城中村，上海城市更新的下一站？

來源：上海市房地產經紀行業協會2022.11.8

2022年7月，伴隨黃浦區建國東路68街坊、67街坊（東塊）舊改二輪成功簽約，上海全面完成成片二級舊里改造工作。按照市級部署，未來將把重點轉向零星舊改、舊住房成套改造和“城中村”改造，“兩舊一村”改造攻堅戰全面打響。
緊跟著，9月《上海市助行業強主體穩增長的若干政策措施》發布，提及“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”，城中村項目“松綁”，企業想象空間加大。
隨著集體建設用地占比要求的降低，城中村擴圍。結合市住建委消息，上海計劃到2025年，中心城區周邊“城中村”改造項目全面啟動；到2027年中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成，上海未來5年的城中村改造壓力繁重，時間緊迫。

上海最早于2014年開始啟動第一批城中村改造，由于項目多采用“一二級聯動”的方式進行前期開發，直至2016年才首次出現帶有“城中村”標識的土地入市。
2016-2017兩年間，入市地塊共涉及5個村、7幅地塊，其中6幅要求做為安置房、其它(動遷安置房)用途，僅1幅為可供開發的住宅用地。
2018年城中村項目爆發，單年土地出讓用地18宗，出讓金總計352.4億元，為2017年的532%，新增建面突破200萬㎡。與此同時，經歷3年左右的準備期，已有城中村項目完成安置房地塊的開發建設工作，開始著手純住宅和純商辦地塊，例如光明地產主導的金山新城項目、育新置業（村企合作股份制）主導的肖塘“城中村”改造項目等。
2019年和2020年延續火熱發展態勢，城中村的用地成交金額和新增建面積保持高位，但相較最高點出現小幅下滑。在疫情和房地產行業整體下行的大背景下，2021年上海城中村項目總量相較峰值腰斬，成交總金額跌至162.2億、新增建面116.7萬㎡，為近5年來的谷值。

來到2022年，政府不斷強調城市更新在帶動區域固定投資端口的重要性，先后發布《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》、《上海市助行業強主體穩增長的若干政策措施》等政策文件，提及“年內新啟動8個以上城中村改造項目”、“中心城區舊區改造聯動政策推廣至五個新城，優化完善城中村改造政策”、“城中村改造項目認定中的集體建設用地占比要求從70%以上降至51%以上”等具體表述，城中村再度成為熱門話題。
2022年9月，14幅城中村地塊合計新增建面82.6萬㎡，并無明顯反彈。考慮到城中村項目在土地出讓時會出現3-4年的滯后，以及參考2014-2018的發展走勢，政策加持下的土地出讓高峰將極大可能在2025-2026年出現。
據住建委計劃安排，上海到2027年中心城區周邊“城中村”改造項目全面完成；到2032年，“城中村”改造項目全面完成。結合城中村項目的周期特點，中心城區周邊“城中村”改造項目至少要在2025年前完成土地出讓動作。對于還未布局的企業而言，已經錯過時機。若企業仍想參與到這一輪的城中村改造中，需要將目光鎖定到更外圍的青浦、奉賢、臨港等區域。

上海中心城區舊改項目動輒百億的土地價格直接勸退眾多房企，而作為城市更新中，與舊區改造并行的城中村項目，是否會成為眾多優質民營房企可介入的賽道？
通過對2014年以來上海“城中村”113個出讓地塊進行全樣本分析，在獲地主體方面，國企和民企分別占39.29%和33.93%，另有15.18%為村集體與地方政府成立的股份制公司。單看這個數據，民企不落下風，會讓人產生“大家都能來參與上海城中村項目”“城中村對民企還是比較友好”等錯覺，實際并非如此。

通過對民企獲得的38宗地進行進一步的分析，除佳兆業在嘉定區徐行鎮獲取一塊“城中村”項目用地外，其余全部被大華集團、瑞安房地產、俊發地產三家企業獲得。
其中大華集團包攬了寶山區自2014年以來，涉及包括康家村、顧村老集鎮、場中村等的21幅“城中村”地塊；瑞安則是通過蟠龍古鎮單個項目，獲得了青浦區蟠龍村的8幅地塊，俊發同樣通過徐涇鎮老集鎮改造單個項目獲取8幅地塊。
細究三家企業，在上海城市更新都已進行了長久的布局。比如瑞安房地產，作為港資代表，先前已完成虹鎮老街、太平橋新天地社區等老城片區更新項目，樹立了城市更新的良好口碑，后續能夠拿下蟠龍古鎮等城中村項目也順理成章。
大華集團，前身是寶山當地的鄉鎮企業，在1998年企業轉為有限責任之后一直在寶山深耕城中村改造項目，對于當地的村鎮文化有深入了解的同時，與寶山區政府建立了深厚的信任關系。這也成為集團承接寶山多個城中村改造項目的堅實基礎。
俊發地產則是憑借在舊城改造領域的豐富經驗打入上海市場。同樣企業在上海也經歷了漫長的布局期，并在2015年通過與徐涇鎮政府簽訂框架協議的形式，提前介入徐涇鎮老集鎮項目，最終得以在2019年、2020年分批獲得住宅開發地塊。
因此，民企想要介入上海城中村遠沒有想象的那么簡單，最基本的一點就是要時間來沉淀，企業需要用超過十年的時間去打響城市更新的品牌，來換取政府信任，同時也需要時間來與村鎮集體和政府磨合，推動項目落地，獲取開發地塊。

相較于民企，國企在獲地端主體有14家之多。其中不僅有專注傳統房地產開發的中建東孚、中海地產等央企，也有諸如上海城投、上海建工、浦發集團、光明地產等地方國企。這些企業因國企職能需求，相較民營房企能夠更早的獲取城市規劃、城中村改造計劃等內容，在土地一二級聯動開發方面具備先天優勢。
近兩年來，上海地產作為上海城市更新的重要功能平臺，在統籌多個舊改項目前期的基礎上，也開始參與到了實際拿地的行列中，于今年獲取了顓橋鎮中心村的部分地塊。

對于全樣本的投資金額和城中村面積數據按主體劃分后，我們能夠更加直觀的看到國企在城中村領域的主導地位：國企以超過700億的總投資額和將近380萬㎡的城中村改造面積遙遙領先，民企約400億的總投資額，122萬㎡的城中村改造面積不及國企一半。

在房地產順周期下，城中村項目具有天然優勢。借助一二級聯動開發模式，企業在操盤城中村項目時，能夠享受優惠土地價格，提前鎖定規模化土地，且能保持30%左右的高毛利水平。即便如此，由于城中村項目存在超長的開發周期、征地拆遷進程難控、市區兩級意見不統一等問題，最終介入到上海城中村的民營企業也不過大華、瑞安、俊發、佳兆業4家。
轉而進入到地產逆周期，企業回血能力不強，參與長周期的城中村項目的意愿更弱。統計最新半年度數據發現，2022年上海入市的城中村地塊85%以上被國企拍得，本土國企參與率近75%。民企無意，國企兜底成為現實寫照。
但是，持續的逆周期下，長期依靠平臺公司承擔大部分一級土地整備工作并不現實。緊迫的城中村改造任務必需通過流程創新、規劃突破、簡化審批、增加專項資金投入等舉措，釋放新的政策空間吸引市場化企業共同參與。

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