德資企業馮阿登納找了3年，跑遍滬上多個園區，終于在松江區佘山鎮G60佘山智造園租到了滿意的廠房。入駐園區僅半年，馮阿登納就納稅4500萬元，下階段還將繼續擴大產能。
這個名為G60佘山智造園的園區，原來是一塊幾乎“零”稅收和產出，產能落后的低效工業用地。佘山鎮通過股權收購等盤活工業用地新方式，將園區打造成高品質現代化工業廠房，預計今年稅收過億元，國家級專精特新重點“小巨人”企業航天智造（上海）科技有限責任公司、神沃電子等一批優質企業慕名而來。
華麗轉身背后，是佘山鎮探索工業土地二次開發利用，提升畝均產值的路徑。值得關注和探討。

探索工業用地盤活全新思路
佘山智造園位于佘山工業區強業路801弄，前身是民營企業上海透明思考琉璃藝術品有限公司，長期以來面臨著行業競爭激烈、核心競爭力缺失、產業附加值低、產出低效等情況。
多年來，在寸土寸金的佘山腳下，這片83畝土地一直沒有產出。隨著G60腦智科創基地和上海腦中心國家重點實驗室相繼落戶，佘山產業定位重新更迭是趨勢所然，這83畝低效工業用地成為佘山鎮的心病。
陷入僵局之際，佘山鎮發現企業有轉讓土地，收攏資金的打算后，決定積極推動土地二次開發利用。隨后，佘山鎮因地制宜，由鎮屬發展公司對該企業進行股權收購，將原有老廠房予以拆除，結合先進制造業對現代廠房、特種廠房急迫需求，高標準、前瞻性設計，將工業用地建設成品質媲美商業樓宇，擁有7.29萬平方米建筑面積的現代化工業園區。

與目前較為普遍，利用土地容積率差做文章的存量工業土地二次開發路徑不同，佘山智造園的容積率僅有1.0左右，與之前的老式廠房并沒有多少差別。如果沒有增量土地面積，如何打平土地收購、新建廠房等近4億元的總成本？僅靠租金，何時才能回本？
“除特殊工藝要求，市相關部門建議佘山廠房一般不超過18米，容積率在1.4以內。”佘山鎮副鎮長孫陳嘯告訴記者，自2019年項目建設伊始，佘山鎮便決定創新思路方法，不再拘泥于“先筑巢，再引鳳”的傳統招商思路，采取建設施工與圖紙招商同步進行的策略，利用G60腦智科創基地的溢出效應，結合全員招商機制，打造高品質的花園式辦公園區，引入先進制造業和總部經濟。
在G60佘山智造園，記者看到園區道路寬闊，地上鋪設瀝青，一棟棟十多米高的廠房高聳。廠房按照入駐企業產業特征和企業個性化需求，通過專業化設計提高載體適用性，在經典廠房基礎上融入產業特質，確定產業特征所應的建筑層高、荷載要求、空間尺度等，滿足入駐企業蒸汽、熱水、冷水、電力等方面的綜合能源需求。


廠房品質高固然好，但這樣的模式是否只是“盆景”，難以復制？
孫陳嘯坦言，這不是筆虧本生意，要算“大賬”和“長遠賬”。這樣高品質的廠房，佘山鎮僅以一元每日每平方的低廉價格租給企業，給企業進一步讓利。但要企業入駐有門檻，需要和園區簽訂“租稅聯動協議”，將租金與地方貢獻稅收掛鉤，要求企業每租賃1000平方米廠房，需納稅100萬元。
高稅收與低租金聯動，是佘山鎮對存量工業用地二次開發，打造高品質園區的關鍵。“按照今年的租金回報率以及稅收規模，預計佘山鎮將在7年內回本。”孫陳嘯說，通過多渠道籌集資金，高質量招商和運營，佘山鎮以重資產收購的形式，激發存量工業用地活力，贏取招商引資先機。“今年預計園區畝均稅收超百萬元，產值15億元以上，發展勢頭良好。”
園區發展迎來全新機遇
佘山鎮一直有“滬上之巔”美譽，擁有較好自然稟賦資源同時，經濟社會發展不免受到限高、限容積率等客觀條件約束。螺螄殼里做道場，打造高品質的花園式辦公園區是佘山鎮近年來的探索方向。
“除了廠房完全按照我們需求建設，這里的環境也特別好，距離佘山直線距離僅1公里。”馮阿登納真空設備（上海）有限公司總經理張振昊告訴記者，在工業園區享受著抬頭見山，低頭見綠的品質生活。

據了解，馮阿登納上海公司從事真空鍍膜領域高端裝備的研發、設計、生產、銷售、安裝調試及售后服務等。近年來，由于企業在中國的客戶越來越多，決定在中國生產組裝原需進口的設備和零部件部件。
“因為要生產特種裝備，光一個真空腔體零部件就重達三十噸，還要層高達10米以上，這對廠房的要求特別高。”張振昊說，當時跑遍多個滬郊街鎮園區，找了三年都沒找到符合要求的廠房，一直到有企業服務機構推薦佘山智造園。
超預期的高品質廠房，讓企業留了下來，堅定了在國內設廠生產的信心。今年2月，剛建設好新廠房的馮阿登納就拿下一筆價值3.5億元的訂單，發展蒸蒸日上。

“松江佘山的綜合成本最低。我們一臺機器需要兩萬多個零部件，75%在長三角地區生產，利用G60滬昆高速和長三角G60科創走廊戰略，我們做到供應鏈最穩定，成本最低。”張振昊感慨地說。
隨著馮阿登納成為園區標桿項目，讓佘山鎮在存量工業用地二次開發過程中，堅定走高質量招商和運營，打造高品質園區，導入高附加值產業之路。
“如果按照高容積率設計，可以造更多的廠房，但會顯得擁擠。房子密度過高，會對生產有障礙，不適應先進制造業發展要求。”孫陳嘯告訴記者，要將佘山高新科技園打造為“產出效益有強度、科技創新有濃度、營商環境有溫度、工業投資有密度、項目建設有速度、招商引資有力度、產業集聚有黏度、園區提質有深度、企業居民有滿意度”的品牌優質園區。
據悉，對于存量工業土地二次開發利用，佘山鎮還在探索更低成本，更高效利用的模式，如引進社會資本等方式。