雞年樓市吉不吉？

1月18日，國家統計局發布了2017年全年房地產開發投資和銷售情況的數據。在這個即將過去的雞年，樓市再次“一鳴驚人”。相關數據顯示，2017年房地產市場商品房銷售額和銷售面積繼2016年之后又一次創下了歷史新高，分別突破了13萬億元和16億平方米，2017年12月還創下了中國房地產市場單月銷售的最高紀錄。

對此，相關業內人士表示，在高銷售額和銷售面積的推動下，2017年樓市去庫存效果明顯。除了東北、西北等少數城市，全國大部分城市庫存已經進入良性周期。對于即將到來的狗年，上述業內人士稱，持續加碼的房地產調控政策，疊加收緊的信貸，預計2018年全國房地產市場漲幅將繼續放緩，銷售額可能在2017年的基礎上有輕微回落。

新房 多元化供應格局呈現

郭毅 亞豪機構市場總監

2018年將是北京新房市場供應大年。去年，共有產權住房的供應建筑規模為301萬平方米，預計今年為三四萬套供應規模。2018年，北京新房產品實現多元化的供應新格局，面對不同人群都會供應相應的產品。

今年，商品住宅的總體規劃達367萬平方米，其中約有兩萬套左右的90平方米以下的中小戶型產品在今年供應。此類產品基本限定在5-8萬元/平方米，總價為450-700萬元/套，面對將是首改人群。此外，還有一部分沒有任何限定的商品房，面向的是中高端改善型人群。這類產品面積段在140方面左右，總價在一千萬元到兩千萬元之間。

新房市場整體均價仍將是走穩趨勢，中低價位的共有產權房將產生下拉作用。部分供應相對集中的區域，價格可能出現小幅度調整。但總體房價仍將保持穩定狀態。

房租 未來穩中有漲

胡景暉 偉業我愛我家集團副總裁

在消費升級之下，在國家鼓勵之下，北京的租房需求還有進一步增長的空間。供給上，國家正在增加租賃住房，各色機構也在積極開拓房源，未來北京租賃市場將進入供需兩旺的狀態，交易量還會繼續增長。

價格上，目前北京城鎮居民的收入水平還在持續提升，租住的品質也在提升，未來的房租均價也將穩中有漲，2017年的下降很難成為趨勢延續下去，不過，政策的調控和租賃人口的外遷將有效平抑租金，北京的年房租均價漲幅將控制在較低的范圍內。

2017年北京房租均價的下降可以看作北京租賃市場變化的一個信號。在政策及行業的共同努力下，未來北京住房租賃市場的發展將不僅有量價等基本規模數據的變化，更有服務品質等內容上的變化。

環京 購房人可伺機入市

張大偉 中原地產首席分析師

環京樓市是過去3年全國樓市最典型的樣本，從2015-2016年的上漲，到2017年的下跌，都體現了投資投機需求的起伏。

配套決定市場健康程度，從目前看，雖然環北京的燕郊、香河、固安等區域，房價相比通州要低，但從配套看，無法與通州郊區相比。所以在燕郊等區域買房的客戶大部分都是投資和剛需。這導致市場一旦開始觀望，就出現需求銳減。2017年的市場下跌也體現了投資比例高對區域的影響，從目前看，環京樓市價格逐漸回歸合理，市場購房群體逐漸回歸自住。

2018年環京樓市將逐漸平穩。對于剛需來說，有環京購房資格的，在2018年可以考慮入市。對于距離北京這么近的區域市場來說，未來的利好有支撐，市場在經歷2017年后，也會逐漸回歸理性與合理。　

二手房 價格平穩 成交恢復正常水平

楊現領 鏈家研究院院長

一線城市2018年二手房市場量價平穩。一線城市的成交量可能會有所上升，原因在于調控后需求被明顯壓制，市場成交量明顯低于正常水平。

以北京為例，調控后北京全市月均成交量處在1萬套以下的低位，明顯低于2015年的正常水平。隨著調控效果的消化和換房需求的增多，市場預計出現小幅回暖，2018年的月均成交量將高于現有水平，向正常水平恢復。但這種恢復屬于需求正常釋放，不會對價格形成明顯壓力，房價總體將保持平穩。

二線城市內部繼續分化。弱二線城市（以政策環境相對寬松的大連、長沙、西安等為代表）和調控政策雖嚴厲但“補漲”的城市（以杭州、成都等為代表）表現較好，但近兩個月的數據顯示其市場也開始出現回調，預計2018年成交量將會減少、價格漲幅收窄或者回調。

信貸 首套房信貸仍需放寬

嚴躍進 易居研究院智庫中心研究總監

2018年上半年信貸市場預計總體從緊，主要是銀行本身現在要實現開源節流的效應，放貸方面會有節制。對于購房者來說，購房前咨詢銀行信貸政策以及是否有優惠政策，需要跑得更加“勤快”。

2月份是春節假期的節點，出現市場交易下滑，是符合預期的。到了3月，信貸政策如果仍偏緊，甚至部分信貸審批節奏放緩的情況下，也會對房企到位資金等情況形成利空影響。

對于當前北京房地產來說，信貸政策仍將從緊。當然從緊本身也會顧及一個因素，即市場成交量。從這個角度看，對于剛需購房人而言，信貸政策還是需要放寬，即合理的購房需求依然需要寬松的購房信貸政策做支持。對于二套購房貸款，短期內很難說寬，銀行信貸方面管控依然比較嚴厲。

海外 多樣化投資分散風險

卜安莉 仲量聯行北京國際住宅部總監

2017年，中國民眾在出境旅游、留學和工作方面繼續呈現出強勁勢頭，催生國人海外投資置業持續增長。不僅高凈值人士，投資基金和機構投資者也開始關注海外置業市場，使得參與者日趨多元。雖然英國和美國仍然是主要投資目的地，但是已經有一些投資者開始放眼德國和日本等市場。受監管措施影響，加拿大和澳大利亞住宅市場在去年有些降溫，但仍有一些潛在的投資機會值得關注。

展望新的一年，英國和美國等傳統海外置業市場仍將吸引大量投資者，但從風險控制的角度，投資者也應該分散自己的投資組合。我們建議投資者在考慮購置房產時，不能僅僅關注區位，開發商是否“靠譜”，是否會按時完成交易和交付，才是更值得重視的因素。本報記者 崔陸鵬 陳靜思