伴隨著”十九大”的落幕，”房住不炒”的定位與“購租并舉住房制度”的新說法，使得租賃住宅市場再次成為市場熱議的話題。前期住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市展開首批租賃住宅市場建設試點以來，多個城市紛紛跟進，究竟目前各地租賃住宅市場建設推進情況如何，未來又將形成怎樣的格局呢？成為市場各方關注的焦點。

01

5城21宗純租賃住宅用地面市

至少12城引入土地“競自持”比例

據CRIC不完全統計，目前已有上海（樓盤）、廣州、深圳、杭州、珠海（樓盤）五城共計推出了21宗純租賃住宅用地，總計容面積達到了206.6萬方。其中，上海“首當其沖”，已推出了17宗純租賃住宅地塊，累計成交達6幅，廣州也于本月拍出首幅全自持租賃用地廣州開發區KXC-K1-9地塊。

值得關注的是，深圳、杭州、珠海這些人口吸附力較強的熱門城市也緊隨其后，紛紛推出了“只租不售”的住宅地塊，但是這樣的全自持模式對于拿地房企的資金實力和運營能力都有著較高的要求，因而目前主要是區域性的龍頭國企成為了首批“吃蟹人”。
除了推出純租賃住宅用地之外，更多的城市則選擇了“限地價+競自持”的拍地方式來加速租賃新政的落地，一方面可以為土地市場“降溫”，達到控地價的目的；另一方面房企在土拍過程中獲得了更多的自由度，有利于降低運營過程中帶來的諸多風險。據CRIC不完全統計，目前已有12個城市將該模式引入招拍掛機制，廣州、杭州、天津（樓盤）、佛山等地均有多宗這樣的地塊成交，比如世茂于2017年6月相繼在佛山拿下的禪城奇槎003和004地塊，住宅自持比例分別達到了43%和40%。由此可見，這類模式的普適性較強，也減少了房企從開發商向運營商過渡的“陣痛”，從而更有利于租賃新政的實施和落地。

02

30省市相繼從供需兩端發布租賃住房新政

行業改弦更張不容置疑

從目前發布新政的城市來看，除了十二個試點城市外，北京（樓盤）、上海、珠海、天津、山東、湖北、遼寧、江蘇、云南等十多個省市雖未列入試點，但也出臺保障租賃、積極探索建立“租售同權”制度等措施，不得不說，住宅租賃已成為“新風口”，成為未來地產行業發展的一個重要方向。而各地的新政利好無外乎從以下三大層面推進：

一是從供應端新增租賃房源，不僅會加大租賃住宅用地的供應，而且也強調將部分閑置的存量房源進行轉化，不斷提升資產使用效率；如廣東允許房企出租庫存商品房開展租賃業務，山東鼓勵住房租賃企業收購、長期租用、受托經營閑置住房、庫存商品住房、公 寓等用作租賃房源。

二是對于參與租賃業務的企業而言，提出了各類鼓勵措施。一方面，是主體的進一步擴容，支持相關城市的國企轉型為住房租賃企業，同時也鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務；另一方面，針對租賃企業融資難等問題也加強了金融支持力度，鼓勵這些企業發行公司債券、資產支持證券等方式補充流動資金，鏈家自如的“中信證券(600030,股吧)—自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”、保利地產(600048,股吧)的“中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”都是典型案例。

三是從需求端來看，不斷保障租客權益，鼓勵租賃消費。廣州、北京等市相繼出臺文件，要求保障租客的權利，試點推廣租售同權，承租人可以同等享受教育、醫療等基本公共服務。此外，廣州、合肥、沈陽等多市均明確，租房者可以提取住房公積金用于支付房租，北京、南京更是將公積金提取標準予以量化。

總體而言，房地產行業正逐步由增量時代邁入存量時代，結合十九大的“房住不炒”定位，未來租賃市場和銷售市場也將并駕齊驅。如何借助政策“東風”完成從開發商向運營商的過渡也是很多房企目前亟需思考的問題。

對于規模房企而言，可以利用已有的經驗和資金優勢在新的領域獲得發展；而對于部分中小房企，可能是實現轉型，在新風口下彎道超車的好機會，一方面可以與優秀的資產運營商合作，實現強強聯合，擴大競爭優勢；另一方面也可以充分借助政府的各類政策支持，加強金融創新來解決融資難等問題。