盛景尚峰金融商務中心進駐企業達到300多家，是中山獨具特色的“金融一條街”。 南方日報記者 葉志文 攝

　　威力洗衣機廠舊址現在矗立著在建的金鷹廣場。葉志文 攝

　　“中山屬于減量規劃城市，建設用地已接近‘天花板’，盤活存量土地成為破解土地瓶頸的必由之路。”在日前召開的全市土地管理工作會議上，中山市委副書記、市長焦蘭生強調，中山必須深入推進“三舊”改造和城市更新，充分利用閑置廠房，促進產業轉型和產城融合。

改革開放近四十年，作為全省土地面積倒數第二的城市，中山利用有限的土地空間取得了令人矚目的經濟建設成就。

然而，中山目前所面臨的發展空間瓶頸甚至比珠三角各城市更加嚴峻，尤其是在開發強度已經接近“天花板”的中心城區，“三舊”改造勢在必行，也是城市建設尋求轉型突破的必經之路。

去年以來，中山在“三舊”改造的基礎上提出了“城市更新”的概念，岐江新城的規劃便是在此背景下提出的，打破了人們對于建設一個新城市中心需要全新土地供給的固有認識，在規劃上更強調產城人文與環境的融合。

在邁向“珠三角精品宜居城市”的道路上，“城市更新”無疑成為中山城市建設再出發的必然，重新賦予新的生命力。

●南方日報記者 李欣 孫嘉琳

　　舊廠房改造

　　頗具代表性商業中心正在崛起

位于中山東區起灣道與中山四路交界處的盛景尚峰金融商務中心，如今已成為城區中心商務區，進駐企業達到300多家，其中包括匯豐、招商、恒生、東亞等12家大型中外資銀行，以及摩根大通、萬海航運等國際知名金融機構、企業，是中山獨具特色的“銀行一條街”。

很難想象，十年前這里原是三家印刷廠的舊址。

2008年，“盛景尚峰金融商務中心項目”開始建設，總投資50億元。從2007年報建后，該項目便被列入廣東省和中山市重點建設項目、全省服務業集聚區試點，成為利用“三舊”改造發展現代服務業的一個典范。

該項目一期工程于2009年底封頂投入使用，至2014年5月完成一期項目第三階段工程，短短五年間，廠區總產值從改造前的2億元，躍升至改造后2015年實現服務業總收入30億元；廠區改造前年稅收805萬元，改造后的2015年稅收總額已達3億元，徹底激活了東區乃至中山現代服務業發展。

與東區相鄰的石岐區，是中心城區建成時間最久、密度最高的老城區，近十年來面臨增量土地“零投入”所帶來的空間拓展不足和土地資源緊缺的雙重壓力。

然而在同一時間，大信·新都匯、興中廣場、金鷹廣場等一系列商業中心卻如雨后春筍般涌現。2004年初夏，大信置業旗下大信·新都匯第一期開門營業，如今被譽為中山“城市商業領航者”。

如今已是大信·新都匯區域總經理的潘帆，卻永遠忘不了13年前這里原來的模樣：“周邊都是村莊，馬路沒有安裝路燈。由于位置偏僻，出租車、摩的都不愿跑過來。”

潘帆說，購物中心盡管選址在一個廢舊陶瓷廠上改造，但堅信城鄉結合、新舊城區交接處更有利于購物中心的成長。他們采用創新的業態發展模式，運營三年后大信·新都匯一期出租率達100%，并在十年時間里成為一個繁榮的商圈，形成了中山最具價值的黃金商圈。

大涌鎮的紅木文化博覽城，小欖鎮的LED九州城、古鎮的國際燈飾商城……從中心城區到專業鎮，如今這些在中山赫赫有名、頗具代表性的商業中心，正因為“三舊”改造重新被賦予新的生命力，城市環境品質也得到全面提升。

　　土地潛能開發

　　全市層面統籌差異化發展

中山是省內實施土地規模減量控制的城市，在經歷了30多年高速發展后，積累了一批因過往粗放式發展而遺留下來的“三舊”低效土地。如何挖掘土地存量，提高土地“畝產”，以實現產城融合、空間整合，是中山城市發展急需破解的難題。

目前，中山正在探索一條由點及面，從“三舊”改造到城市更新的新路徑。

2010年，按照省政府“三舊”改造工作部署，中山先后出臺《關于“三舊”改造工作的若干意見》《中山市“三舊”改造實施細則》。同年，石岐區、西區、小欖鎮、南頭鎮、神灣鎮等5個鎮區被定為全市“三舊”改造工作試點，先行先試；包括東區盛景尚峰、西區服務業綜合改革試驗區等32個項目實現區域點改造，做到邊試點、邊推廣、邊效應。

