? ? ? 和訊房產消息 在融資渠道收緊、商改住被切斷，寫字樓租金上漲動力不足等惡劣市場環境下，一個反常的現象是，北京大宗物業交易逆勢顯出強勁勢頭。

戴德梁行統計數據顯示，2017年上半年，北京市場酒店、寫字樓、商辦地塊、零售、公寓等大宗交易共9宗，總額達119億元，同比上漲15%。在上半年的大宗交易物業中，無一宗由外資買家完成，悉數由內資買家包攬。

“從目前的市場趨勢看，以前戰術型、保守型的買家已不再適合北京的投資市場，不糾結于進入期的租售比，對未來有準確和樂觀預期，且有非常好資產管理能力的戰略型買家，將會是這一輪或下一輪的大贏家。”戴德梁行投資及顧問服務部高級助理董事楊蕾分析認為。

內資下手快 開發商爭相擠入

數據顯示，2017年上半年的大宗物業交易中，商場為2 宗，交易額35.5億元、酒店為2宗，交易額21.41億元、寫字樓為2 宗，交易額24.1億元、商辦地塊為1 宗，交易額17.85億元、公寓為2 宗，交易額20.14億元，基本平分市場。2016年上半年，北京市場大宗物業投資總額為103億元，基本是以寫字樓和零售為主，全年交易額達376億元。

　　從上半年交易物業看，全部為內資買家獨攬，無一外資買家。而從近5年的市場表現看，外資已漸漸退出北京大宗物業

交易市場。外資買家活躍度降低，一方面是受近幾年的國際國內政策及貨幣因素影響，另外，北京市場近幾年已發生顯著變化，但外資買家尚停留在過去的高收益預期（10%-8%），決策程序復雜、決策周期長，造成下手慢于內資買家，喪失機會。所以，目前外資買家在處理很多舊改、改造升級類物業時，資產管理和改造能力與內資買家相比，缺少競爭力。

　　就內資買家而言，購買大宗物業的買家相比2016年也有顯著變化，其中，開發商占比由2016年的5.7%變為2017年的36.9%，為去年的6倍多。

“自去年930以來，調控政策層層收緊，北京市場土地供應緊縮，很多房企拿地困難或者拍地受諸多條件限制，房企不得不由土拍市場擠入存量市場尋找機會。”在楊蕾看來，開發商躍躍欲試進入存量改造市場，去年還只是一個趨勢，但今年已經采取實際行動在做了。

戰略型買家將成大贏家

如今北京市場不再是攤大餅模式，城市發展越來越內收，因此，深耕挖掘舊項目進行改造，也能挖掘出有價值的投資物業。

戴德梁行統計數據顯示，今年上半年的物業交易改造類物業占比78%，其中包括陽光上東酒店、首創中環假日、淘匯新天等，未來都有可能會被改造成寫字樓。

　　內資紛紛看好的舊物業改造，究竟盈利能力如何？以3年前機會資本收購的盈科中心看，收購時商業群樓是空置狀態，經過改造目前商場部分實現了滿租，平均租金260元/月/平方米。目前，評估其價值至少漲了40%。

在楊蕾看來，2017年下半年，投資市場表現將更為活躍，前景樂觀。其中，物業改造類的項目仍會是整個市場重點，資產管理能力和改造的方式對物業的增值至關重要。開發商會越來越多的從土拍市場轉回到存量市場。

在這樣的市場形勢下，不糾結于收購當時的租售比，快速準確判斷市場的戰略型買家將成為市場大贏家，而保守型，決策周期長的買家將錯失機會。