8月，上海二手住宅成交套數較上月減少100余套，環比下降1.13%，同比下降77%。以成交面積計，環比上升1.05%，表明大戶型房源增長。上海二手房指數辦公室認為，在目前“限購”不會松綁的格局下，市場成交量穩定在萬套之上，并未大幅減量，表明了市場在調控后的真實需求。8月市場特征為：一、以環區分析，市場占比近四成的內外環，成交出現止跌回升，達4.44%，或是上海二手房市場成交筑底信號。二、板塊中一二手房價格倒掛現象甚多，實質是不少業主出手意愿不強，高價掛牌試探。而一手房案場簽約首付款時限普遍縮短，部分置換客受制于連環交易回款慢，實際上也影響了需求分流去一手房市場。三、議價交易從新興城區蔓延至中心市區，市場熱點隨之轉移。全市52個下跌板塊中，中心城區占四成半，使得內外環成為交易唯 一擴大的區域。四、新興城區中位于中外環的板塊，改善性購房增長。如寶山顧村、松江城區、浦東川沙成交套數分別上升6.13%、9.79%、4.14%，而面積上升52.13%、50.54%、48.10%，成交戶型增大，這是繼中心城區改善釋放后的新趨勢。五、成交量從面積段看，顯示中端改善和低端剛需增長。其中，90-110平方米房源環比上升2.77%，50平方米以下房源環比上升2.56%。下降幅度最大的為超大戶型，200平方米以上戶型環比下降5.69%。六、全市成交TOP10板塊中，新興城區近郊7席、遠郊2席，中心城區1席。浦東三林以480余套居榜首，金山新城、南橋新城以300余套、280余套分列二、三位。經統計，TOP10平均套數為257套，11-20名平均套數為174套，差距縮小。截至2017年8月底，全市二手住宅掛牌量為163290套，較上月下降2.14%。其中，內環內、內外環、外環外分別為35882套、82734套、44674套，環比分別下降3.28%、1.89%、1.68%。成交低位，置換難度加大，導致撤牌房源增多。

8月，上海銷售交易沒有出臺新的政策。源于頂層設計的發展租賃市場新政快速落地。購租并舉，讓房屋回歸居住屬性的長效機制開始建立，將抑制一線城市房地產銷售市場存在的泡沫，遏制炒房客投機行為。在市場源頭土地出讓方面，8月推出的六幅純宅地，均在外環以外，土地溢價率的低水平，影響對房價未來走勢的預期。

中端改善成交活躍

報告顯示，2017年8月，中心城區（7個傳統市區及浦東內環）價格總體下跌0.20%，跌幅較上月擴大0.10個百分點，其中內環內下跌0.20%，跌幅較上月擴大0.12個百分點。虹口、楊浦跌幅較大，分別下跌0.27%、0.26%；普陀、長寧下跌0.21%，靜安、徐匯分別下跌0.19%、0.18%；黃浦、浦東內環下跌0.15%。而一些板塊中，徐家匯、楊浦黃興公園價格上漲0.14%、0.13%，普陀光新持平。

8月，中心城區共成交3260余套，環比下降1.18%。其中內環內成交1540余套，環比下降1.15%。中心城區成交下降幅度大于近郊城區。各區成交有升有降，楊浦、靜安環比增長21.45%、10.65%，分別為680余套、530余套；長寧、浦東內環環比減少32.32%、15.88%，分別為370余套、420余套。中心城區70平方米以內成交占比64.97%，穩居主力；90-110平方米、110-140平方米成交上升，占比9.07%、8.03%。上述表明市區剛需及中端改善是成交主體。而70-90平方米成交量下降27.27%，面積段對應需求介于剛需與初步改善之間。在一些板塊中，降價交易奏效，如黃浦老西門、虹口北外灘價格下跌0.86%、0.68%，成交增長55.56%、25.00%，分別為56套、25套。

內環內板塊中，僅浦東內環和長寧的板塊成交下降15.88%、8.51%。普陀、徐匯、楊浦的板塊，則分別上升24.47%、11.80%、9.55%。對內環內全部35個板塊成交統計，70平方米以內占比58.09%，其中浦東內環、楊浦、徐匯的板塊，學區房占小戶型成交的四五成。內環內90-140平方米成交占比21.55%，環比增長23.57%，中端改善需求開始釋放。此外，大戶型成交勢頭有所減緩，140-200平方米、200平方米以上成交占比僅8.42%、2.59%，環比減少25.98%、28.21%。原因是置換難度加大，暫緩購房增多；同時部分高端改善客分流去了一手房市場

2017年8月，新興城區中，近郊價格總體下跌0.27%，跌幅較上月縮小0.02個百分點。遠郊價格總體下跌0.17%，跌幅較上月縮小0.03個百分點。嘉定、青浦、浦東內環外、松江、寶山分別下跌0.30%、0.29%、0.28%、0.27%、0.26%；金山、閔行略少，分別下跌0.23%、0.21%。新興城區內上漲的板塊如崇明新城、青浦朱家角、奉賢奉城，分別上漲0.17%、0.12%、0.08%。

