從10號線江灣體育場地鐵口出站，向右走可直通地面，向左走則是五角場商圈地下商場——開業不足半年的太平洋森活天地。不久前一個工作日的傍晚，記者走進這條裝修風格古典的地下商業街，看到了“熱氣騰騰”的一幕——兩側及中庭的食品店、水果店、小餐飲店、服飾店等連成片，來往的顧客、行人摩肩接踵。

地鐵出站口處一家快閃進口食品促銷商鋪內擠滿了人，多數顧客已將手里的購物筐裝滿，在收銀區排起了長龍。

事實上，在商業繁華的上海，地下商場這種購物形態早已不是新鮮事物。20年前的人民廣場地下，陸續開張的香港名店街、迪美購物中心等，也曾憑借著鮮活時尚的業態和高度的地鐵連通性，吸引大量的過路乘客和年輕人前來消費。此后，徐家匯、靜安寺、中山公園、五角場、虹橋商圈……紛紛開辟緊鄰地鐵站的地下空間作為吸引商品消費的第二戰場。

倚仗“近水樓臺先得月”的客流導入優勢和“風不吹日不曬雨不淋”的空間優勢，地鐵周邊地下商場曾有過繁盛。世易時移，隨著國民線上消費比重日益增大，地下商業空間是否遭遇困境？新的消費格局下，上海這些地下商場是否還大有可為？

屢次業態調整未能“起死回生”，失落的人民廣場地下商業帶注定扶不起了嗎？

上周四中午12點半，記者從地鐵1號線人民廣場站出站，徑直走向站臺最南端的1號出口。人民廣場1號口地下直通上海1930風情街、香港名店街、迪美購物中心3座緊密連接的條狀地下商業廣場。因近期業態調整，1930風情街整體撤店關閉，往來行人寥寥。

1930風情街

1930風情街走到底是悠長的香港名店街，過道兩邊排布著各類快消服裝店、飾品店、餐飲店。記者觀察發現，行色匆匆的的過路地鐵乘客不少，但真正進店消費的不多。名店街運營方上海地下商城有限公司接待處工作人員告訴記者，商場內平日客流大致如此，周末會明顯增多，主要消費客群是本地年輕人及外來游客。

香港名店街

“放在10多年前，香港名店街可是潮街。同事們常常利用午休時間來逛街消費，特別喜歡在這里買些圍巾、手套等時尚飾品，款式很新穎”，在人民廣場附近上班的江女士告訴記者。10幾年過去了，上海市民的審美和商品需求不斷更迭，香港名店街卻似乎“初顏未改”，潮街不再“潮”。

記者從公開資料中發現，實際上人民廣場地下商業帶并非“十幾年如一日”，早在2014年前后，這里就因飽受線上消費擠兌，屢屢求變。2015年初，香港名店街完成了一次重大業態調整，已將中低端休閑小吃全面關停，引入時尚休閑類輕餐飲。同年，因營業額出現了“斷崖式”下跌，客流下滑超過5成，緊連名店街的迪美購物中心全面調整業態，將原本90%以上為服裝店的商業格局調成“服裝30%、餐飲30%、顧客體驗40%”新業態比例。2017年4月，迪美再次壓縮服裝類店鋪，加大餐飲娛樂業比重。

然而，數次業態調整并沒有從根本上挽救人民廣場地下商業帶。迪美購物中心一家飾品店老板告訴記者，店鋪去年入駐迪美，刨除每月一萬余元的租金，利潤空間不大，地鐵站導入客流也不多，主要依賴旅行團定點投放顧客。記者觀察到，整條商業帶上，除電玩城等體驗式消費區域人氣較盛，商品消費類門店幾乎無人問津。

人民廣場地下商業帶業態仍在調整，餐飲區生意略顯冷清。

屢改不活的人民廣場地下商業空間究竟怎么了？記者日前采訪了上海社科院房地產領域專家，專家指出，以人民廣場為代表的，上海早期規劃的地鐵站點，其地下商業空間存在天然缺憾。其時，上海地鐵規劃的重心是解決交通組織問題，大量地下空間和重點區域位置被用于疏散人流，地下商場則布局在邊緣區域，功能被弱化。因此，作為當時當之無愧的“換乘王”，人民廣場雖發揮了重要的交通樞紐作用，但地下商業區域卻被“流放”至邊緣，很難沾到地鐵大客流的光。

相比之下，上海地鐵在近年的建設規劃中，明顯更加關注空間功能的多元性和聯動性。以靜安寺2號線/7號線換乘處地下空間設計為例，其商業與交通組織功能分配較早先的人民廣場更趨合理，大量客流無需“彎彎繞”就能便捷抵達地下購物空間，地鐵“自帶流量”的客群導入優勢在地下商業空間內得以充分發揮。

那么，人民廣場的“先天不足”是否還能通過后天來彌補？專家提示，人民廣場地下空間規劃上的“硬傷”僅是制約其商業發展的因素之一，更關鍵的問題在于其業態的陳舊和同質化。記者發現，人民廣場地下的幾次業態調整都沒有觸及根本，只是改變了原有商業形態比重。尚存的大量快消商品業態與日益繁榮的線上零售業態相仿，而價格及商品品類卻不及線上渠道有吸引力，沒落背后存在必然性。

