作為老一輩上海人口中的“西區”，徐匯和長寧不僅有著整座城市數量最多、分布最密、風格最迥異的老洋房，也有上海最早的國家級經濟技術開發區漕河涇開發區和虹橋開發區。兩區分別依偎著黃浦江和蘇州河兩條“母親河”，徐家匯和中山公園更是串聯起幾代上海人“談朋友”“噶鬧忙”“蕩馬路”“轉公交”的生活印跡。

相依為鄰的徐匯和長寧，繪就了上海中心城區優雅低調、宜居宜業的一面，兩區的建設遠景也有著和而不同的氣質——

進入“十三五”，徐匯目標要建成“現代化國際大都市一流中心城區”，長寧則要加快建設“創新驅動、時尚活力、綠色宜居的國際精品城區”。一個爭當一流，一個打造精品，都將品質視為第一要務，都承擔著為上海“守家底”“聚動能”的重任。

做“品質擔當”，不是件易事。

---

（一）守著老家底，要做新文章

武康大樓 ? ?來源：徐匯區政府

80多年前，旅居上海的建筑大師鄔達克先后設計了武康大樓和孫科別墅，分別位于今天的徐匯和長寧，建造之時，建筑周圍幾乎都是農田曠野。此時距離“互聯網”誕生還有近40年，所以大師本人大抵想不到，前者所在的武康路和從后者蛻變而來的上生·新所，到了今天成為新新人類們爭相“打卡”的“網紅”地標。

兩棟建筑分別是上海第二批和第一批優秀歷史建筑，位置相距不遠。尤其以武康大樓所在的“五路交匯”處為例，老上海人口中的“上只角”描繪的精致優雅與大氣，在這里體現得淋漓盡致。靠近這一區域的徐匯區天平、湖南兩街道以及長寧區新華、江蘇兩街道也幾乎囊括了上海近一半的老洋房建筑。

但，“老寶貝”扎堆也容易帶來客觀煩惱。

2016年夏，武康路“網紅冰淇淋”店門口大排長龍。 ? ?來源：Wall Street Journal

2007年，徐匯以迎接世博會為契機，將武康路作為樣本，開始探索風貌道路的環境綜合整治。但1.1公里長的馬路僅規劃就用時1年又3個月。讓武康路的總規劃沙永杰更加沒想到的事，花了3年好不容易完成保護性整治的武康路，因吸引大量人流變成了“景區”。

這一情形在2015年后達到鼎盛，標志之一就是“網紅冰激凌”和“網紅面包店”的接連出現。喧囂嘈雜徹底代替了“西區”骨子里的靜謐優雅。直到去年開春，一場轟動全城的“過期面粉”風波，不僅涉案“網紅”店一夜之間悉數消失，先一步遭遇挑戰的徐匯也比他地方早一步認識到，守護“老家底”除了要掃去歷史塵埃，還要從內里進行蛻變。

差不多同一時間，徐匯區領導提出要對風貌區建筑實行減建筑容量、減人口密度、減過度商業、增加綜合配置、增加公共服務和公共空間的“三減三增”計劃。

延慶路上雜貨店換上了復古風格店招。 ?舒抒 攝

于是，調整業態后的武康路如今商業布局基本算得上張弛有度，拆違后的延慶路采用了復古風格的店招而不是缺乏美感的塑料牌，東湖路上的輪胎店改建成了迷你展覽館“衡復微空間”，“槍籬笆”重新回到了岳陽路……家底越厚，責任越大，說的可不就是徐匯嘛。

相比之下，同樣肩負厚重家底的長寧，堅定地選擇了一條城市更新之路。事實上，這也是長寧經過深思熟慮后，制定出的“十三五”兩大發展戰略之一，另一項是產業發展。

如今人氣火爆的上生·新所曾經沉寂多年，作為上海生物制品研究所的辦公區，這里并不對外開放。神秘的面紗直到今年5月才全然揭開，展現給世人的是一處面積達4.8萬平方米、包含13棟不同歷史時期建筑的國際文化藝術生活圈。

