??中小企業首虧增加、整合加劇

上半年房地產市場調控政策持續發力，龍頭房企上半年業績普遍逆市增長。市場機構的最新統計數據顯示，碧桂園、恒大、萬科等40家龍頭房企上半年合計銷售額達到21143.56億元，同比漲幅54.5%，多家房企完成了年度業績的五成以上。滬深上市房企中報披露還在進行著，據同花順統計數據顯示，截至日前已有滬深有半數上市房企披露2017年中報業績預告，預計凈利潤實現同比增長的企業有30多家，占比超過五成；近20家虧損，其中8家首虧，虧損企業占三成以上。對此，業內人士分析認為，由于已經披露的多數為中小企業，業績快報通常與實際業績比較接近，可以看出政府嚴控樓市政策對中小企業影響還是比較大的。但是平安證券房地產分析師認為，得益于過往兩年樓市的高增長，主流房企可結算貨值充足，業績相對穩健。上海易居房地產研究院總監嚴躍進也認為，今年一季度房企盈利、銷售業績較好，因此大中型企完成上半年銷售業績沒有問題，下半年中小房企銷售將繼續承壓。

龍頭房企半年業績同比漲54.5%

上半年，房地產市場調控政策持續發力，龍頭房企上半年業績普遍逆市增長。市場機構的最新統計數據顯示，碧桂園、恒大、萬科等40家龍頭房企上半年合計銷售額達到21143.56億元，同比漲幅54.5%，多家房企完成了年度業績的五成以上。

業內監測顯示，截至6月30日，銷售額超過50億的企業達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約占全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恒大邁入兩千億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其上邁進千億陣營，再次呈現強者恒強的行業定律。從目標完成率來看，大部分房企均已完成50%以上，龍湖、旭輝等企業上半年目標完成率達70%以上，完成全年銷售目標已經成為大概率事件。另一方面，上半年房企銷售業績保持快速增長的同時，一線及熱點二線城市仍為業績主要貢獻區域。從十大龍頭房企的銷售份額來看，一、二線城市在售項目平均占比分別為 19.1%和54.8%，合計占比73.9%。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企能夠在2017年上半年實現銷售額逆市增長的原因在于，一方面樓市雖然調控持續，但政策效應在二季度末才開始出現。上半年由于疊加了2016年末的部分結轉業績，所以大部分企業依然實現正增長。另一方面，龍頭房企轉型加速、布局合理，業績漲幅普遍超過了市場平均漲幅。

部分房企中報業績凈利預增

目前公布2017年中報業績預告的A股房企一般為中小房企，尚不能代表整個房地產板塊的運營情況，但已可折射出行業基本面趨勢。整體來看，預計龍頭房企市場占有率提升，中型房企凈利增長速度放緩，轉型不利的企業虧損較為明顯。

在已發布2017年中報業績預告的A股房企中，剔除數據不全的企業，從預告凈利潤變動幅度來看，31家呈現上行趨勢，占比超過五成；18家虧損，其中8家是首虧；從預告凈利潤下限來看，18家房企歸屬于母公司股東的凈利潤超過1億元，占比超過三成。

據了解，區域性龍頭房企盈利能力仍較強。截止日前，2017年上半年有5家上市房企預告凈利潤超過5億元。具體來看，榮盛發展(002146)預告凈利潤在14億元-17億元之間，金融街(000402)預告凈利潤在10億元-11億元之間，華聯控股(000036)預告凈利潤在10.2億元-10.6億元之間，粵泰股份預告凈利潤在8.8億元-9.25億元之間，濱江集團(002244)預告凈利潤在7.4億元-9.4億元之間。

對于業績變動原因，榮盛發展表示，公司管理層預計，2017年上半年，公司可結算項目增加，結算收入及利潤較上年同期有一定幅度上升。而集中在杭州布局的濱江集團上半年凈利上漲也較為明顯。對此，濱江集團表示，報告期內武林壹號2號、10號**住宅交付，因此公司2017年上半年歸屬于母公司所有者的凈利潤與上年同期相比變動幅度在10%-40%之間。事實上，雖然多數上市房企2017年一季度的業績上漲，但行業整體毛利率走低，部分中小房企與大型開發商相比，管理不夠高效，多點網格化布局不完善，難以應對調控周期，凈利潤幾經起伏，穩健不足，甚至虧損。

中小企業首虧增加、整合加劇

上半年，一二三線60多個城市政府實行了嚴厲樓市調控政策，房企銷售形勢從一季度開始下滑，嚴厲的樓市調控政策對中小企業影響較大，以中航地產(000043)為例，2017年上半年，公司預告凈利潤虧損1.35億元-1.6億元之間。中航地產表示，2015年同期轉讓下屬企業深圳市觀瀾格蘭云天大酒店**有限公司股權取得**收益1.1億元，而本期無此類事項發生額。此外，公司因2016年底出售地產項目股權事項導致本期收入及利潤較上年同期有所下降，以及出售地產業務相關事項產生的營業外支出較上年同期有所增加。事實上，保利地產(600048)2016年完成國務院國資委主導的首單央企地產整合，而整合對象正是中航地產，保利地產斥資20.30億元收購中航地產旗下九個項目。

平安證券一份分析報告也指出，從業績預減或預虧公司來看，除個別由于高基數導致業績下滑外，大多數均為轉型的小規模房企。由于地產行業確認收入節奏的特殊性，中報業績并不能代表全年的業績增速。考慮到上半年統計的23家典型房企銷售目標完成率達53.41%，較2016年同期上升8.2個百分點，加上開發商預收款相對充足，預計主流房企全年業績依舊穩健。方正證券房地產分析師任澤平認為，在本輪調控小周期中，中小房企清理歷史庫存并逐步退出，大型房企順勢兼并重組、沖規模搶占競爭優勢，房企集中度加速提升，龍頭房企“市占率”在2017年以來出現跳躍式增長。

但據同策咨詢研究部總監張宏偉預計，待2017年上市房企年報全部出爐，估計房地產行業的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。

鑒于此，他反復強調，單純追求規模化的房企主要收益過分依賴住宅銷售，而住宅市場短周期調控就將為企業帶來資金鏈斷裂風險，同時非住宅銷售業務若不成熟，中長期盈利能力和抗風險能力都將非常脆弱。若一味只看重銷售規模，利潤危機將對企業造成重大打擊。