產業發展離不開空間載體，但在城市空間接近飽和的當下，增長新動力何來？讓好項目不缺土地，寶山區2023年存量地塊轉型項目推介會在4月21日舉行。會上，14宗精品存量地塊悉數亮相，吸引了漕河涇開發、聯東集團、國盛產投等十余家優秀產業園區投資運營企業謀求合作機遇。

這是寶山區近年來首次針對存量產業空間開展集中供需對接活動。推介會上，街鎮園區“一把手”齊上陣，詳細介紹存量地塊情況，并完整解讀區域產業地圖。

“以提質增效為重點，努力蹚出一條產業布局合理、土地空間利用率高、發展活力迸發的高質量發展新路。”寶山區區長高奕奕說。對于轉型路徑，他進一步給出解題思路——盤活存量、釋放增量、提升質量。今年，寶山區計劃完成低效產業用地盤活目標任務不少于2000畝。通過盤活存量土地，加快戰略性新興產業導入和招大引強，持續“騰籠換鳥”、“筑巢引鳳”，提高經濟畝產、提升經濟密度，為“北轉型”注入源源不斷的生機活力。

沉睡資源“重獲新生”

歷經數十載發展，超大城市已邁入存量優化階段，這更考驗一地一域對空間資源的統籌設計布局能力，將不可多得的發展空間做優做足。

“十三五”以來，寶山區積極推進存量企業轉型升級。截至目前，共完成1.2萬畝低效產業用地轉型升級，讓沉睡資源“重獲新生”。其中，在促進落后產能淘汰退出和低效企業轉型轉產方面，已完成500多家列入市產業結構調整計劃的低效企業關停。同時，推進上海機器人產業園、羅店工業園區、羅店富錦工業園等3個區域調整專項實施，加快園區低效用地盤活，園區產業能級逐步提升。

為更好盤活存量資源，寶山區正積極鼓勵圍繞“一塊地”探索創新。譬如，探索存量用地“二轉二”轉型開發、混合功能用地、創新型產業用地等新舉措。其中，在混合功能用地方面，明確推進工業、研發辦公、中試生產等功能混合。

“這類探索很符合‘工業上樓’新趨勢。”與會企業代表談及，近年來，為破解工業用地容積率低等難題，不少區域主動破局，探索將精密制造等工業項目放在樓宇之中。比如，一幢樓宇內既有研發辦公，也有商業、工業。由此，新興產業能實現全產業鏈布局，不僅讓“上下游”加速成為“上下樓”，也助力經濟畝產再上新臺階。

分類施策完善頂層設計

從1.2萬畝低效用地的騰退，到如今14宗精品存量地塊集體亮相，大片發展空間的“留白”來之不易。這背后是寶山區各部門多年來的協力合作，一步步將打通裉節難題，并持續優化完善“政策包”，讓不同類型的存量土地都能找到合規適配的退出方案。

為積極引導產業鏈價值端與土地價值區段實現合理匹配，寶山區研究制定《寶山區產業項目準入評估辦法（試行）》《寶山區產業項目投入產出指標分區域準入標準》等，細分新增工業用地、存量用地轉型、商務辦公等項目類型，規范認定標準及管理流程。

以資源利用效率評價結果為依據，寶山區對“高產田”和“低產田”深化差別化政策指導。例如，制定《寶山區資源利用效率評價辦法》，將評價結果與要素配置、降本減負、專項扶持、結構調整等政策相掛鉤，形成激勵與約束機制。

“存量資源盤活中，舊業態的退出固然重要，但更關鍵的還是如何走出‘盤而不活’的困局，引入真正具有可持續發展能力的潛力項目。”寶山區經委相關負責人解釋，實踐中，其針對低效產業用地的盤活已逐步建立起全生命周期的考核機制。比如，根據《寶山區低效產業用地處置工作的實施方案》，采用收儲出讓、產權交易、提升轉型和廠房租賃等四類方式開展處置，進一步明確盤活方式和時間節點，讓低效產業用地的盤活有了清晰的“時間表。”

更完善的頂層設計，為產業發展騰挪出大片空間，吸引了生物醫藥、先進材料、機器人及智能制造等一批高附加值、高成長性、高投資回報、高利潤率的新興產業進駐，為區域發展引入新引擎。

根據產業特點量體裁衣

存量資源“二次開發”中，如何根據產業特點、企業特性量體裁衣也至關重要。探索中，寶山區通過提標升級、更新迭代等不同路徑，積極引入處于不同成長階段的新興企業。它們之中，既有在市場中占有一席之地的獨角獸、隱形冠軍，也有“小荷才露尖尖角”的初創企業。包容的產業載體，讓不同企業都能找到屬于自己的一方舞臺。

提標升級中，相關部門精準擴大新投資，鼓勵存量產業提容增效，加大技改投資，實現自我轉型。比如，申和熱磁、鋼聯電子等企業，通過存量零增地擴建優質項目等擴大產能，企業發展躍升了一個身位，更一路將業務拓至海外，上演著精彩的“上海制造”出海記。

更新迭代中，寶山區也順勢導入一批資本市場青睞、市場需求旺盛、產業前景廣闊、企業高速成長的創業型、創新型企業，同時培育一批“小而美”的產業微園。例如，從高境江楊南路71號地塊轉型而來的三鄰橋創意園。作為上海首批“都市運動中心”試點項目，其不僅引來體育運動產業，更注入城市活力，串聯起一個充滿歷史感的城市會客廳。從生產到生活，高品質載體既實現功能復合利用，又蹚出一條城市有機更新的新路徑。