最近，位于寶山區顧村鎮的上海機器人產業園內，一塊閑置了十幾年、面積達2.71公頃的土地，正在逐漸煥發出活力。根據計劃，這塊土地上將發展機器人集成、汽車智能、整車下線檢測等功能。

這是2016年寶山區收回的一塊長期閑置土地，由區土地儲備中心代為管理。今年3月，該地塊重新完成出讓，由賽赫智能設備公司競得，進一步壯大了機器人核心主導產業。

作為上海的老工業基地和能源、港口基地，寶山區在全市各區中工業用地的比重偏高。如何拯救大量的低效工業用地，一直是寶山區相當看重的事。今年以來，寶山全區已完成低效工業用地盤活1137.5畝，占全年總量的63%。突破存量工業用地轉型瓶頸，大力創新產業用地盤活路徑，不僅促使寶山打通轉型發展的“最后一公里”，更是突破空間資源瓶頸，提高經濟密度，提高投入產出效率的有效途徑。

規劃先行，優化區域布局結構

目前，寶山300平方公里的區域面積中，現狀建設用地達246.6平方公里。根據規劃要求，仍需在2035年前減量化2—3平方公里。

規劃先行，優化區域布局結構，成了盤活低效用地的前提。寶山區編制出臺產業布局規劃，明確北部先進制造業片區、中部生產性服務業片區、南部科技商務片區、東部國際航運中心（北部）片區等“四大片區”產業功能布局，形成結構完善、功能互補的區域產業布局規劃。同時，結合區域“1+4+4”產業體系，明確各鎮、產業園區主導產業及其產業鏈價值端定位，做到“一鎮一策”。

比如，顧村鎮以發那科機器人為龍頭，明確以機器人及智能硬件的產業定位，推進上海機器人產業園集聚一批國際國內知名企業，打造機器人產業集群；大場鎮依托百安居、紅星美凱龍等企業，大力發展現代家裝設計產業；寶山工業園區依托中船集團、華域集團等企業，積極做強郵輪配套、新能源汽車、智能裝備等制造業產業。

有了規劃之后，寶山區嚴把土地供應和產業項目準入兩個關口，強化源頭把控，真正把好的項目引進來，有效提升全區產業發展質量。比如，寶山工業園區原太平洋機電地塊占地近400畝，原先基本不產稅，通過區級收儲后，由區級平臺公司受讓后租賃217畝給華域汽車發展新能源汽車關鍵零部件，華域電機、華域麥格納電驅2個制造業項目達產后年產值將達45億元、稅收2.5億元，預計畝產稅收120萬元，產業能級和效益將實現大幅提升。

根據不同價值區段，寶山則制定了差別化準入標準，鼓勵南北產業互補聯動、統籌發展，提高基層資源統籌的積極性。比如賽赫智能項目，原先由區級招商平臺航運經濟發展區引進，后因土地緊缺原因，最終落在顧村鎮。根據統籌獎勵辦法，5年內航運經濟發展區、顧村鎮將按照企業稅收五五分成，充分調動了項目引入方和土地資源方雙方的積極性。

政策突破，持續盤活土地能效

土地收儲后，原有的建筑是否需要全部推倒重建？在寶山，答案是“不”。

寶山工業園區內，完成對原太平洋機電項目地塊的收儲后，在重新出讓過程中，創新性通過帶地面全部建筑租賃給華域汽車公司，節省了工程土建所需的9個月時間，企業對原建筑進行適當裝修后，即可進行新能源汽車核心零部件研發制造。

與此同時，該項目同步探索先將地塊出租給企業，積極推進土地全生命周期管理，后續根據企業的效益情況出讓給企業。這種方式在土地轉型過程中不僅可以節約產業發展成本，而且提高了產業落地的速度。

