本周起，各地地方兩會將陸續召開。從安徽、南京等省市兩會上傳出的消息看，增加土地供應、優化供應結構，尤其是加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產市場長效機制的工作重點。而在今年北京兩會上，樊軍、高一軒、毛大慶等房地產行業兩會代表也圍繞租賃領域未來的發展方向紛紛獻策。實際上，借助資本的力量，長租公寓領域行業在過去一年中迅速成長。據統計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間，全國排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓市場。

社會、資本的廣泛關注，讓長租公寓已成為房地產行業最炙手可熱的“IP”。

　　市相

　　租金普遍高于周邊 盈利仍是難題

房間內帶有獨立衛生間，家具、家電、家裝齊備，公寓還配有影音區、健身房、咖啡廳等休閑娛樂設施免費試用……近日，記者走訪北京幾家長租公寓，這些便是長租公寓的“標配”。上述配置遠高于普通民宅，收費自然不菲。

在位于三里屯附近的灣流國際青年社區，記者了解到這里租金為6900-15000元不等，而周邊一室一廳的民宅月租金多數在5500-6000元。

北苑某長租工作人員向記者介紹的房屋面積在30平方米左右，月租金為4700元。隨后，記者從該區域的我愛我家門店得知，該區域房子多為新建小區，一室一廳的月租金價格在4500-6000元。

住在上述公寓的租戶張先生告訴記者，公寓有門禁、專人管理，安全較民宅更讓他放心，他還可以免費在大廳健身。但住進來后，張先生才知道水電費都是商水商電，兩個人水電費300元/月以上。此外，他房屋的隔音效果也不太好，隔壁看電視、聽歌等都可以聽見。

近期，搜狐焦點則實地調研監測了北京19家集中式長租公寓，并選取公寓周邊1公里內普宅租金作為對比。據其提供數據顯示，北京長租公寓的租金普遍高于周邊小區，有的能達到周邊小區租金的2.5倍。

盡管租金高于周邊，一些長租公寓還是陷入“賠錢賺吆喝”的境地。

華菁證券長租公寓行業研究報告指出，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是行業共同的痛點。55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。

鏈家研究院院長楊現領分析表示，從目前的市場情況來看，房企對旗下長租公寓的長期盈利目標設置在6%-7%，但當前大多數品牌的回報率不及1%。

偉業我愛我家高級研究員孔丹在接受媒體采訪時表示，當前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業模式。“總結起來就是‘三高一低’：房價高、營建改造成本高、資金使用成本高，租金收入較低。目前長租公寓處于全行業虧損狀態，實現盈利的屬鳳毛麟角。

　　房企

　　發布融資計劃 資本助力規模擴張

長期盈利模式雖未完全成型，借助資本的力量，各長租公寓企業已開啟一輪新的擴張。

近年來，長租公寓領域頗有漸入“風口”之境，資本流入規模大漲，類證券化資本和專項債券等資金開始涌入。

自2017年10月11日國內首單長租公寓資產類REITs產品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入,5家企業總計392.7億元的融資計劃獲批。類REITs產品和專項公司債等融資渠道的拓寬,正在打破長租公寓的資金掣肘。2017年年末,多家房企拋出了以運營和擴張長租公寓為目的的融資計劃。

1月11日，朗詩與平安不動產有限公司簽訂了戰略合作協議。雙方將充分調動各自優質資源，在長租公寓領域開展戰略合作，共同尋找更廣闊的發展機遇。根據公告，雙方計劃在未來3年內，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，基金目標資產管理規模人民幣100億元，并將委托集團旗下長租公寓運營品牌進行運營管理及設計、改造等。

幾天后，自如完成40億元人民幣A輪融資，領投方是華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構。市場消息指出，融創此次將合計向自如投資5000萬美元，投后占股約1.56%。按此計算，自如目前的估值接近200億元人民幣。

除了外資新派、央企保利和招商蛇口外,民企性質的長租公寓類REITs產品和專項公司債也加入到新型融資渠道中來。不難看出,發展租賃市場,資產證券化、專項公司債等融資渠道的打通,可以說是配套機制,讓原始投資人得到了資金回籠的機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于長租公寓業務，資本為王的觀念很明顯，地產中介服務商與創業品牌為主的長租公寓運營商和房企做的產品有區別，畢竟開發商在資金實力上更為雄厚。

對于地產中介服務商與創業品牌為主的長租公寓運營商來說，未來要做差異化競爭。產品方面也會不斷細分，尤其是做低端、中端和高端物業，這實際上是相關企業需要積極考慮的內容。當然，從短期看類似自如等品牌仍有很大的市場機會，并不會出現被開發商擠壓的風險。

　　銀行

　　試水租房金融“租房貸”來了

除為企業提供REITs產品，銀行業也開始進入租賃市場。

近日，記者從消息人士處獲悉，某銀行北京市分行發布了具有自主知識產權的住房租賃綜合服務平臺，并在手機客戶端同步推出了1000余套真實房源，以及包含70余項產品的一攬子金融服務方案，全方面支持各市場主體參與建設住房租賃市場。

據了解，在個人租戶服務方面，北京市分行推出了個人貸款產品，首期申請最長10年，貸款額度最高30萬，可循環申請，從租期和租金兩個維度進行設定，同時滿足線上和線下申請操作。線上申請主要參考客戶在上述銀行的日均金融資產值、房貸、代發工資、繳存公積金或社保基數以及人行征信五大因素進行額度審定和發放；線下則主要通過提供收入證明和征信記錄兩方面進行貸款申請。另外，個人房源，經調查審核通過之后，也可以通過線下方式進行租賃。

“具有完全民事行為能力、年滿18周歲且原則上不超過65周歲的自然人都可成為貸款對象，并可采用抵押、質押、抵（質）押加保證、保證、信用等多種貸款方式。”一位接近上述銀行的人士介紹說，如果有人假設選擇朝陽路某一套三居室以3年躉交方式租住，傳統按月付租金是13394元，選擇個人住房租賃貸款產品，躉交3年可享受9折優惠，且在一定范圍內提前鎖定房租增幅，每月平均租金為13100元，3年下來可節省約1萬元。

與此同時，作為北京住房租賃體系中最重要的一環，住房租賃綜合服務平臺無疑是住房租賃市場帶來的革新舉措。

“住房租賃綜合服務平臺是立足于‘全平臺支撐、全產品配套、全鏈條服務’定位，謀求落實租購并舉之策，滿足人民住有所居之愿，服務于政府機構、租售企業、個人業主及租客，為住房租賃市場提供了一個強大的綜合解決方案。”該行相關負責人表示，一方面，住房租賃綜合服務平臺在租賃市場監督管理方面，可以建設住房租賃監管服務系統和監測分析系統；另一方面，在市場供給方面建設支持多主體運營的政府公共住房服務系統、企業租賃服務管理系統以及住房租賃服務共享系統，打造“監督+服務”完備的住房租賃解決方案。