??租賃市場欠發達一直是中國住房市場的一個短板。據相關數據，全國有2.4億流動人口，1.6億租賃人口，但租賃房卻只有4600萬套，租賃住房明顯供給不足。那么，國土資源部和住建部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，在北京、上海、南京、杭州、廈門等13個城市進行集體建設用地建租賃住房試點，無疑是促進租賃房發展的一重要舉措。

政策設計的優勢是顯而易見的：一是集體建設用地的成本較低，可降低租賃房建設和營運的成本，進而吸引更多企業和社會資本進入，增加供給。二是政府主導集體建設用地建租賃住房，依法合規審批、快速審批渠道可使政策早日落地、早見成效；同時，先規劃后建設，可改變現有的“小產權”房基礎設施不配套、“貼面樓、接吻樓”、采光不足、環境臟亂差和經營管理混亂等問題。三是開辟了農村集體建設用地使用的新用途。集體建設用地，在不改變所有權的情況下，有序進入城市住房市場，這為農民靠土地資產增收致富提供機遇。

但集體建設用地建租賃房僅有土地政策是不夠的，還需要更多的相關配套政策的扶持。其中最主要的：

一是金融政策。租賃住房具有投資資金需求量大、回收期長的特點。按合理的租售比，靠租金回收投資少則20年，多則30-50年，甚至更長。所以，租賃住房發展離不開長期融資的支持。近年來，商業銀行房地產信貸業務發展很快，在房地產市場紅火時，更有大量社會資金以多種方式涌入房地產市場，但中國卻沒有為企業投資持有租賃住房提供長期資金的金融安排。信托融資雖已成為房企融資的重要手段，但也多是2—3年的過橋貸款。封閉運行、信息不公開不透明很難吸引大量的中小投資者參與，因此中國還沒有真正意義上的為中小投資者持有大型不動產的房地產信托投資基金（REITs）。政府興建的各類保障房（公租、廉租、經適房、棚改危改）都有公積金低息貸款和國家開行住宅金融事業部發行大規模住房債劵等低成本資金支持，集體建設用地建租賃住房不管誰是開發經營主體都需要低息長期資金支持。

二是稅收政策。從國外經驗看，鼓勵民間資本進入低收益的住房租賃市場還需要多種稅收優惠政策扶持。在法國，私人業主只要提供6-9年租賃房服務就可享受以下稅收優惠：1、可按投資額的一定比例（13%）享受所得稅減免，且持續數年。節能住房的減免稅率更高；2、加速房屋折舊；3、租賃住房支出，如貸款的利息支出、維修費和管理成本等可抵扣個人所得稅。而機構投資者（社會團體和非盈利組織）可享受的稅收減免包括：購置土地和建筑物可減免5.5%—19.6%的增值稅（因年而異）；政府前期資助金額可達總成本的2.5%—16.5%；可減免25年的不動產稅。

在德國，政府為鼓勵個人和機構投資租賃住房主要有三大稅收優惠：一是實行稅收減免。年減免稅率為2%，期限50年；一些老舊租賃房減免稅率為2.5%，期限40年。二是加速折舊。總折舊期限為50年，頭10年可高達到4%。三是減免10年的資本利得稅。

此外，各國政府還從需求面入手，給低收入承租人提供住房補貼，提高了低收入戶的住房可支付能力。

此外，需要指出的是新政對住房價格的影響可能十分有限：

一是它無法改變甚至會加劇商品住宅高端化豪宅化趨勢。增加租賃房的供給可能會分流一部分購房需求，但不可能是全部。城鄉二元土地結構、政府壟斷及土地資源的錯配，都會加劇一些大城市住宅用地的供給不足及地價上漲過快，住房供給不足或滯后，都會帶來商品住房價格的快速攀升。以北京為例，北京市轄區面積1.6萬平方公里，實際建成區面積2000平方公里左右，土地開發率僅僅12.5%，與上海和深圳相比，北京并不是土地最緊缺的城市，但近年來新增住宅用地和商品住房供應卻呈現逐年下降趨勢，2014—2016年住宅用地供應計劃是1650—1200公頃，但實際供地分別為1195、877和469公頃。新增普通住宅+別墅供給分別是6.5萬套，4萬套和2.7萬套，今年1—7月新增1.1萬套，同比下降33%。在“五限”的情況下，北京新房預售價格已突破8萬，千萬級商品住房也就成了見怪不怪的常態。

二是集體建設用地建租賃房并沒有打破城鄉土地二元結構的藩籬。農村雖有大量閑置的集體建設用地、宅基地，仍無法同國有土地一樣入市、同權同價，只能以“小產權房”、“畫家村”、“大棚別墅”和建租賃住房“只租不售”等多種形式存在著。顯然，讓農民在集體土地上建租賃房容易，但要讓農民增收，抑制高房價，加快改革現行的“二元、雙軌、壟斷”土地制度才是重中之重。