“三舊”改造工作讓各個鎮區很快釋放出土地潛能。據中山市國土局統計數據顯示，2012年至2016年，中山已完成改造土地面積近5000畝、完成“三舊”改造項目137個，僅去年就有超過400個“三舊”改造項目在推進中。

土地潛能的釋放，不僅需要各鎮區積極推進，更需要全市層面的統籌協調。為此，2015年，中山公布《“三舊”改造專項規劃（2015—2020年）》，根據鎮區特色和產業集群的分布情況，把市域劃分為北部、中部、南部三大改造片區，并賦予不同定位。

差異化發展，需要強調各具特色。今年陸續公布的中山首批18個特色小鎮發展規劃，便是推動城市更新和功能優化的好機會，也是破解土地增量匱乏、老城活力下降、舊城房屋破舊、發展資源碎片化等“難以為繼”瓶頸的突破口。

萬紫千紅迷人眼，發展仍需定海針。如何避免各鎮區重走無序規劃建設的老路，既需要市級層面頂層設計，也需要布局一個市域發展總引擎。中山提出了“一中心四組團”的城市格局，破解以往散亂的空間布局，對城市改造和升級進行了重新梳理。據了解，中山正對“三舊”改造相關政策和實施方案進行修訂，以更大程度釋放紅利，激發市場積極投入到改造工作中。

　　城市新客廳建設

　　岐江新城引領城市智慧布局

在今年全市土地管理工作會議上，市國土局公布了去年“三舊”改造情況。2016年，中山完成“三舊”改造項目44個，土地面積1328畝，新增實施“三舊”改造項目62個，土地面積1864畝，超額完成省下達的年度任務。

“土地是生存之本、發展之基、生態之要，事關經濟社會發展全局，必須把土地管理列為‘頭號工程’、破解土地管理領域牽一發而動全身的關鍵問題。”焦蘭生強調，要加快推進岐江新城規劃范圍內土地征收儲備，打好開發建設基礎。

對于開發強度已近極限的中心城區而言，位于中心城區東北部，橫跨石岐區、港口、東區、火炬區，面積達19平方公里的岐江新城，是未來中山城市發展極為珍貴的“處女地”。

早在2012年，中山就針對現在的岐江新城片區提出相關規劃。多年來，總部經濟、產城融合、理想城市這些概念都與岐江新城緊密相連。

隨著今年6月《中山市岐江新城發展概念公眾參與報告》出爐，這里將作為中山“強心”戰略和中心組團發展的抓手，被打造成為集文化、生態、智慧、宜居于一體的都市新中心和城市新客廳。

“岐江新城將站在粵港澳大灣區世界級城市群的建設高度，打造成彰顯中山特色、嶺南風格、時代氣息的新地標。”中山市副市長、中心組團管委會主任高瑞生表示，岐江新城資源條件、地理區位得天獨厚，是中山城市新客廳的最優選擇。

目前，該區域內4個鎮區、11個社區建設用地總面積約11269畝，已經對面積達8608畝土地實現摸底調查，覆蓋率達76.4%。對于岐江新城規劃范圍內的舊城鎮、舊村莊、舊廠房用地，中山鼓勵加快城市智慧更新。

按照規劃，岐江新城將按照“精明開發”理念，實現城市空間、城市功能智慧布局。未來，岐江新城將嘗試把中心商務區、百貨商圈及文化場館、軌道交通、車站、部分市政道路、商圈店鋪放在地下，把地面留給綠化和行人，形成有機的相隔、相鄰、相聚關系，促成工業、服務業、住宅、公共設施的科學布局。

以高端生產服務為核心，高端生活服務、公共服務和總部型創智產業為支撐，以生態人文建設為指導的岐江新城，在不久的將來將成為引領中山轉型升級發展的新引擎，擔當承接廣州、深圳外溢創新資源的“橋頭堡”，讓中山更好地融入粵港澳大灣區世界級城市群建設。

　　■記者觀察

　　中山“三舊”改造：

　　“小而精”且有人情味

9月8日下午，中山眾創金融街，一縷陽光打在寫字樓的玻璃上，折射出五彩光芒。面包鋪、咖啡店、超市內，熙熙攘攘；主干道上，車流來往不斷……這片充滿生活氣息的中山CBD坐落于市中心，也是中山近年來“改造三舊”的成果之一。

在筆者以往的認知中，多數城市CBD均崛起于城市未開發區域，因此在初始階段，商業氣息濃厚而人情味稍淡。但在中山，近十年來通過“三舊”改造在市中心打造出的金融區，為看似冷冰冰的寫字樓群注入了不少生活氣息。