孫科住宅

上生·新所內修繕后的原美國海軍俱樂部泳池 ? ?來源均：上海萬科

長寧區相關委辦局的負責人曾坦言，如何修繕、改建、運營好市中心這么一片巨大又寶貴的“老家底”，著實不易。最后，上海萬科承接了上生所的修繕更新項目，通過引入大型企業的資金投入、招商資源和專業團隊，不僅高標準地完成了孫科住宅、哥倫比亞總會、麻腮風大樓等歷史建筑或重要工業遺存的修繕，上生·新所開放后也即刻成為上海新品發布、時尚創意、休閑娛樂的新地標。

有效借助社會力量推動城市更新，保護歷史建筑永續共生，已經成為長寧近年來城區建設的一張重要名片。

2015年，愚園路長寧段啟動街區更新，最開始由政府主導環境綜合整治。隨后，土生土長的長寧企業“創邑”加入，開始為業態逐漸老化的街區注入社區書店、買手店、創意花店、咖啡館等輕、新業態。不僅如此，原本擁擠的人行道經過調整改造，增加了街角花園、公共草坪和成排的長凳，長征制藥廠的老廠房變身國際創意園區，愚園路郵局搬遷后改建為了藝術潮流范兒的“愚園百貨”……新業態的加入吹散了老馬路的暮氣，吸引了新腳步的到來。

今年上海全市啟動架空線入地和合桿整治，無論是武康路、愚園路還是兩區交界的興國路，徐匯和長寧都不約而同地都將“始發站”選在了難度最大的歷史風貌區內，給出的理由同樣“熱血”：如果上海交通最繁忙、地下管線最復雜的老馬路也能完成架空線整治，那沒有什么地方是完不成的。

愚園路上長征制藥廠老廠房改建而來的創意園區。 ?

百年梧桐樹與百年愚園路 ? ??來源均：創邑

或許今天的年輕人已經對老上海們心中西區“上只角”的榮光不再感同身受，但梧桐樹下的優雅曠達與堅定沉穩，早已不知不覺地沁入了又一代人的心間。

---

（二）“地鐵興商”兩大范本

在“上海2035”總規中被列入城市主中心的徐家匯和中山公園，都是上海“地鐵興商”的典范，彼此有著相似的基因和發展路徑。但周邊迥異的發展空間，又使得二者必然朝著不同的特色前行。

1990年，華山路虹橋路口新民文化用品商店，這里如今是港匯恒隆廣場所在地。 ?來源：百度“老上海”貼吧

上世紀90年代初與軌交同步啟動建設的徐家匯，是新中國成立后上海崛起的首個特色商圈，老牌的東方商廈、太平洋百貨和年輕一輩的港匯恒隆廣場、美羅城四足鼎立形成商業聚合，與人民廣場“迪美”比肩的徐家匯地鐵商城、與新客站“不夜城”大廈“別苗頭”的太平洋數碼廣場，都曾是徐家匯巨大人流的來源。

但2010年起，隨著電子商務的興起，徐家匯普遍建成于上世紀90年代至本世紀初的商場不再具有吸引力。數量龐雜的軌交出口和時斷時續的步行動線，更令徐家匯的購物體驗大打折扣。一場不破不立的“變革”之風，就此在徐家匯吹起。

最先主動轉型的是美羅城。2015年底，賴聲川“上劇場”的進駐，使這家商場最出名的不再是門口巨大的玻璃球。國企東方商廈緊隨其后，2017年初完成了業態調整和服務提升。商場定位和規模體量都居首位的港匯恒隆廣場也在去年低調開啟了商辦空間的翻新和品牌調整，今年5月更是大刀闊斧啟動拆除了屹立18年的“門面擔當”——標志性的39級大臺階。

