中國的REITs先從政府公共資產起步，可以解決REITs在運營中的稅收問題和收益率問題。今年以來，證券監管部門和業內資深專家多次研究探討REITs的頂層設計，并一直致力于根據公開、公正、公平的原則來制定REITs規則。

近期，隨著保利租賃住房房地產信托基金（REITs）獲批，REITs再次受到廣泛關注。但業內專家指出，目前在中國還沒有一只真正的公募REITs，只能叫類REITs。那么掣肘中國真正的公募REITs前行的障礙究竟在哪里？有什么破解方案？中國版REITs何時能推出？公募REITs上市后對資本市場有何影響？帶著這些問題，證券時報記者日前專訪了國務院發展研究中心REITs課題組組長孟曉蘇，他在中國推動REITs已經持續了十二年之久，被業內稱作“中國的REITs之父”。

　　稅費重和收益率低是

　　中國版REITs主要障礙

證券時報記者：作為中國的REITs之父，您認為中國公募REITs至今未能出臺的主要障礙是什么？

孟曉蘇：我從2005年開始在中國推動REITs，2007年提出政府的租賃房將是REITs的主要來源，并且提出REITs本身不是融資產品，其基本要求是有穩定收益的成熟物業，要嚴格限制REITs投向房地產開發。后來一方面看到政府積累的資產越來越多，另一方面在天津推動試點時發現，天津主動拿出政府存量資產，做成了銀行間市場的類REITs產品第一單，但是以私募的方式推動并且在銀行間市場交易，那只是向真正的REITs邁出“萬里長征”的第一步。2008年政府發文首次提出了開展REITs試點的要求，但此文所表述的REITs試點增加了“拓寬房地產企業融資渠道”，不符合REITs的基本要求，導致多年不能實際推動試點工作。2014年我又重新推動一輪REITs啟動，提出REITs可以化解地方債難題。2015年成立了國務院發展研究中心REITs課題組，由全國政協副主席陳元任總顧問，我與劉世錦擔任組長，王步芳任秘書長，大力推進基礎設施和公共資產證券化REITs的研究和試點工作。

這些年中國版REITs一直沒推出來，稅費重和收益率低是主要障礙。稅費方面，美國和新加坡的REITs是在投資端和資產端有免稅、至少也是在大量優惠的基礎上推出的，我國目前還沒有專門的免稅或優惠稅費規定。無論是房地產還是基礎設施資產的購買、持有和交易都有大量稅費，這就增加了REITs的交易成本，社會成本也大大增加。收益率方面，由于我國不動產物業的租售比很低，遠遠無法滿足REITs投資者的最低投資收益率要求，今年8月份業界流傳一張全國城市租售比的表格，北京、上海租售比僅僅1%，最高的衡陽市略超4%。

證券時報記者：國務院發展研究中心REITs課題組成立的目的是什么？

孟曉蘇：首先，“4萬億”之后，地方債居高不下，去平臺化、化解地方債風險是非常重要的任務，需要尋找有效的解決途徑。第二，從中央到省市、縣、鄉的地方政府形成了龐大的基礎設施存量資產，估計賬面價值超過100萬億，需要盤活基礎設施的存量資產。第三，最近5年，中國經濟一方面依靠消費拉動，更重要的還是靠投資拉動經濟增長，要投資又不能讓地方政府的平臺公司以負債的方式拉動，怎么辦？所以我們就提出用REITs來進行政府和社會資本合作（PPP），用資產證券化的積極方式來化解地方債。用公募基金的方式，借鑒外國的先進經驗，與國內經驗結合，做一個中國版的REITs是能夠解決這些問題的，這和“三去一降一補”政策也是一脈相承的。

現在各地政府都被高負債所困擾，繼續投資受阻、PPP項目落地困難、混合所有制改革股東難尋……用上資產證券化REITs這付“特效藥”，可藥到病除。REITs是“存量資產的PPP”，可一舉化解制約地方經濟發展的諸多問題。通過研究和試點，在全國形成適度的規模，一定能推動新一輪經濟持續健康穩定增長。

課題組要解決的問題是地方政府持有了過多不動產，卻是用大量負債來持有，明顯錯配，急需調結構、促改革。課題組兩年來與中國證監會密切配合，引入境外REITs成熟經驗，與一些資深專家一起對中國公共資產證券化做完善和系統的設計。這是國際上通行的REITs產品與中國實際的完美結合，非常適合在我國推行。

