近年來，國家通過一系列醫療改革和行業推進舉措，進一步優化政策環境。這也驅動了近年來我國原料藥、醫藥器械行業的產能升級、行業集中度提升和產業需求增長。根據ChinaBio，2021年中國生命科學行業投資額增長55%，其中新增私募股權和風險投資籌資額增長近90%。值得注意的是，醫療外包近年來增長較為顯著。2021年我國CRO/CDM O投融資金額同比2020年翻一番，過去五年復合增長率達27%。外包戰略也有望達成更多合作，包括因為現有設施合并、整合、升級而產生新的辦公/實驗室空間需求的并購等。

與之相對應，行業領域的人才集中在大城市，這也是距離行業終端用戶更近的地方。這些城市往往擁有頂尖及專業院校集群、科技園區及研究機構，以及對研發至關重要的有實力的醫院基礎設施，同時聚集國內外的人才資源，且具備風險資本和政府支持的健康的私募環境。能夠募集到資金的生命科學公司都進入了擴大招聘的階段，加上技術進步、產能擴大推動企業擴張，意味著公司將會對現有辦公場所進行擴張，包括在城市核心區位設立前臺總部，和后臺研發功能的產業園空間進行擴張（由于項目需滿足環評等特殊性，行業租戶粘性較高）。

特色產業園投資關注度上升

過去產業園因非核心區位、樓齡較老而受到投資者忽略，但隨著產業園氛圍的日趨成熟、城市更新進程加快，大量科學技術企業聚集于此且租戶粘性高、租金和價格增長可觀，如今正越來越受到自用和投資者關注。

面對生命科學房地產需求見漲，市場一大挑戰仍是供應短缺，甚至是在一線城市。盡管國家鼓勵盤活存量資產，但在真正改造過程中仍有較多困難和限制。共享時代背景下，讓企業“輕裝上陣”，以社區概念打造包含辦公、實驗室、專業設備和配套設施等產品組合的共享生命科學產業社區成為一大機會。

隨著中國生命科學市場已成為全國乃至全球發展的引擎，當前的醫療衛生改革和政府為建立更具創新、規范、有序的產業推動舉措，將促進市場長期良性與蓬勃發展。第一太平戴維斯中國區產業及物流地產服務部主管、高級董事羅瑾表示，2018-2019年對投資者而言是一道分水嶺，經濟放緩和融資環境收緊使得承銷商業資產具有挑戰性，加上政府強調對新經濟、基礎研究和核心技術的重要性和支持，國內利基資產正受到投資者的關注。尤其生命科學產業因其較高的承租能力和穩定的發展前景受到重點關注。”

生命科學產業四大趨勢

隨著行業需求見長，如今風投企業亦開始涉足生命科學產業市場。相比于地產商，風投企業擁有“現成的”客戶資源，憑借這一優勢，對投資的上下游企業進行整合，建立生態系統以長效發展。除多樣化投資組合外，未來在退出時也有獲取更高受益的可能性。

其次，市場規模不斷擴大后的良性發展布局應是“多點開花”而非“一枝獨秀”。生命科學擁有眾多分支領域，不同片區差異化發展是最高效的發展模式，也可避免資源錯配和區域之間的摩擦與競爭。

再次，產業集群與綜合配套完善是吸引和留住企業的牢固根基。生命科學企業在各個階段都需要專業化設備和環境，加上符合相應環評條件的供應有限，使得行業企業對生命科學地產物業的粘性較高。反之，一座城市或區域如無法補齊產業短板，在環保要求從嚴和競爭日益激烈的市場下，將不得不面臨企業流失。

最后，隨著國內藥企研發能力逐步成熟，加上政策紅利和國際市場的吸引力，國內生物醫藥企業正積極布局海外市場。據統計，2022年上半年就有50+家企業正在推進出海計劃。當然，在尋求利益最大化的同時，企業也應根據環境和變化及時調整策略。