本為一戶人家設計而建造的石庫門里弄單元內，卻住著5、6戶居民，多年超負荷使用，造成石庫門的嚴重損壞，居住其中的居民生活環境也不盡如人意……改善居民生活條件的同時，如何最大限度地留住石庫門的風貌與鄉愁？

在有近百年歷史的承興里，黃浦區正在探索全新的石庫門“留改”模式：整體保留石庫門風貌元素、保護里弄建筑肌理，通過調整空間結構、“抽戶”等方式釋放空間，為還在使用手拎馬桶的居民打造獨用廚衛，讓上海地域特性的原住民生活原型空間得以傳承。

在這一項目中，將采用很多過去石庫門修繕改造沒有使用過的方式：部分居民通過解除租賃關系方式搬離承興里，以釋放空間滿足改造設計方案需要的空間面積；里弄內部空間結構可能發生調整，居民家的樓層、單元、房屋形狀會有所變化……解放日報·上觀新聞記者日前走進承興里改造基地一探究竟。

放棄“修修補補”：有質的改善，必須動結構?

新里一側已將被綠色圍欄圍住，里面正在施工。

承興里處于上海市歷史風貌保護街坊內，主門頭位于黃河路281弄，其內有多幢建于上世紀20到30年代的磚木與混合結構的新舊里弄式石庫門建筑，小區整體肌理完整有序，由新里、舊里以及沿街建筑形成圍合型的特色空間。這里是上海弄堂運動會的發源地，1988年，在承興里的主弄堂舉辦了上海最早的弄堂運動會——承興弄堂運動會，并延續至今，由此而發展出來“九子大賽”，并命名了附近的上海九子公園。

從主門頭走進承興里，迎面便是舉辦過弄堂運動會的主弄堂，弄堂一側是一幢紅墻里弄建筑，已經被綠色圍欄圍住，內部正在進行施工。主弄堂路面很平整，綠色圍欄內的紅磚褐瓦石庫門看上去也比較整潔。南京東路街道辦事處副主任張曉杰告訴記者，經過前幾年大修，承興里內居民的居住環境有了一定改善；但由于居住密度較高，居民生活空間逼仄、缺少獨立廚衛設施等問題無法得到解決。　

在這次改造中，黃浦區選擇了主弄堂一側的兩幢新里（黃河路281弄1-31號單號）和一幢舊里（黃河路253弄58-126號雙號）作為第一期試點。新里加舊里建筑總面積5489平方米，居住戶數高達261戶。

自然環境與人為因素造成了承興里房屋的嚴重損壞。新里與舊里的外墻磚塊都嚴重風化，樓內墻面破損開裂，房屋木構件被白蟻嚴重腐蝕，部分木構件已失去了承載能力。多年來，居民為生活所需，在房屋內外進行了各種搭建。據統計，納入試點的兩幢新里與一幢舊里中，僅計入居民“房卡”的搭建就有1309平方米，相對于建筑本身5000多平方米的體量，搭建面積非常驚人。還有一些搭建屬于私搭亂建沒有計入“房卡”，比如，本來兩層高的舊里有多個單元“長高成”三層、四層。

單靠過去修修補補的方式，已無法解決承興里面臨的問題。在保留原始風貌的前提上，承興里內部必須進行結構上的改變，才能滿足居民對現代生活方式的需求。

去年年底，黃浦區以承興里為試點，探索石庫門“留改”為主的保留保護模式，提出結合地區風貌保護要求，通過環境綜合整治及整體綜合改造，為居民增設獨用廚衛設施。第一期選擇了居民密度、房屋條件不同的兩幢新里與一幢舊里。

改造的焦點問題是空間何來？居民原有居住面積需要保留，在一期試點建筑不“長高、長胖”的情況下，要為每戶居民增設獨用廚衛設施，在石庫門要保留原始風貌的前提下，打造獨用廚衛的空間從何而來？

經過前期考察與測算，黃浦區為新里與舊里，制定了不同的改造策略——

新里的房屋條件相對較好、居住密度也還可以，3000多平方米居住了103戶居民，預計通過公共空間改造，可以為現有居民“擠出”打造獨用廚衛的空間。　

舊里居住密度較高，2000多平方米空間有7戶單位、150戶居民，平均一個單元內有6家住戶，內部空間無論怎樣調整都無法滿足居民獨用廚衛的需要，因此采用“抽戶”的方式，遷走一部分住戶，先降低居住密度，再進行房屋改造。