　　從政府公共資產入手

　　破解兩大難題

證券時報記者：課題組研究的REITs方案如何破解稅收和收益率難題？

孟曉蘇：REITs的定義是把有穩定租金的不動產收益權做成上市流通的產品。分解成幾個要點：本身是不動產，形成穩定的收益流，收益流通過公募由基金持有，同時基金可以在資本市場流通。

我們所研究的中國版REITs，首先不是從商業房地產開始的，我們認為在中國最缺錢的、負債率最高的、最需要解決問題的是政府公共資產，應該先從地方政府的公共資產特別是基礎設施起步，這些公共資產一般是通過國企持有。

中國公募REITs在民營資產突破很難，第一是稅收重的問題，民營企業交了稅后所剩不多，而政府本身是收稅者，地方政府對公共資產證券化的稅收可以協商，從公共資產入手容易解決。第二是收益率低的問題，課題組借鑒了美國監獄REITs的成功經驗，通過政府購買服務的方式可以形成公共資產的穩定現金流，從而滿足REITs投資者的基本收益率要求，而民營資產無法做到。總之，中國的REITs先從政府公共資產起步，可以解決REITs在運營中的稅收問題和收益率問題。

證券時報記者：對于租賃住房領域租售比低和稅收問題有何解決辦法？

孟曉蘇：對于租賃住房租售比低的問題，可以通過提倡多年的共有產權房的辦法來解決。共有產權讓政府和老百姓都享受房屋增值的好處，而使用權歸老百姓。如果把這個做法延伸到住房租賃上，政府不享受租金回報，收房屋租賃稅，把回報歸集到老百姓一方，租金收入就高了不少。老百姓收租金，政府收租賃稅，資產增值方面誰也沒有損失自己的權益，這樣就可以把租金集中到另一產權方，既可以是老百姓，也可以是機構持有的基金，如此REITs就容易大規模推廣。

關于稅收問題，用抵押型REITs可以歸避過戶稅。國內現在有兩道稅，一個是變成REITs過戶的稅，另一個是日常收益流的稅，即租賃稅，美國不是不交稅，而是不交兩道稅。對于租賃稅，我們呼吁用合并納稅的方法。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，之所以會“炒”，就是因為沒有證券化的工具讓老百姓持有這些樓群的產權，如果有了REITs，轉讓的不是房子而是證券，房子是用來住的，證券是用來買賣的，這樣就能進一步落實中央的精神。

　　REITs可化解

　　“資產荒”

證券時報記者：能否具體介紹一下課題組研究的REITs方案要點？

孟曉蘇：我們課題組的方案設計，主要有四個要點：

一是可以實現去庫存、去杠桿、補短板的功效。由公募基金來發行，收購地方政府平臺公司所持有的有收益的不動產，這是“去庫存”；把不動產的收益權轉給REITs，政府獲得的大量資金可以還地方債，這是“去杠桿”；可以繼續投資基礎設施，這是“補短板”。比如將地方政府平臺公司的100億元公共資產發行公募REITs，地方政府平臺公司有了100億元現金，可以還地方債，也可以繼續投資基礎設施拉動經濟增長。

二是在資產變為REITs持有后，再通過政府平臺公司回租由原國有機構繼續運營管理維護資產，這符合國際上“REITs管理內部化”的要求，同時又解決了整個管理、運營和維護團隊不下崗，相當于建立一個穩定的社會保障系統。

三是REITs在資本市場上流通，便于投資人進入與退出，有利于募集資金，還可化解“資產荒”，發展資本市場。如果不能進入完全流動性的資本市場，那就不是真正的REITs。到現在中國沒有一只是真正的REITs，我們要做到標準化，讓它在中國的資本市場流通。公募基金本身有流通的要求，所以用公募的方式在中國容易起步，非常接近于國外的REITs。

四是REITs到期后政府可原價回購資產，避免對“國有資產流失”的擔心，未來的資產增值歸政府。允許地方政府或其平臺公司原價回購資產。但是中國很多地方政府希望出表，課題組就把抵押型和權益型結合起來做混合型REITs方案。

證券時報記者：中國版REITs上市后會分流股市資金嗎？如何理解它能化解“資產荒”？

孟曉蘇：有人擔心會因為發行REITs對股市形成威脅，我認為不會分流股市資金。一般上市公司股票的發行會分流股市資金，但REITs是吸滿水的海綿，不僅能支撐總量，而且還是股市的穩定器。因為它本身是公募基金，是帶著收益率的基金進入市場，而且不是靠預期股市的未來，每年要扎扎實實給投資人分紅。有了REITs這樣一個有穩定收益的板塊，能解決“資產荒”的問題。REITs既穩定又有分紅，會吸引一部分穩健資金進入。

