今年前三季度，樓市出現“逆分化”現象，一二線城市遇冷，三四線城市火 爆。

從房價行情網站上隨便查一下，你會發現，很多三四線城市的房價都漲了50%以上，甚至翻番。很多在一線城市打拼的北漂、滬漂們突然發現，原來以為北上深的房子貴，沒想到連老家三四線城市的房子都快買不起了。

讓我們看看三四線城市的樓市有多火 爆。克而瑞研究中心的數據顯示，今年上半年，一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%。也就是說，今年上半年全國每賣出四套房子，就有三套是在三四線城市成交的。

不是說三四線城市沒有投 資**嗎，那么是誰還在那里買房？是逃離北上廣的返鄉人，還是限購城市中外溢的投 資客，還是那些全國征戰的職業“炒房客”？

艾普大數據通過移動運營商全生命周期大數據，對那些關注三四線房產的人進行了“篩選”，并嘗試做出大數據畫像。需要說明的是，由于數據量龐大，本報告僅以房產關注度最高的10個三四線城市作為分析對象。

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三四線樓市誰最火？昆山！

通過對全國三四線城市房產的關注大數據，我們首先篩選出了關注度最高的前十位城市（圖2），它們分別是江蘇昆山、江蘇南通、廣東惠州、河北廊坊、江蘇常州、山東威海、廣東中山、江蘇揚州、廣東珠海、福建泉州。

從地理分布上看，最受買房人關注的三四線城市前十名中，長三角經濟圈最多，有4個；其次是珠三角經濟圈，有3個；京津冀經濟圈有2個，海峽西岸經濟區有1個。

這些城市之所以成為熱門，究其原因不外乎兩個，一是所處的地理位置往往在一二線城市的周邊，承接了一二線城市的外溢產業、人口和需求，如很多上海工作的人跑到昆山買房，很多在深圳工作的人去惠州和珠海置業；二是當地經濟發達，人口眾多，本地具有較強的購買力，無論是自住和投 資置業需求都非常強大，比如泉州和昆山。

泉州2016年GDP在福建排名第一，超過了省會福州和計劃單列市廈門。而昆山雖然只是一個縣級市，但2016年GDP達到了3160億元，是全國首 個GDP突破3000億元的縣級市，經濟發達，宜居宜業，又貼近上海，昆山的樓市想不熱都不行。

需要提醒買房朋友的是，這10個城市雖然都是**城市，但是由于已經很熱了，所以短期內未必適合你再出手。

02

本地人占一大半，一線“投 資客”不多

隨著三四線城市樓市的火 爆，很多人依據個案推測，是來自一線的投 資客和職業炒房客們都跑去三四線城市買房了，催熱了當地樓市。還有網友們猜測，買房人是“去一線城市奮斗的年輕人，二三線城市的領導家屬，商人”。

然而，大數據告訴我們，事實與猜測往往存在差距。

根據艾普大數據分析結果，在三四線城市買房的人群中，仍以當地人為主，其次才是來自一二線城市的投 資客，其中還包括一部分返鄉置業者。從圖4可以看出，三四線本地買房人群占到總人群的54.1%，來自二線城市的買房人占比28.33%，來自北上廣深的買房人僅有15.75%，一二線合計占到大約四成。

而從買房人來源地看（圖5），三四線呈現出很強的地域性，均以周邊城市人群為主。

同時，我們還嘗試對“自住”和“投 資”需求進行了區分，圖6顯示，“投 資客”也沒有想象中那么多，還不到兩成。

但是，我們必須承認的是，房地產市場上，投 資和自住其實很難區分，兩個目的往往兼而有之。本報告所定義的“投 資”僅代表具有明確投 資傾向、一開始就為賣而買的人。也就是說，實際上具有“投 資”意圖的買房人會高于這一數字。

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中老年大叔成“接盤俠”主力

我們還對三四線購房人群做了簡單的大數據畫像。圖7、圖8綜合顯示，在三四線城市的買房人群中，中老年大叔占據了大多數，46～55歲的占比38.45%，36～45歲的占比31.24%，兩者合計高達69.69%，幾乎是總人群的七成。這一年齡段的人消費能力最強，積蓄最多，有很大一部分可能是為了子女的婚房未雨綢繆。

從價格和戶型上看（圖9），在三四線買房人群中，更多人愿意接受單價在5000～10000元/平米的房子，這與三四線目前的房價水平相當。 戶型上，買房人更傾向于2居或3居，僅有三成多的人關注1居室戶型。究其原因，一是三四線房產總價低，人們從觀念上更傾向于買大戶型，二是從側面印證了自住傾向大于投 資傾向，因為投 資人群對小戶型更關注。