近郊城區成交6890余套，環比下降0.29%，降幅最小。寶山、松江成交量增長，為10.91%、3.96%，分別成交1020余套、680余套。浦東內環外成交減少2.28%，仍以2830余套領先。其它成交量較大的閔行、嘉定、奉賢，分別成交1030余套、460余套、400余套，環比減少8.05%、7.92%、0.25%。一些板塊成交量延續擴大，如松江佘山、浦東三林、閔行金虹橋，成交套數環比上升62.07%、54.60%、4.67%，成交面積環比上升86.63%、85.81%、23.77%，從中可見戶型變大。近郊城區統計顯示：70-110平方米房源成交占比42.77%，為2980余套；奉賢、嘉定成交最多，占比本區的56.06%、53.75%。70平方米以內的小戶型成交占比 40.69%，為2800余套，環比減少5.86%；寶山、浦東成交占比本區的42.99%、54.49%。此外，高端改善需求中，140-200平方米、200平方米以上房源減少1.61%、5.50%，成交240余套、180余套；閔行上述面積段成交量分別減少21.05%、16.67%。

遠郊城區全部11個板塊共成交1390余套，環比下降1.13%。嘉定、金山遠郊部分環比增加10.00%、3.16%，為240余套、420余套；奉賢、浦東遠郊部分環比減少19.83%、10.88%，為90余套、170余套。板塊中量價升降不一，嘉定城區成交增加10.50%，為280余套，價格上漲0.12%；金山新城成交減少0.65%，為300余套，價格上漲0.19%。

板塊跌幅遠超漲幅

報告顯示，2017年8月，全市130個板塊中，價格上漲板塊58個，占比44.62%；下跌板塊52個，占比40%；持平板塊20個，占比15.38%。

下跌板塊價格總體下跌0.69%，跌幅環比擴大0.05個百分點。除2個成交量不變外，27個量跌，14個位于新興城區；23個量升，14個位于中心城區。在價量均跌板塊中，浦東周浦、康橋價格下跌0.74%、0.63%，總成交210余套，環比減少45.93%；從面積段分析，70平方米以內小戶型成交銳減74.04%，僅為50余套；140平方米以上大戶型成交銳減少66.67%，僅6套。而中心城區一些賣家降價攬客，楊浦東外灘、虹口四川北路成交分別增長69.70%、20.99%，為110余套、90余套。其中，楊浦東外灘90-110平方米、110-140平方米房源成交分別增長212.50%、120.00%，為25套、11套，改善需求在掛牌價松動中入市，有相當部分為原板塊的置換客。

價格持平板塊20個，較上月增加3個，9個位于中心城區。新興城區價格持平板塊成交有增有減，松江佘山、青浦華新分別增長62.07%、37.50%，為40余套、40余套；閔行浦江、青浦徐涇成交降幅低于一成，為160余套、30余套。在中心城區，價格走平的長寧新華路、普陀光新成交上升8.70%、6.71%，分別為70余套、150余套。

上漲板塊價格平均上漲0.12%，漲幅環比縮小0.01個百分點，漲勢微弱。58個上漲板塊中價量齊漲的18個。在成交上升板塊中，中心城區的楊浦新江灣城、普陀長壽路成交增長50.00%、39.47%，為30余套、50余套；板塊內中高檔改善需求活躍，110平方米以上戶型成交占比53.33%、47.17%，價格上漲0.09%、0.12%。新興城區的松江泗涇、閔行顓橋成交增長21.09%、10.00%，為150余套、110余套；板塊內70-110平方米成交占比半數，分別為84、54套，中下端改善需求集中。在成交下降板塊中，適銷對路房源為成交主體，如學區房、房齡較新的商品房。浦東陸家嘴、楊浦鞍山成交減少10.95%、9.59%，為170余套、130余套，但區域內50平方米以內的小面積學區房成交有所擴大，分別為100套、78套。而以高端改善為主的黃浦淮海中路板塊成交減少43.75%，僅9套；其中140平方米以上房源減少70%，僅3套。

上海二手房指數辦公室認為，8月二手房市場價格延續窄幅下調，市場成交從快速向下進入相對平穩，成交跌勢得到緩解。從8月成交案例分析，議價交易從新興城區蔓延至中心城區，使得內外環區域成交量出現止跌回升，這是市場的一種積極信號。而成交戶型面積擴大，成為解讀市場的新角度，表明除了剛需購房，各檔次改善性購房成為后續動力。從初級改善到中高端改善，基本形式的換房改善，擴大了剛需接盤的份額，兩者相輔相成，互為推力。

目前，上海樓市“限購、限貸”沒有松懈跡象，加上“購租并舉”系列政策快速落地，“房住不炒”逐漸深入人心。購租選擇機制的建立，使得置業者可以從容購房。而價格順應市場需求的即時波動，將是未來樓市的常態。剛需與改善熱點在城區及板塊之間的輪動，價格是助推力。接下來的九十兩個月，將檢驗在現有限購格局下，市場成交是否筑底成功。