租金溢價，四居及以上租金基本與一居室持平。

極高的片區租金溢價率！

我們選取北京190個片區所有普宅整租案列進行溢價率計算，（片區溢價率=片區普宅整租租金前10%的均價/片區普宅整租租金中位數-1）

片區溢價越高，代表同一板塊內部租金跨度越大，小區及房源品質帶來的租金溢價越大，也代表了片區內租賃市場的溢價操作空間。

下圖為全市190片區的片區租金溢價率分布：

從分布看，190個片區中40%溢價以上占比達80%，對比二手房價格的片區溢價來看（70%的片區溢價率在30%以下），可發現，租金片區溢價遠遠領先與價格片區溢價，租金溢價基本是售價溢價的1倍以上 （具體數據可見之前文章，房價片區溢價率）。

這也側面說明，更好的位置，更好的小區，房源品質帶來的租金溢價是極高的，經測算，同片區同品質房源近地鐵房（1KM以內）與非地鐵房（2KM以外）的租金溢價就可達到30%以上，這是售價遠不能比的。

這里給公寓運營商，租賃市場參與者們帶來些啟示，租金與開發商新房定價、二手房交易定價邏輯不同，一般房產售價要超30%溢價就得砸入巨大資源，而房產租金的彈性巨大，在硬件投入、裝修差異化、品牌運營上等做足功夫，有較高機會帶來高溢價的，但前提區域得選擇正確，要選擇高收入人群容量足夠，人群層次輻射面較廣的高溢價片區，從下圖全市TOP50的溢價片區分布可以清晰的看出高溢價的片區主要集中在國貿金融街西二旗望京等高收入人群工作片區，這部分人是高溢價品質房的承租者。

云房數據研究中心還會持續挖掘租賃市場數據，大家若有想要探討研究的切入點歡迎文末留言，我們會結合大家關注較高的視角多做挖掘分析

附：片區溢價top10