每十年就會爆發金融危機，那2018年呢？丨十問

開啟一整年的房事方法論

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排骨nec ：資產管理類的地產企業是什么？金融類的地產企業是指運營類似 RITEs 這樣將資產證券化為主要業務的公司嗎？

風馬牛：資產管理類地產企業某種程度上不以銷售額為目標，長期走經營、持有路線。金融類的如你所說，也包括業務呈現金融化趨勢，布局大金融（比如通過做金融獲取投資收益、拓展新金融業務、創造新盈利點），也有促進地產與金融協同，實現產融循環效應。

2

王者農藥 ：京東也宣布進軍房地產租賃市場了，那么它的盈利模式是什么呢？

風馬牛：說京東做租房，其實有一點為時尚早。現在只是拿到牌照，還沒具體動靜，但用膝蓋都能猜到這塊蛋糕東哥肯定會切的。京東目前對外流露的信息還不能判斷盈利模式，預計將是老三樣：數據、產品、入口。引流，促成交易，進而分成。

3

DD.Baba? ：2018 年發生金融危機的概率有多大？中國房地產行業是否會崩盤？

風馬牛：這是要逼樓小姐犯錯誤嗎？第一個問題拒絕回答！第二個問題，2018 年崩盤肯定不會，但有可能依然是艱難的一年。

4

tanny：我在沈陽有個類似門市的房子（窗改門）每年租金為 7.5 萬，134 平可賣 140 萬。現在想賣掉，在惠州買房，可行嗎？

風馬牛：逃離東北，是個明智選擇。粵港澳大灣區幾年內就會成為全世界經濟量最高的灣區，惠州能直接承接利好，惠州值得買。

5

新天普 ：北京新總規描摹了怎樣的房市未來 ？福利怎么公平送達？福利由誰買單？

風馬牛：這位同學，你一定聽課開小差了，趕緊復習《房事夜話》第 56 夜的內容。收聽鏈接??‘北京新總規描摹了怎樣的房市未來 ’

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王萌：鄭州寫字樓市場如何呀？

風馬牛：鄭州近期晉級全國中心城市。自貿區的成立，使越來越多的創業公司開啟全民創業高潮。2017 年以來寫字樓的需求不斷攀高，多個寫字樓項目加推，租金逐漸穩定，且高品質寫字樓每年租金都在以 10% 的漲幅上漲。

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排骨雞湯：住宅地產和商業地產，以這兩種地產的投資產出比，在現階段市場條件下，地產公司更傾向于開發哪種呢？

風馬牛：仍然是住宅市場，住宅以賣為主，開發商能掙現金流和利潤。商業地產自持和經營為主，回款緩慢，掙得是慢錢。中國開發商都這么癡迷于規模，自然更喜歡前者咯。不過其實不少開發商同時涉及了住宅和商業地產兩種業務，像萬科、融創、恒大這樣的企業住宅比例多過商業，而大悅城、凱德這樣的企業商業比例多過住宅。屁股決定腦袋，腦袋指導行為，企業戰略不同，走的路也就不是同一條。

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酸叔：請問在寧波買房的話，買小面積離市區近的？還是買大些面積離市區遠（約 15 km）？

風馬牛：寧波軌道交通包括城市地鐵系統和城際鐵路。第一條線路于 2014 年 5 月 30 日開通試運營，使寧波成為中國大陸地區第 21 個開通地鐵的城市。有地鐵，或者說未來地鐵路網發達，買遠點就沒太大風險。可以看一下你想買的地方未來會不會通過地鐵。

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妮妮的男友：保利地產REITs 獲批，個人投資者如何分享租賃住房紅利？

風馬牛：保利地產 REITs 獲批，和個人投資者完全無關。習慣性聯想利好，只能說你還不懂房地產！保利作為央企發行長租公寓 REITs，只有機構投資者才能分蛋糕。至于個人如何分享租賃住房紅利，你完全可以以租房者的身份享受利好啊！房子多了，品質好了，房事不一定買買買才是主流了，有房才有家的心理魔咒打破了，難道不是最好的消息嗎？

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H戶型：經紀人如何成功轉型？有什么好的建議，尤其是不善于管理的。

風馬牛：努力成為銷售冠軍，根據我的了解，管理經紀人更多還是圍繞提升開單量，過硬的業績和開單技巧一樣可以幫你上升。