去年下半年，央行等七部門出臺新規，禁止房產中介提供“首付貸”。本輪房產調控，禁止“首付貸”的監管態度也被重申。然而，在北京地區，仍有房產中介違規協助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔保公司，并假借“信用貸”“消費貸”之名活躍在二手房交易市場。(《證券日報》9月5日)

“首付貸”“假按揭”“假流水”在房貸領域并不新鮮，這些都不符合我國信貸政策，甚至違法，但長期以來屢禁不止。“灰色信貸”具有較強的隱蔽性，監管難度大，成本高。筆者認為，追本溯源，“首付貸”之類灰色信貸，歸根到底還是因為我國房貸審核標準過于寬松，遏制“首付貸”還須提高房貸審核標準。

高房價剝奪了中低收入者的“住的需求”，嚴重碾軋了其他民生改善及消費能力，侵蝕了廣大民眾的“獲得感”；“脫實向虛”擠壓了實體經濟的生存空間，導致金融風險。中財辦的官員明確列出了目前可能引發系統性風險的五大“灰犀牛”，包括影子銀行、房地產泡沫、國企債務杠桿、地方債務以及非法集資的問題。其中，影子銀行也有房地產的鬼魅身影。

從世界金融風險史來看，房地產是重要的風險來源點之一，而房貸高杠桿率是公認的罪魁禍首，例如美國和日本的教訓。房價飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房價就越高。有學者統計過發生金融風暴的國家，凡是房貸高杠桿率的國家必然是“爬得越高，摔得越慘”。

因此，房地產調控的一個重要手段就是降低房貸高杠桿。各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高達七成。首付款是銀行的“安全墊”，可以有效對沖房地產資產價格下降所導致的信貸風險。當前，表面上看，各地的房貸政策都收得很緊，但從深圳、北京等地的報道來看，“首付貸”“零首付”等灰色信貸依然暗流涌動，有可能導致房貸風險更加隱蔽、更不可控。

央行等金融監管部門和負有調控房地產直接責任的地方政府早已經關注到灰色信貸，并采取了一系列嚴厲打擊措施。但由于隱蔽性強、識別難度大、監管成本高等原因，效果不太理想。雖然有規定這類信用貸、房抵貸的錢只能用來經營和消費，不能用于購房，但銀行很難確定貸款人的貸款用途，灰色信貸屢禁不止。

灰色信貸的“七寸”在最終的房貸資格審核。我國房貸審核對借貸人的償還能力和意愿過于寬松，例如僅僅依靠收入證明、銀行流水、央行的個人征信記錄，這些都是很粗的審核標準，并不能真實、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當前銀行流水、收入證明的造假空間太大、合法化成本太低。例如，通過消費貸的錢，分成銀行要求的月份做流水就能輕松蒙混過關。

次貸危機之后，美國吸取了教訓，銀行收緊了房貸的審核標準，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財產和房租支出等財務狀況。后者要查貸款人的信用分數。銀行最重要的是審核貸款人的報稅資料。在報稅資料之外，銀行還可能要求會計師對小生意貸款人作出財務報告。

房貸審核標準太粗且缺乏剛性約束，給了首付貸等灰色信貸的生存空間。監管部門只有出臺相關規制政策，切實提高房貸審核標準，才能真正遏制首付貸。