“兩種改造策略，針對石庫門不同房屋情況與居住密度，均有一定代表性，希望探索可以推廣復制的經驗。”黃浦區相關負責人說。

原樣保留風格：調整內部空間增設獨用廚衛

按照“先易后難”的操作順序，去年年底，新里修繕改造工程先行啟動。103戶居民簽約同意改造后，于今年4月暫時搬離。目前，施工隊正在對房屋進行修繕與改造。

新里的南立面目前沒有太多變化；但北立面卻截然不同，墻壁上的門窗大部分已被拆除，房屋地基部分嵌入了大量鋼筋以對房屋基礎進行加固。

新里北立面，施工人員用鋼筋加固房屋地基。

張曉杰說，石庫門的元素大部分體現在新里的南立面，為更好地保留建筑的風貌元素以及歷史感，南立面將原樣保留，未來通過洗、修、拆等方式，修繕南立面，恢復歷史原貌，同時搭建雨棚與不銹鋼防盜欄等居民生活設施。北立面延續歷史風貌特色，但內部空間結構上將有較大幅度的調整與改造：原來兩個相鄰單元會合為一個單元，兩個單元之間公共部位的墻壁將被打掉，原來的兩部樓梯與公共灶臺空間會被改造為一部樓梯與多套獨用廚衛。

石庫門里弄空間有限，因此此項目中設計的獨用廚衛頗有講究。記者在改造基地看到了獨用廚衛的樣板房：廚房與廁所在一個空間內，中間有條約半米寬的過道，過道一側是灶臺、水槽、排煙罩與櫥柜組成的廚房區域，另一側用移門隔著，里面是由抽水馬桶、洗手池以及淋浴器等組成的廁所區域。

“為每戶居民增設的獨用廚衛設施，在整體設計上非常緊湊，‘基礎款’廚衛空間的面積為3.5平方米左右，但功能齊備，能滿足居民生活基本需求。”黃浦置地（集團）有限公司承興里試點項目組項目經理王新宇說。

考慮到居民的個性化需求，設計方還提供“升級款”廚衛空間供居民選擇。在另一間樣板房，記者看到，空間果然相對大一些，廚房區域還多了一塊操作臺。“如果居民覺得基礎款獨用廚衛面積小，可以拿出自己房屋的面積增加進來，我們可以根據總體面積進行定制設計。”

據悉，修繕改造后，將提供給居民的是經濟型、基本款的全裝修房，居民可拎包入住。居民在簽約改造后，還會收到一張“裝配服務清單”，上面詳細列出六七種個性化需求，居民可進行勾選，如廚房大理石面板可選擇深色或者淺色，櫥柜可以選擇白色仿木紋或淺色仿木紋；房間內最多可以安裝八個插座，居民甚至可以拿到一張房型圖，想在什么位置安裝插座，都可標在房型圖上。

首度嘗試“抽戶”：考慮三類住戶的獲益均衡關系

而相比新里，舊里的修繕改造更復雜。

舊里有2000多平方米空間，住著150戶人家、7家單位。面積較大的家庭不過10多平方米，面積最少的家庭只有4平方米多。絕大部分家庭還在使用手拎馬桶。“由于居住密度更高，單靠釋放公共空間，無法滿足每戶擁有獨用廚衛、房屋加固、加寬樓梯走道等需求，因此舊里要探索‘抽戶”方式，釋放更多空間。”張曉杰說。

石庫門“抽戶”改造，此前在上海沒有先例：怎么抽，有什么原則與標準，也沒有經驗可以遵循。　　

今年元旦小長假上班后的第一天，黃浦區委書記杲云就來到承興里調研。在那次的隨行采訪中，記者從區房管局相關負責人處了解到舊里的“抽戶”原則：居民中優先考慮處于原始公共部位的、優先考慮設計方案需要的、優先考慮居住密度特別高的、優先考慮面積特別小的進行“抽戶”。“這些抽戶原則的制定，充分考慮了居住部位不調整、局部調整和全部調整這三類住戶的獲益均衡關系，是從實際出發規范抽戶方式的有益探索。”這位負責人當時這樣說。

經過測算，改造需要650平方米空間，其中需要以與部分居民解除租賃關系的方式釋放300平方米左右空間。按照“抽戶”原則，工作組最終確定：7家單位全部搬離，30多戶居民作為優先考慮對象。

對抽戶的居民家庭，黃浦區按照一定標準、根據居住面積大小，給予相應的貨幣補償。相關負責人解釋說，承興里綜合改造主要方式為房屋綜合修繕改造，因此不適用于房屋征收相關政策，同時也要考慮到留下的居民與被抽戶居民的利益平衡，因此貨幣補償總體上要高于居民在市場上售賣房屋的價格，但不會高太多。

左側是新里，右側是舊里

其實，看到兩幢新里在風風火火地進行改造，不少住在舊里的居民心中對生活環境改善也有期盼。今年4月，在新里居民暫時搬離后，舊里改造動員工作啟動。此前舊里居民已基本了解改造方案，工作組開始上門對優先考慮的抽戶家庭進行詳細地情況說明。

記者了解到，兩類居民比較愿意被抽戶，一是房屋居住面積比較小的居民，因為房屋面積太小，即便增設廚衛設施，生活環境也不會有質的改善；二是處于人戶分離狀態的居民，在其他地方還有住房。也有居民主動要求被“抽戶”，在提交申請解除公有房屋租賃關系的申請后，經過由區房管局、街道、黃浦置地組成的評議小組進行評議，被認為確實有利于項目整體改造需要的，也可以被“抽戶”。