1979年徐家匯航拍圖 ? ? 來源：徐匯區檔案局

上世紀80年代徐家匯 ? ? 來源：徐匯區政府

進入2010年后的徐家匯商圈 ? ? 來源：視覺中國

商業體不惜犧牲經營收益主動求變，讓徐家匯擁抱了新一輪發展機遇。

已經開工建設的徐家匯連廊，一期部分主體結構今年年內就將完成土建。眼下，人們站在美羅城二樓星巴克的大露臺觀望時，連廊蜿蜒俊逸的“身姿”已經雛形初現。徐家匯中心也在緊鑼密鼓建設中，這個由香港新鴻基集團主導的商業地產項目將打造成為集辦公、酒店、商務活動、時尚商業、信息發布、餐飲與和為一體的城市公共活動中心，令人充滿期待。

中山公園商圈，畫面右側為擁有百年歷史的中山公園。 ? 來源：長寧區政府

與靜待“航空母艦”崛起的徐家匯不同，中山公園的商業體量雖然尚有差距，但得益于軌交2、3、4號線交匯以及龍之夢購物中心直達軌交站點的“零換乘”優勢，中山公園商圈10余年來一直保持著穩定人氣。相較徐家匯不斷聚合商業和文化資源，中山公園走的頗似一條向外輻射能量的道路。

2017年，上海第二家來福士廣場落子中山公園，恰與長寧龍之夢形成對角鼎力之勢。今年3月，累積了近一年人氣的長寧來福士邁出重要一步，與軌交中山公園站同時建設二層連廊和地下通道，將同龍之夢一樣與軌交樞紐形成地上、地下“雙聯通”。此前，已經持續3年的愚園路城市更新成功地將中山公園的部分人流向東引入了這條城市后街，可以預見，獲得軌交直接導流的長寧來福士勢必將迎來一次規模可觀的增長，擁有新商業增長極的中山公園商圈也將進一步向西輻射商業能量。

長寧來福士廣場內完整保留了張愛玲母校圣瑪利亞女中的鐘樓。該樓始建于1926年，為上海市優秀歷史建筑。 ?來源：商場供圖

除了是“逛、吃、買”的風水寶地，中山公園地區一直是帶動長寧產業發展的核心區之一。這里不僅孕育了最初大眾點評網，如今更是長寧發展人工智能產業的重要載體，“虹橋智谷”的東部承載區。眼下，商圈內的聯通新時空大廈已經掛牌成為華為-聯通人工智能產業創新示范中心，提供2900平方米的孵化空間和1.8萬平方米的辦公空間。位于定西路延安西路的銀統大廈經過更新，也將作為人工智能企業的孵化空間。

從百年前的“兆豐公園”到今日的中山公園，長寧在歷史最悠久的土地上布局了最前沿的科技產業，用意不言而喻：商圈作為實體經濟的重要載體，與新興產業融合才能創造新動能，獲得可持續發展的可能。這也與長寧一貫的行事風格相呼應：打意想不到的牌，走穩扎穩打的路。

---

（三）南部崛起，西部革新

熟悉上海地圖的人會發現：徐匯的“故事”大都發生在北邊，長寧的“大事件”大都發生在東邊。沒錯，兩位“優等生”有同一個尚待解決的課題：徐匯歷來“北強南弱”，長寧則長期“東強西弱”。

上世紀80年代天山電影院

天山電影院原址現為虹橋藝術中心 ? ?來源均：長寧區政府

徐匯和長寧今日的轄區范圍，都是上海中心城區幾番向外延伸后的產物。

1984年，龍華、漕河涇、長橋等區域劃入徐匯區，南拓的徐匯逐步形成了今天的行政區劃。

長寧區境向西擴展，則幾乎與虹橋經濟技術開發區和虹橋機場的建設同步。1982年至1992年的10年間，上海縣的新涇、虹橋、北新涇地區以及虹橋機場、上海動物園、西郊賓館等相繼劃入長寧，形成了今天的區劃格局。

