導讀

去年7月，國家發改委、住建部、財政部聯合發布的《關于開展特色小城鎮培育工作的通知》中明確，到2020年爭取培育1000個左右各具特色、富有活力的新城鎮。在新政規劃推出之后，房地產企業迅速找到了其中的商機，包括碧桂園、華綠城、綠地、融創、華僑城、雅居樂、陽光城等企業在特色小鎮方面均有新的動作。

截至2017年5月，碧桂園已經成功布局了5個科技小鎮。綠地控股已經把特色小鎮列入自己的2017年發展戰略，將選擇有大城市購買力溢出效應為支撐的一二線重點城市遠郊，啟動特色小鎮大盤項目。華僑城也計劃構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮。時代地產則宣布5年內投資9000億布局30個“未來小鎮”項目。

其實，各家房企快速上馬特色小鎮項目，是企業資產荒和發展方向不確定的盲目投資行為，這種行為所存在的風險隱患依然較大。

目前看發展特色小鎮存在三大問題：

一、千鎮一面同質化問題。

無論是大名鼎鼎的烏鎮、周莊，或者木瀆、南潯、朱家角與七寶古鎮，其風格大相徑庭，很多人感覺是去過一個之后再去其他的新鮮感就消退了，再去其他的就沒意義了。而與小鎮相連的產業，旅游、餐飲、住宿都極度相似。

姑且不論房地產開發企業現在開發的小鎮如何，就是現有的名鎮都難以做到如何打造自身的差異化競爭優勢，而房地產開發商要做到更是難上加難。

二、特色小鎮如何能夠帶動產業發展。

房地產企業所做的特色小鎮基本是產業新城、文旅小鎮、現代農業小鎮以及科技服務型小鎮，對于大多數開發商而言小鎮的房地產開發建設方案都很明確，但是小鎮的產業發展方案卻普遍模糊。

三、特色小鎮如何持續盈利。

比如，華誼兄弟作為國內知名影視公司，已布局海南、蘇州、深圳、上海等地，其中在海南開發的馮小剛電影公社已經開業運營，蘇州等地的項目則在建設中。文化旅游已成為衍生板塊的重要組成部分。但其大舉文化旅游地產的同時資金鏈并不牢固。

無疑，在城市轉型升級的大背景下，以影視IP、版權為由，對于地產巨頭和地方政府而言，是一個特別有利于圈地的“好故事”。但“圈地”的故事能否持續講下去，未來是否可行？

小編仔細研究了特色小鎮的發展思路，認為有兩個發展脈絡：一是遵循歐美各國城市郊區城鎮化的發展方向；二是借助地方特色小鎮形成新的發展方式。

?從這兩個發展的思路來說，特色小鎮的發展應該形成五大模塊——

1、影視小鎮

落實到影視小鎮，核心在于能不能把影視拓展到文化產業、甚至房地產業實現真正打通。影視IP主題文旅小鎮開發就是創造大IP。誰能提供最優質、最豐富、并擁有品牌影響力的娛樂內容，誰就能擁有最大的用戶粘性，創造出最大的商業價值。

縱觀國內真正的影視小鎮，且都圍繞影視IP延伸出的眾多文化內容，這是電影小鎮的“獨門秘笈”。

國際上不乏成功的影視小鎮經驗。日本的動漫IP、韓國IP文旅小鎮、新西蘭瑪塔瑪塔小鎮可謂活樣本，已成為特色文旅小鎮極具代表性的開發類型。基本是結合旅游產業發展，形成特定效應的主題小鎮。

2、旅游古鎮

旅游古鎮最重要的是“夜色經濟”，一定要讓人能在這里住宿。

烏鎮最早打的口號是“似水江南、夜色烏鎮”。 整個烏鎮景區，常年住宿率95%以上。2006年平均逗留時間不到一天，到2011年已經上升到兩天，現在酒店收入已經占到50%以上。烏鎮永遠不是白天怎么玩，而是晚上怎么住。所以烏鎮流行這句話，“晴不如陰，陰不如雨，雨不如夜”。

可見，旅游古鎮一定要把夜色做出來，才能產生經濟效益。

3、CBC休閑小鎮

CBC古鎮，是指城市短期休閑。最大優點是，抬起腿就能走，出去就是一兩天。可以產生重復消費。

大城市周圍的景點都是打造城市短期休閑中心。旅游和休閑最大特點是，近距離、切換感、高頻次。這種地方靠的是多次性。野三坡當然不是中國最美的山溝，但它是北京人在一天的距離內，能找到的相當美麗的山溝。在這個邏輯之下，CBC等于是快速切換。

如果古鎮旅游靠的是住宿的話，CBC旅游靠的是小景點密集化。并不需要這個小鎮有多么重量級的經典，有重量級的景點反而不是好事。因為只要去一次，下次就不會再去了。但如果有一系列小景點的密集，下次還會再去。

北京周圍不管景點多么沒味道，你一年必須給你孩子安排50次度假，就算是40次，你不是可去可不去的不去，而是可去可不去的都得去。CBC并不是特別出彩的地方，但可以聚集在一起，這就是CBC的特點。

4、戶外小鎮

戶外小鎮，是大眾的非專業極限運動，是帶著老婆孩子去的地方。是家庭和朋友間聚會的新方式，背上背包去郊區，會成為中國人以后越來越重要的方向。

對于這種運動打造景點不是最重要的，賣東西才是最重要的。

這種地方可以不依托大城市，因為更多的戶外裝備一定是依托在使用地，而不是在科研地。美國研究戶外的中心城市既不在紐約，也不在洛杉磯，而是在猶他州，美國滑雪巨頭、室外巨頭都設在這里。

典型例子是中國的運動之鄉寧海縣，打造500公里長的健身步行道，2001年接待人數上升到10000，旅游收入117億元。成為振興經濟的典范。

為什么效益如此好？則是游艇、滑艇、垂釣、登山、低空飛行等一體化的體現，發揮了賣東西的作用。寧海現在是國家最大的手電筒生產基地，而且生產跑步機和戶外炊具，把所有能串聯的東西都串聯起來，將其定位國家級步道。

5、醫養小鎮

醫養小鎮，就是把醫療和旅游結合起來，這是中國未來的發展方向。

日本的靜岡，是非常好的旅游休閑地。首先在此地設有一個醫療盒，做了一個癌的醫院，又做了一個養的好的環境，在這個環境里是把所有的非傳統療法都集中起來，包含了園藝療法、海風療法、芳香療法、水岸療法，水岸散步，呼吸更好的，這一切方法加起來都不是醫生傳統療法，而是非傳統旅游，形成了一種來了就不想走的旅行。這就是醫療小鎮的魅力。