記者從舊里中一個單元走進去，看到內部非常破敗。

在舊里修繕改造中，黃浦區請來了金源方程律師事務所與上海建筑裝飾（集團）設計公司共同參與，提供專業服務，并確保所有程序依法依規。抽戶的貨幣補償方案、項目改造方案等全部透明公開。

截至記者發稿時，承興里舊里已完成“抽戶”居民簽約，達到了目標釋放面積。

“一戶一策”方案：精細化體現在一磚一瓦

不過，“抽戶”完成并不等于修繕改造項目就可以實施了，接下來，工作小組將與留下的100多戶居民就每家每戶的具體改造方案進行溝通與簽約，難度也不小。“由于抽戶后釋放的空間，并不全部在原來的公共空間區域內，所以與新里不同，舊里內部空間會有較大調整。”張曉杰舉例說，有的居民家可能會換個樓層或單元，有的房間可能會改變形狀與朝向。設計方案肯定會盡量優化房型設計，但單元、樓層、房間形狀變化，可能都會引發居民的不同意見。　

舊里的一間閣樓

本次舊里改造項目按照“房屋可以改、居民愿意改、政府盡力改”原則，要得到全部居民認可后才能進行實施，如果最終簽約情況沒有滿足改造實施方案所需的條件，綜合改造也將終止，黃浦區會依法拆違并按照房屋情況實施基本修繕。

而如何做通“人”的工作，同樣是新里改造中最大的考驗。新里外墻原地保留后修繕，內部進行調整，居民全部暫時搬離，此類石庫門改造此前在上海沒有先例。因此，向居民介紹改造方案、進行改造動員時費了不少力氣。

“有的居民想動遷，不愿意進行改造；有的居民聽說這次改造可以從公共空間中釋放出一定面積，希望能給自己家多增加點面積；改造中還涉及拆違，一些家有違建的居民希望能給予違建保留。”承興居民區黨總支書記盧江海告訴記者。

南京東路街道、承興里居委會以及負責此次修繕改造的黃浦置地派出工作人員，組成項目工作組，走進新里居民家與居民進行一一溝通。

“我們向居民解釋：這次修繕改造是改善與提升生活質量的一次機會，房屋不但加固修繕，每家每戶還能擁有獨用廚衛。但修繕改造堅持‘公開、公平、公正’原則，每家增加的廚衛面積一樣，并且全部向居民公示出來。此外，違章搭建破壞房屋結構，造成安全隱患，因此拆違是修繕改造的前提。”街道平安辦主任龐勇說，在耐心細致的群眾工作后，大部分居民能夠理解與認同。

盼望改善的居民也會主動做鄰居的思想工作。有兄弟倆住在新里的兩處公房內，弟弟贊成改造，哥哥卻一直做不通工作。哥哥提出，改造后房間面積可以不增加，但房間高度要提高一倍。工作組多次上門解釋，哥哥根本不讓工作組進門。弟弟得知后，主動做起哥哥的工作。最終在弟弟的勸說下，哥哥同意了改造方案。

基礎款獨用廚衛樣板房

基礎款獨用廚衛樣板房

由于每戶居民家的空間結構、面積等都不同，設計師按照“一戶一方案”進行設計，并與居民一對一溝通，聆聽居民需求，反復修改。

為尊重石庫門的歷史風貌，設計師最初將所有的窗戶都設計成推窗；但不少一樓居民反對。這些居民覺得，一樓的窗戶出于安全考慮，必須向房屋內推，一來占據了室內空間，不劃算，二來窗戶的位置對使用人也有安全隱患。聽取了居民的意見，設計師再三斟酌后，將所有一樓的窗戶都改為不會占據空間的移窗，同時又在窗戶上畫上隔斷，以不破壞石庫門風貌。

新里內很多居民家都有房間外的零散空間，有的是公共樓梯下的一塊區域、有的是走廊上的閣樓，這些零散空間的形成有相當長時間，并有歷史原因，不屬于違建、都計入居民的“房卡”中。居民在長期生活中也形成了一定生活習慣，如將這些零散空間作為睡覺的地方，房間則用來招待客人、日常活動等。在改造之初，設計師希望釋放出這些零散空間，作為規劃獨用廚衛的空間，而對零散空間的擁有住戶以貨幣形式進行贖買；但居民堅決不同意，他們不要貨幣贖買，還是希望改造后能把零散空間還給他們。設計師想盡辦法，最終想到利用建筑三層斜屋面下的空間進行面積折算，劃分成一個個零散空間還給居民。

記者了解到，預計明年春節前后，新里會完成改造，居民可以回搬入住。有戶居民最初對設計方案心存疑慮，請來他的一位設計師朋友幫忙現場查看。居民與他的朋友拿著尺子自己測量了房屋的空間面積，與項目設計師提供的規劃圖比對，分毫不差；兩個人又跑到改造基地看參觀獨立廚衛的樣板房，然后聽到項目設計師詳細介紹了他家的設計方案。最后，這位居民的朋友由衷地說：“這么好的設計方案，我本人是做不出來的。”