“日常制度及文書規范、業委會會議規范、維修資金公共收益使用管理規范、物業選聘與監督規范等要進一步完善。”最近，西凌一村業委會收到了一份《業委會法治評估結果報告及法治建議書》，其中對業委會過去一年工作指出了不少問題，并提出了針對性建議。“去年4月我們小區完成了業委會換屆工作，剛一上來，業委會還比較缺乏管理經驗，這份評估報告和建議都說到了點子上。”業委會主任孫文弘說。

去年12月，黃浦區半淞園路街道委托第三方組織了由律師、房管辦負責人、街道業委會聯合會理事等專業人士組成的評估小組，通過問卷調查、查看資料等形式，對轄區內92個業委會進行了一次“體檢”，針對每個業委會都出具了一份評估報告，并“一會一策”地提出了完善建議。讓孫文弘感到驚喜的是，根據評估報告的結果，西凌一村業委會今年評上了街道的三星級業委會，有機會申請到街道為星級業委會提供的小區項目引導資金。“我們的干勁更足了，接下來要回去趕緊商量一下，拿出什么居民亟需的項目申請引導資金。”

業委會有了定制化的評估報告

半淞園路街道轄區內有小區97個、業委會92個，住宅成套率達90%，業委會組建率95%。對這樣房屋市場化程度較高的社區，引導與規范業委會運作，使其在居民自治共治中發揮作用，是街道長期以來服務社區居民的思路之一。

但這些業委會到底運作得怎么樣？有什么標準來評價這些業委會的運作情況？街道過去并不非常了解。這也是上海所有街道都面臨的問題，全市有9000多個業委會，但對其運行情況并沒有準確統計。

2017年年初，街道邀請行業專家、法律人士與政府官員,通過梳理相關法律法規與實際運作結合，為業委會工作提出了一套規范要求，清晰明了地告訴業委會應該做什么與怎么做。這套規范針對業委會日常運作中涉及的日常制度及文書、業委會換屆改選及變更、業主大會會議、業委會會議、專項維修資金與公共收益使用管理、物業選聘及監督等六大規范設立了36項指標，哪些做得好，哪些工作不規范，都由評估指標來說話。

經過一系列培訓，業委會都對這套評估指標有所掌握。運作幾個月后，再經過這次專業人士的評審，92個業委會的運作情況便一目了然。每個業委會有什么問題，評估報告都一一指出。

不僅業委會清楚了下一步完善方向，街道的22個居委會也收到了定制化的任務書，列出了各自居委會轄區內業委會的工作重點，包括業委會換屆改選提醒、業委會委員缺額提醒、維修資金續籌提醒、物業服務合同到期提醒等，幫助居委會了解業委會工作情況，以督促業委會落實完善。這樣的業委會“體檢”，街道以后會每年開展一次。

探索調整物業費工作流程與機制

在今天舉行的業委會評估報告會以及表彰會上，有55家業委會被授予了金燦燦的獎牌。原來，評估70分以上的業委會，被評為三、四、五星級業委會的稱號，占到了街道業委會總數的60%。讓這些業委會主任高興的是，街道今年在上海首創了業委會引導資金，業委會可以向街道申請資金扶持，而扶持金額與星級掛鉤，星級越高的業委會扶持資金金額越高。

記者了解到，街道今年將出資70萬元作為引導資金，以“政府引導、需求導向、擇優扶持、注重實效”為原則，星級業委會可以項目形式向街道申報資金扶持。這些項目幾乎涵蓋了業委會服務社區的方方面面，可以為“治家類”，如物業費調整、專項維修資金續籌，“安家類”如電梯更新改造、消防系統更新改造、監控系統更新改造、停車系統綜合改造，“靚家類”如非機動車停車庫改造、垃圾廂房改造、樓道整治美化，“和家類”如組建各類文明居住自治管理小組、舉辦小區鄰里節等項目。

除了引導資金，街道還同步送出兩個由街道“埋單”的“服務包”。

一是對于預算總價在10萬元以上的小區設施設備更新改造項目，提供相關專家工程審價咨詢服務。前不久，已有一個小區享受了這一服務，原來的預算費用在專家的把脈后減掉了幾萬元。

二是向有調整物業費意向的業委會提供專業機構“物業費評估”咨詢服務，并指導業委會有效調整物業費。這個“服務包”讓不少業委會主任當場叫好。

調整物業費一直是小區治理的難點，在很多情況下，物業費過低反而造成物業管理水平低的惡性循環。街道負責人告訴記者，今年街道打算探索建立一套有效調整物業費的工作流程和機制。初步打算是，由業委會先問需于民，細化物業服務的要求，查找物業服務的不足，再與物業公司溝通，反饋居民提出的意見，要求其整改，同時核算物業服務成本，請專業機構測算合理的物業服務費，并與業主廣泛溝通，如此反復，最終確定“質價相符”的物業服務標準與合理的物業費價格，提交業主大會通過。