從中山北站出發，穿過中心城區前往眾創金融街的路上，可以看到多處正在進行或已完工的“三舊”改造項目。從辦公樓、大型購物中心到產業集聚區，中山正通過“城市更新”為城區面貌換新顏。

在已成熟的老城區中進行“三舊”改造，并不是一件容易的事。筆者沿途觀察到，中山多數“三舊”改造項目并不大，以星星點點狀分布在城區當中。

不過，這些“小而精”的改造也極具特色。以中山眾創金融街為例，雖然片區面積不算大，但周邊原有住宅林立，背靠紫馬嶺公園，優越的地理位置和方便的生活配套成為“加分項”。不到兩年時間內，金融街就吸引了眾多企業進駐，Google也在這里設立了Adword的體驗中心，專攻大數據業務。

在現代化城市發展進程中，“三舊”改造承擔著釋放新一輪發展空間、助推產業轉型升級的關鍵任務。與中山相似，毗鄰的佛山也在進行探索。

2007年起，佛山開啟了“三舊”改造的步伐，隨后又推出“城市升級三年行動計劃”“城市升值兩年行動計劃”，如今則進入了“城市治理”階段。其中，舊城鎮、舊廠區、村級工業園等改造，是佛山系列行動計劃中重要組成部分。

根據筆者觀察，目前佛山中心城區“三舊”改造多以片區進行規劃改造。當中山從“小而精”改造走向片區規劃時，佛山的經驗或許能給予中山一些啟發。

以佛山南海為例，該區于2015年被批準為全國33個農村土地制度改革試點之一。南海積極探索實施農村片區綜合整治，通過土地權屬調整、土地利用規劃調整、城鄉規劃調整等措施，對片區內土地重新劃分宗地，并在確定產權歸屬、進行邊界規整、地類調整復墾、配套基礎設施后進行入市，有效解決了片區改造中涉及入市主體眾多、權屬交錯、地類多樣的集體土地開發問題。

同時，南海通過出臺《佛山市南海區農村集體資產管理交易辦法》，構建起“一個平臺、兩級交易”公開交易服務體系，進一步規范交易，暢通集體土地入市途徑，探索片區綜合整治模式。

無論是中山的“城市更新”，還是佛山的“城市治理”，“三舊”改造作為關鍵一環，都在推動著兩座城市的產城人加速融合，也期待中山繼續走出自己的獨特路徑，在老城區“三舊”改造中當好“引路者”。

（藍志凌 作者系南方日報佛山新聞部記者）

現場直擊

“鷹”擊長空

刷新城區天際線

電子科技大學中山學院正門外，是觀賞中山城區“城市天際線”的一處熱門地點。近一年來，這里的景觀可以用“日新月異”來形容——隨著完美金鷹廣場項目的建設，人們視野漸漸被拔地而起的高樓阻擋，而這只“金鷹”將成為中山的第一高樓、城市的制高點。

完美金鷹廣場正是目前中山城區最受矚目的“三舊”改造項目，項目總占地面積近11萬平方米，總建筑面積約50萬平方米，建筑高度232米，總投資預算逾30億元。它將被打造為中山市具有鮮明特色的商業綜合體，為市民提供購物、休閑、娛樂等消費場所，同時具有承載現代服務業的商務功能，并配有國際五星級酒店。

該項目主體建筑自2015年開工，擬于2018年完成竣工驗收。家住頤和山莊的李先生每天都會經過金鷹廣場，他說：“當然是很期待快點建好，感覺會讓整個區域的價值都有提升。不過也有點擔心，到時候那么多人來這里休閑購物，交通方面可能會比現在更堵。”

金鷹廣場位于興中道與孫文路交界處，坐落在城區的核心位置，周邊人口密集，它的建成有望提升周邊乃至整個中山市的商業氛圍，形成一定的輻射作用，帶動城市升級。

而這里的前身，則是上世紀90年代紅遍大江南北的威力洗衣機廠舊址，項目對面的“威力村”仍保留著以往的模樣。附近的蓮峰新村也是石岐區內改造呼聲最高的“三舊”片區之一。據了解，今年石岐區共推出10個“三舊”改造片區，正加快物色優質項目，以“三舊”改造為抓手著力推動城市升級。

事實上，中山城區目前多個大型商業綜合體均是由舊廠房改造而成，從第二產業的“根據地”到第三產業的新載體，這些“三舊”改造項目不僅是中山城市建設頗具代表性的成果，也直觀反映了中山市產業結構的有序調整。