有分析指出，到2020年，我國線上、線下商品銷售額將有望達到各50%的比例，加之便利店、水果店等日常消費場所越來越貼近社區，甚至走進社區，原本地下商業空間的購物便利性優勢逐步消失。專家建議，新的市場形勢下，地鐵商業空間應將關注點放在發展體驗式消費上。目前，國內外一些地鐵商業發達的城市如香港、東京、新加坡，都將培訓、美容等服務性、體驗式消費，咖啡館等社交性消費功能作為主營業態，實現與網絡商業模式的錯位發展。

徐家匯與五角場地下商業空間，哪個強？

去年10月，徐家匯地鐵11號口地下空間全面升級改造，開出了日系商業品牌“LINE plus線尚加”。公開資料顯示，該地下商業體借鑒了日本運營的地鐵車站直通式社區型商業設施的經驗，集結了多家日本美食、便利店、藥妝店、眼鏡店等頗具異域風情的特色店鋪，目標受眾則是徐家匯地鐵站內高達16萬人次的日均客流。記者近日在下班高峰期趕赴徐家匯11號口處，卻并未看到預想中的熱鬧場面，人氣遠遠不能與開篇提及的五角場商圈地下商業街相比擬。

徐家匯地下商業。圖片來自大眾點評網

為什么地產界公認的“頂級商圈”徐家匯到了地下，人氣反不如一個“經濟適用”的五角場？專家認為，問題就出在地下商圈和地面商業體的客群適配性上。

上海上一輪城市規劃中，徐家匯和五角場曾并列為“城市副中心”，而在最新的“上海2035”規劃中，五角場地位仍是城市副中心，徐家匯商圈卻升級為中央活動區。經過20年發展，徐家匯成為與陸家嘴、南京西路并列的“頂級商圈”，發展目標是具備與巴黎老佛爺、紐約第五大道等同的國際化商業服務水平，吸引的客群中有相當比例來自城市富裕階層。

不過，這一群體出行往往并不使用地下公共交通設施，對地下商業也不產生需求。因此，徐家匯地下主要服務于白領階層的交通及商業空間，與地面主要服務于富裕階層的商業體間存在嚴重割裂，客群間沒有形成聯動效應。

反觀五角場，在2000年前后楊浦區轉型發展“創新創業”的檔口，五角場周邊成了創新業態的集聚區。無論其地面商圈，還是地下商業空間，均定位為面向白領階層提供時尚、高性價比商業服務，地上地下業態具有一致性，與周邊的消費人群也高度適配。

太平洋森活天地內人潮涌動。

目前，太平洋森活天地已將周邊萬達廣場、巴黎春天、政民路、創智源、大學路、政學路、創智天地二期、創智天地廣場等地面辦公樓、商業體全部粘合在一起。商場內業態豐富，可滿足周邊白領的一切日常需求。一位在創智天地工作的白領告訴記者，“公司電梯直達B1層就是太平洋森活天地。我的很多同事可以一整天不用走上馬路，就在地下和周邊商場輕松完成購物、休閑、娛樂、餐飲、通勤。”此外，一位服裝店主也從側面證實太平洋森活天地的吸引力——“商場主干道兩側的旺鋪，部分月租金已經超過10萬，就連位置最邊緣的商場D區，月租金也超過3萬。”

商場內既有各類輕餐飲店，又有水果店、便利店等，滿足周邊白領日常消費需要。

五角場地下的成功之處恰恰在于地面、地下的適配與“相互成全”。專家指出，未來的上海地下商業空間發展無需過多考慮整體水平提升，關鍵在于挖掘區域特色，找到與該區域周邊主要服務對象適配的業態，實現地面、地下同步協調發展。

上海地下商業空間仍有發展機會，用盡空間優勢、提升服務質量是關鍵

地下商業是地上商業的補充，也是城市商業發達的標志。然而就當前情況來看，我國絕大多數城市的地下商業空間發展態勢普遍不盡如人意。業內專家認為，地下商業空間天然具有的節能、舒適等優勢還有待進一步挖掘、用足。

借鑒香港的成熟經驗，香港地下交通非常發達，主要由地鐵、公路隧道、地下步行道和地下停車場組成。香港的地鐵1979開通，設計之初，就采用“地鐵+物業”的發展模式，綜合考慮了社會效益、商業利益、融資回報和市民出行的便利和舒適。

近40年間，香港建造的高層建筑基本都設置地下室，除作為停車場外，還大量用于商鋪、餐飲和娛樂功能，如時代廣場、置地廣場、國金中心等，且大都與臨近地鐵站設有連通道。

與此同時，香港充分構建了地下空間與地上二層的連通關系。走在香港中環，你會發現大量游客被吸納到地下及空中廊道進行交通、消費等活動，人與地面車輛完全分流，既節約了寶貴的地面空間，又保障了市民消費活動的舒適性和便利性。

香港金鐘太古廣場。商場內設有行人天橋連接金鐘廊與統一中心，亦有地下行人通道連接地下鐵路金鐘站及太古廣場第三期，交通十分方便。圖片來自網絡

從這個意義上說，上海地下商業的發展機會還很多，空間還很大。專家進一步提示，上海應重視地下區域的整體發展規劃，打破碎片式的發展格局，找到與城市發展現狀相適應的業態方向。

未來，上海的商業地產轉型升級將主要朝著符合國際化水平，或符合創新創業消費兩大方向邁進，這恐怕也是地下商業空間應當把握的主要發力點。