寶山工業園區原太平洋機電地塊

華域汽車項目效果圖

寶山區規土局局長王靜告訴記者，根據全市盤活存量低效工業用地的相關政策，結合實際情況，寶山重新修訂盤活低效存量工業用地實施意見，將盤活機制和支持政策作了進一步擴展與探索。針對寶山工業園區（北區）、上海機器人產業園（顧村）等“104”區塊明確了土地收回重新出讓、節余土地分割轉讓或收儲、工業用地提高容積率、調整主體開發利用、在建工程轉讓、調整為標準廠房類工業用地及建設標準廠房和研發總部通用類物業等七種具體盤活方式。針對規劃集中建設區內、產業園區外的“195”區域用地，明確了盤活轉型和收儲轉型兩種方式，圍繞高質量產業發展實行差別化資源配置和政策供給。

值得一提的是，盤活存量用地過程中，寶山注重按照城市有機更新方式，提升產業園區建設風貌品質及環境景觀，完善產業園區的交通及公共設施配套。

寶山城市工業園區平臺公司協議收購了原低效工業用地后，通過園區規劃調整及提升，地塊容積率從原來的0.5提高至2.0，今年出讓給臨港集團，建設城工科技綠洲項目，大力引進總部經濟和研發中心。建設方案在出讓前對建筑布局、綠化景觀、城市天際線、出入口設置、地下停車庫等設計提前優化，并提前組織專家評審。該項目在簽訂出讓合同后立即取得了設計方案批復，既提升了產業能級，又改善了園區產業風貌與景觀。

創新管理，提高項目落地進度

在存量用地盤活利用中，寶山區當好“店小二”，注重審批管理方式創新，從解決企業的痛點、堵點、難點出發，推進重點產業項目加快審批，確保重大產業項目順利落地。

今年區政府確定38個重大產業項目，絕大多數是盤活存量用地再利用的項目。在土地出讓前，審批部門從控規調整上報階段主動介入，提出具有操作性的規劃管理意見和建議，幫助建設部門深化優化設計方案，提前公示。控規調整批復后，則立即出具方案預審意見。因前期方案審核深入且經過充分溝通，節省了原先設計方案30天的法定審核時間，大大提高了項目的落地進度。

今年上半年，寶山還針對重點項目，試點實行建筑師負責制、綠色通道等機制，首批試點的上海新通聯項目和上海西普瀚芯電子科技項目，將規劃設計方案審批與規劃許可證審批合二為一，有效精簡審批流程，將審批時間從法定的2個多月縮短至1天。同時，對于重大轉型項目，全部實現土地出讓合同簽訂同步核發用地規劃許可證，實現1—3天核發建設方案批復，同日核發建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證。

寶山區區長范少軍介紹，今后將按照土地資源集約節約要求，一手盤存量，為產業發展調整騰出更多空間；另一手引增量，圍繞寶山“1+4+4”產業體系，加大招大引強力度，利用產業鏈上下游招商、平臺招商、以商引商等方式，全力推進一批機器人及智能硬件項目落戶寶山，加快一批新材料項目盡早落地。

寶山也將發揮“區企合作、品牌聯動”優勢，與臨港、金橋等市場化力量加強合作，提升園區開發強度和投資強度，不斷增強經濟密度。同時，針對三條軌交線沿線600多萬平方米產業載體，大力推行“租稅聯動”等政策措施，促進載體企業注冊率、稅收落地率和單位產出率實現較大程度提升，確保年底億元載體達12個。

寶山城市工業園區內原低效地塊

臨港新業坊效果圖

南大地區、吳淞工業區都被列入上海市五大轉型地區，兩個地區合計32平方公里，是不可多得的“大衣料子”。對于南大未來生態智慧城，將著眼6平方公里全域進行規劃提標，全面提高土地容積率和產出效率，加大產業用地的占比。同時將高規格建設吳淞創新城，確定科創和文創兩大產業定位，深化與寶武集團新一輪戰略合作，加快寶武特鋼“創享家園”城市更新、寶武不銹鋼吳淞文化藝術城等重點轉型項目開發建設。