相對而言，5月底臨港、奉賢也有三宗宅地出讓。從溢價率方面來看，奉賢區奉城鎮57-05區域地塊的溢價率為48.79%，其余兩宗地塊分別為14.59%和9.76%，都明顯低于七寶、楊浦商辦地的溢價率。從拿地房企數量來看，參與每塊宅地爭奪的房企都低于8家，奉賢宅地有4家房企參與，都少于七寶商辦地的競買申請人數。

中房研協測評研究中心副總監回建強認為，近期上海出讓多塊商辦用地，吸引不少開發商參與爭奪，必然要做優質的商辦產品。在他看來，“雖然上海的商辦供應總體有過剩之虞，但不意味著沒有結構上的短板和機會。隨著上海軌道交通和區域規劃的落實發展，即便是七寶等郊區，商業辦公也在發生變化。”

同策咨詢研究院總監張宏偉也抱有同樣的看法，“當前上海的商辦市場正面臨過剩，但不排除部分優質地段，在專業房企的打造下能夠成為新的商業亮點。”

房企數量多抬高商辦地溢價率

商辦地成為上海土拍新寵，溢價率也處于高位。在業內人士看來，參與競拍的房企數量多是主要原因。樂居從上海規土局官網了解到，閔行七寶地塊吸引了13家房企參與，楊浦商辦地塊也有5家房企申請競買。

在業內看來，雖然競拍房企在上海的生存現狀各有不同，但對于商辦地塊都有著各自的需求。

首先，以寶龍為代表的部分房企，在上海本身以商辦項目為主。公開資料顯示，包括此次競得的地塊在內，寶龍已在上海擁有16個商業項目，主打城市廣場系列產品，較少涉及住宅類項目。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進解釋說，“從企業發展戰略方向上看，此類企業本身就有商辦拿地需求，屬于一種常規動作。”

與此相反的是，還有部分以住宅開發為主的房企，也在此次拍地中亮相。以首創為例，該房企在上海擁有4個地產項目，除了一處含自建商業部分外，其余項目均為住宅。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，企業嘗試轉型是其中的一個原因。

但優淘城總裁薛建雄認為，當前上海宅地供應過少，開發商只能高價爭搶，拿一塊算一塊，并努力提高產品開發能力，以提高未來產品的附加值，才能獲得生存機會。

其實，包括正榮、華發、金地在內的諸多房企，在上海的住宅和商辦項目開發中都有經驗，拿地方面也十分積極。例如正榮地產，在近期臨港、奉賢的宅地土拍，以及七寶、楊浦商辦地塊競拍中多次露臉；曾在上海有過商辦開發經歷的華發，也以高溢價率拿下一宗商辦地。華潤、寶龍。正榮等房企也都在上海商辦土拍中兩次亮相。

嚴躍進指出，“隨著上海住宅市場各類約束的增加，部分房企會轉而**商辦物業。高溢價率并不是偶然，這剛好可以說明房企的戰略思路是一致的。”

此外，在參與競拍的房企名單中，也出現了一些中小型企業的身影。例如上海威歆、上海盈曙貿易等。蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，上海商辦地塊的低價起拍，對于中小型企業的吸引力更大，在土地供應長期偏緊的大環境下，需求遠大于供給的情況是長期存在的。“七寶這種比較靠近市區的地塊，比起遠郊的商辦用地更能夠吸引房地產企業的目光。”

長寧、虹口仍有商辦地計劃出讓

根據上海土地交易市場的公告，6月14日，上海長寧、虹口各有一宗商辦用地出讓，目前競買申請人數分別為3人和2人。

公開資料顯示，上海長寧區程家橋街道357街坊1丘Ⅱ-Q12-01地塊，東至友樂路，南至圍場路，西至圍場路，北至空港八路，位于虹橋機場與上海動物園之間，地鐵10號線從該地塊南側經過。

該地出讓面積約4萬平方米，出讓底價9.84億元，競買保證金4.92億元。根據出讓要求，長寧商辦地塊的受讓人須按照出讓年限自持100%的商業和辦公，并在取得不動產權證后，6個月以內將企業總部注冊長寧，稅收落地。

虹口區提籃橋街道HK314-05地塊，東至通州路，南至東余杭路，西至新建路，北至周家嘴路，靠近地鐵4號線海倫路站。該地塊出讓面積2.29萬平方米，規劃容積率為5，規劃總建面積11.43萬平方米，出讓底價41.14億元，競買保證金8.23億元。

按照要求，虹口商辦地的受讓人須自持100%的商業和辦公不少于20年，商業業態主要以集中體驗式綜合性消費模式為主，辦公樓須引入互聯網+創新型連鎖企業區域總部或持牌金融集團中國總部。