　　中國版REITs已有

　　若干省市參與試點

證券時報記者：中國版REITs有哪些政策支持？

孟曉蘇：國務院發展研究中心REITs課題組在研究推動中國版REITs期間，也推動了政策的轉變。近兩年黨中央、國務院和各主管部委都在積極推動資產證券化和REITs。去年的《政府工作報告》提出“探索基礎設施等資產證券化”；《十三五規劃綱要》中明確提出“開展房地產投資信托基金試點”；去年6月國務院發文提出“穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。

去年10月中國證監會和基金業協會召開REITs國際研討會，我們課題組的報告得到完全認同，證監會主要領導要求交易所做好上市流通實務準備，還在中國基金業協會成立了資產證券化專門委員會推動這項業務。證監會與國家發改委、證監會與財政部和央行多次聯合發文，要求推動不動產投資信托基金發展，還提出推動現有PPP項目的資產證券化，其中符合證監會要求的可以發REITs。

今年，《政府工作報告》中把“探索”改為“推動”，要求“推動資產證券化”。在今年7月召開的全國金融工作會議提出，“嚴控地方政府債務增量，終身問責，倒查責任”，同時明確要求“存量重組、增量優化、動能轉換。要把發展直接融資放在重要位置”。現在進行存量資產轉換、推動資產證券化已在中央與部委領導層意見高度一致，實現公募REITs的突破只是時間問題。

證券時報記者：現在中國版REITs試點進展程度如何？

孟曉蘇：課題組兩年來與國家發改委、中國證監會、中國基金業協會、住建部、財政部等相關部門進行了多次密切溝通和交流，引入境外REITs成熟經驗，并與證券界和地產界的多位資深專家一起，進行中國公募REITs的方案研討和頂層設計工作。目前專家已達成一致，未來作為公募REITs的標的資產，首要是基礎設施和公共服務設施資產，當然也會包括傳統的有良好現金流收益的經營性物業，如城市綜合體、酒店賓館等。

有許多省市積極響應愿意參與REITs試點，包括北京、上海、天津、重慶、哈爾濱、貴陽、成都、海南省、浙江省、江蘇省、河南省、湖南省、遼寧省等省市，課題組秘書長王步芳帶領專業團隊對這些省市的部分公共資產進行了盡職調查，很多資產有穩健的現金流收入，適合于資產證券化。不少有意參加REITs試點的省市領導認為，用REITs進行基礎設施資產證券化，不是銀行的債轉股，而是將銀行債權形成的基礎設施資產證券化，是去杠桿、調結構、促改革，它能夠幫助地方政府從地方債的泥潭中“華麗轉身”。

另外，有些央企和銀行、證券、租賃等金融機構希望加入課題組的REITs研究和試點工作當中來。比如，銀行借給地方政府的錢很多“短貸長用”，建辦公樓群和開發區，很難收回。如果有了REITs，把產生借貸的資產證券化，債權就收回了。這些不動產用短期銀行資金是無力持有的，只能用證券化的方式長期持有，未來的增值也是可觀的。

證券時報記者：目前中國已經有一些類REITs，距離中國版REITs的推出還有多遠？

孟曉蘇：這幾年出現了一些類REITs，其實都是采用私募的方式，還欠突破。保利租賃住房REITs是更加接近REITs的類REITs，已經可以在滬市流通，每手流通單位不少于100萬元，這是私募的特點，但是越來越接近真正的REITs了，實行儲架機制，有不錯的突破。

今年以來，證券監管部門和業內資深專家多次研究探討公募REITs的頂層設計，并一直致力于根據公開、公正、公平的原則來制定公募REITs規則。至于交不交稅、收益率如何都不重要，關鍵是只有在資本市場公募和全流通才是真正的REITs。目前我們課題組正在做這方面試點，課題組秘書長王步芳正在帶領專業團隊在一些省市加班加點做高速公路和公租房等公共資產的公募REITs試點方案，到底哪個省市能發行中國第一只公募REITs還是個未知數。我們希望這些試點的省市敢為天下先，能切實推進基礎設施資產證券化，真正做成公募REITs，進一步實現中國經濟又好又快地發展。