虹橋經濟技術開發區 ? ? 來源：長寧區供圖

同樣的強弱不均，原因相似，但解決辦法各異。

上世紀60年代起，天原化工廠、上鋼十廠熱軋車間、上海硬化油廠、上海印染機械廠四車間等老牌工業企業紛紛進駐長寧天山路沿線。一時間，天山路北部直到蘇州河南岸，成為上海工業設施最密集的區域之一。到了上世紀80年代，天山路往南開始發生巨大變化。虹橋開發區和古北國際社區的興建，上海人提起長寧從此新增了一個“老外多”“洋氣”的印象。長寧區中部更成為區域經濟發展核心，90年代中期長寧曾提出“依托虹橋，共同發展”的理念便是佐證。

東部位于市中心，中部有虹橋和古北，長寧的西部卻一直缺少經濟亮點。區領導在談到“十三五”長寧為何要深度轉型時曾笑言，長寧38平方公里的土地上，動物園、國賓館、機場保障區的“分量”加起來著實不小。

天山路340號上海硬化油廠

天山路500號上海天原化工廠

上世紀50年代的天山二村 ? ? ?來源均：長寧區檔案局

當土地資源觸到“天花板”，“西進”成了必然選擇。

為此，近年來長寧接連發布了區域城市更新總體方案、精品城區指標體系，明確了東中西三大功能區的各自定位，今年更是一口氣發布了教育、醫療、養老、衛生等多個領域的“優質+均衡”發展三年行動計劃。

今年底前，蘇州河健身步道長寧段將基本實現貫通，串聯起的將是臨空園區至中山公園地區11公里的蘇州河賓水岸線。隨著《上海虹橋臨空經濟示范區發展規劃》的發布，長寧通過深化對機場東片區、臨空園區待轉型工業地塊的挖潛，身兼航空服務業等多個國家級創新試驗區的臨空未來可期，已然成為長寧經濟重要的新增長極。

上世紀50年代初，遠近聞名的“臭河浜”肇嘉浜完成治浜建路，成為今天的肇嘉浜路。直到上世紀80年代中后期，徐匯“土著”之間仍有“過了肇嘉浜往南就是鄉下”的調侃。隨著上海市區城市建設的需要，一批居住在市中心的居民經過舊改，“跨越”肇嘉浜以南動遷到了如今徐匯的田林、康健、長橋、凌云、華涇等地區，形成了田林新村、梅隴新村、羅秀新村等大型居住區。

純居住型社區環境靜謐怡人，但也形成了經濟結構的長期“翹腳”。

建設匯中的徐匯濱江西岸傳媒港 ? ?倪修龍 攝影

徐匯區領導將靜待已久的“南部崛起”，稱為“時不我待、只爭朝夕破解的難題”。破題分幾步：2016年，徐匯完成華涇地區25處成片違法建筑的拆違整治，為日后建立北楊人工智能小鎮釋放空間；啟用徐匯萬科中心，為徐匯商務能級向上海南站地塊拓展、與徐匯濱江聯動奠定重要基礎；軌交15號線開工，使長橋、凌云地區居民期盼多年的“家門口地鐵線”終于成為現實。

今年，徐匯正式對南部地區按下發展快捷鍵。占地面積5.3萬平方米的南部醫療中心正加緊建設，建成后將設有1450張床位，全面整合徐匯區精神衛生中心和徐匯區中心醫院的醫療資源。徐匯南部養老中心、徐匯中城學校、徐匯南部小學等一批醫療、教育設施也將陸續在年內開工。徐匯中學南校區的學生們踏入了建筑大師柳亦春設計的新校舍，開啟新學期的旅程……

---

（四）兩場盛會，只待人和

今年下半年，徐匯、長寧都將迎來千載難逢的新機遇。

徐匯濱江 ? ?來源：徐匯區供圖

即將于9月17至19日在上海舉辦的2018世界人工智能大會，主會場就設在徐匯濱江。11月5日至10日將舉行的首屆中國國際進口博覽會，主會場國家會展中心正是長寧的“隔壁鄰居”。

