家住普陀區武寧路74弄的居民們終于盼來了成套舊住房改造。這是一幢建造于1958年的房子，沒有獨用煤衛設施、內部設施老舊、也沒有電梯，在武寧路快速路工程、軌道交通14號線等重大市政工程施工過程中，還面臨房屋結構不穩、受到噪音干擾等問題。今年大調研啟動后，區領導走進小區調研走訪、研究方案，一攬子解決了老房的諸多難題——老房子將加裝電梯、進行結構加固改造、進行底樓防潮處理等等。借著大調研東風，全區60萬平方米成套舊住房改造方案將更加完善。

“貼擴建+抽戶”重構老房子居住空間

武寧路74弄2-10號雙號5個門洞，臨著武寧路馬路口。這里住著143戶居民，因為房齡老、戶型小，居民們都住得不滿意。借著普陀區為老房子進行不成套房屋改造東風，這里的居民也完成了征詢，于2016年就定下了以“貼擴建+抽戶”二合一方式進行成套住宅改造。

為煤衛合用的老房子居民改造出每戶獨用的廚房間和衛生間，是項繁瑣的系統工程，幾乎要對整棟房子進行空間重構。區房管部門會根據小區實際情況制定不同的改建策略，就拿武寧路74弄“貼擴建”來說，要將整幢樓的外墻向外擴建，然后進行室內分隔、調整布局等，使房屋由合用變成成套獨用。區成套改造辦工作人員說，改造以后，平均每戶人家能增加5平方米左右。

方案制定過程中遇到一個大問題。因為歷史遺留問題，有的樓層公用空間有限，一戶一獨用分配不過來，于是只能采取抽戶方式，把這層樓分不到面積的用戶“抽”出來重新安置住房。怎樣讓被抽戶的居民得益？又讓他們搬到哪里去？這都是工程中需要破解的問題。區有關職能部門和街道協商解決辦法，將這幾幢樓里底樓原來挪作它用的房間騰出，置換給被抽戶居民。比如，10號樓4樓405室是一間僅有8.2平方米的單間，里面住著一對老夫妻，他們平時和鄰居們擠在一起燒飯、用洗手間，生活極不便利。如今抽戶到了同一幢樓的一樓，改造后獨用煤衛設施俱全，且僅算居住面積就增加了8平方米左右。老人高興地算了筆賬：“我們這里地段好，房價差不多要8萬元一平方，這下不僅生活更方便了，咱的身價可也漲了不少啊！”

結構加固、增設電梯、底樓防潮

今年大調研啟動時，正值武寧路74弄改造方案優化、進一步聽取居民意見的關鍵時刻。普陀區副區長韓金華對接項目所屬武寧一村居委會，擔任黨建聯絡員，專門到小區里聽取居民建議。

盡管設計方已數十易方案、傾盡全力兼顧所有居民利益，但與居民的期望值還是有差距。居民們表達，老房子里住戶大多是老年人，上下樓很不方便；被抽戶到底樓的居民還擔心住在一樓會遇到房間潮濕的問題。

針對居民訴求和小區實際情況，韓金華牽頭為此次改造完善方案。最重要的是對于樓房的結構加固工程——這幾幢多層老住宅樓屬于縱橫向承重體系，房屋各層均有圈梁，但未見構造柱。原有基礎為條形基礎。設計單位通過增加構造柱、承重墻體和現澆板，用以提高原有房屋的承載力和抗震性能，使房屋的結構形式和傳力方式更優。此外還通過技術手段嚴控房屋沉降，并提高基礎的承載性能。

方案中還增加了加裝電梯項目，規劃在“貼擴建”的面積中預留電梯井位置，為這5棟房子都裝上電梯。武寧一村居民區黨總支書記張健很高興，她深知老房子加裝電梯之難：“若是單獨實施電梯工程，從居民意見征詢、到職能部門走流程、敲圖章，起碼要用兩三年時間，老人們等不起啊。現在打包進成套改造大方案，整個流程就順利多了。”

底樓居民的顧慮也得到解決：底層室內地坪將抬高0.85米，確保雨水不會倒灌；底層臥室還將采用架空地坪并設置避潮層，減少潮氣侵襲；此外，還將在靠武寧路側設置天井及圍墻，確保采光通風的前提下，降低道路噪音對居住的影響。

此外，這幢房子緊鄰武寧路主干道，外立面設計也要體現城市發展美學元素和居民實用元素的結合。為此，設計方再次調整外立面方案，用簡潔的色塊搭配類木質感的裝飾構件，并將設置統一的雙層隔音窗、晾衣架和空調架“三件套”，形成一體化設計，通過新材料新技術的運用，實現居民生活便利性、安全感和建筑立面美感的有機統一。

全區統籌完善成套改造體系

如今，普陀區正在積極推進舊住房成套改造工程，建立了區、街鎮、改造基地“三位一體”的成套改造工作體系，形成權責明晰、層次分明、目標統一的三級管理體制。大調研過程中，區領導和相關職能部門深入研究和破解技術指標、居民意見難統一等瓶頸難題。

目前，全區正在統籌成套改造面積增量的規劃指標。結合城市更新工作，在全區范圍內統籌涉及成套改造建筑面積增加（容積率增加）的規劃指標調整，提前規劃。在此基礎上，將盡早提前調整相應地塊的控制性詳細規劃。對于可實施“拆落地”的項目適當提高容積率，富余房源可用于安置抽戶居民或作為租賃住房——所謂“拆落地”，就是對建筑結構差、年久失修、存在安全隱患、不適宜修繕的不成套公有工房，拆除重建并就地安置原住戶的舊住房改造行為。

為了突破以往舊住房成套改造過程中面臨的瓶頸問題，結合此次大調研，普陀區深入了解居民需求，積極探索同等地段異地“拆落地”的改造方案，以期建設和征詢同步進行，在大幅縮短時間的前提下，避免居民的外出過渡并節約大量資金。

此外，普陀區還計劃將成套改造納入住房保障體系，按照市委市政府要求，創新工作方式，進一步推動實施舊住房成套改造工程，使老百姓能夠最大程度得益。