借助盛會溢出效應發展相關產業，是天時地利，更是必須抓住的“人和”。長寧區領導就直言，長寧這一次要做的是全方位、多領域、深層次主動對接，不但要搶抓機遇擴大招商引資，更要借梯登高培育產業特色和比較優勢。

積極推動貿易升級轉型的背后，是長寧經過多年探索實踐，確立的“十三五”兩大重點戰略。其中一大戰略“產業發展”，已經從“十三五”開局之年的航空服務業、“互聯網＋生活性服務業”、時尚創意產業三足鼎立的格局，加入了人工智能產業和金融服務業，形成了“3+2”的全新產業格局。

虹橋臨空經濟示范區地標建筑凌空SOHO，這里也是攜程總部所在地。 ? 來源：長寧區政府

根據今年初長寧區發布的2018年政府工作報告，僅去年前11個月，三大產業對區域經濟的貢獻就分別同比增長了39.48%、29.51%和19.4%。

長寧區，骨子里有一種雄心勃勃。這些年，長寧在全市乃至全國層面都有一系列創新之舉。例如，在全國率先實現“保稅展示＋交易”等貿易監管方式創新，在全市率先實現海外人才服務“四合一”功能，在全市首個開展企業注冊“一照多址”試點，是上海首個“互聯網＋生活性服務業”創新試驗區，全國首個網絡市場監管與服務示范區……長寧累積多年的現代服務業“家底”實現了厚積薄發，也在上海優化營商環境的舞臺上顯示出亮眼身位。

長寧區領導這樣看待地區的站位：“一個區域的發展，不能就‘區’來看‘區’，只有站在全市、全國乃至國際發展的大格局下審視長寧發展，創造性開展工作，才能不斷突破自身局限，引領未來發展。”

“上海夢中心”規劃效果圖

與長寧相似，徐匯的現代服務業對全區經濟增長貢獻率也超過了70%。但徐匯的“地盤”稍大，尤其是萬眾矚目的徐匯濱江，今年起西岸傳媒港、夢中心、西岸智慧谷等載體進入快速建設期后，龍騰大道與云錦路一帶幾乎“一天一個樣，三天大變樣”。

不久前，徐匯濱江方面與香港西九文化區達成戰略合作，加上今年初與法國蓬皮杜藝術中心簽訂的5年展陳合作，以及蓄勢而發的世界人工智能大會，不少人笑稱，徐匯濱江這是準備“C位出道”？

不過，在一騎絕塵橫空出世與厚積薄發細水長流之間，已經有了“漕開發”30年運營服務經驗的徐匯似乎選擇了其中的平衡點。

徐匯行政服務中心綜合管理信息平臺。2017年，徐匯正式成為國家“互聯網+政務服務”示范區。 ? 舒抒 攝

在徐匯打響“上海制造”品牌三年行動計劃中，徐匯目標是要打造以人工智能為引領的智能制造品牌，以此推動信息技術與生命健康兩大新興產業發展。載體方面，擁有市中心寶貴“大衣料”的徐匯將國際人工智能中心落子濱江區域，并不出人意料。事實上，西岸智慧谷未來與北楊人工智能小鎮展開的聯動發展，也將為徐匯南部的高端制造、智能制造發展注入強大動能。

不斷更新的產業活力自然為徐匯和長寧吸引了優質企業的目光。目前，西井科技、深蘭科技等人工智能行業領先企業已相繼進駐長寧，商湯科技、小米物聯網及金融科技等業務則落戶徐匯。兩區高效的企業服務和優質的營商環境獲得企業實實在在的認可。

– –

希望兩位“優等生”再接再厲，在老家底中挖掘更多潛能，在發展中創造最具品質的城區。