一、銷售：單月銷售同比負增長，

重點城市成交全線滑落

2017年1-10月，全國商品房累計銷售金額10.3萬億元，同比增長12.6%，增速比1-9月份回落2個百分點。銷售面積13.03億平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個百分點。

繼9月單月銷售面積負增長后，10月成交依然低迷。全國28座重點城市成交面積同比下降44%。其中，一線城市同比下滑60%。

北京（樓盤）成交面積30萬平米，同比銳減70%。銷售銳減的直接體現是今年十一黃金周的慘淡。10月1日至8日，上海（樓盤）成交面積同比下跌96%，僅為0.56萬平米，市場接近冰封。二、三線城市同比減少42%，各類城市幾乎無一幸免。長沙（樓盤）、成都、天津（樓盤）、貴陽和佛山（樓盤）等城市跌幅都達到甚至超過50%。但與此同時，重慶（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）消化周期降至3個月以內，市場供應仍然偏緊。

　　圖：10月主要城市銷售面積同比跌幅

銷售走低主要有以下三方面原因：

2016年10月市場較熱，同期比較的基數較高，導致跌幅較之前更為明顯；

政策從供需兩方面雙重作用：在供應端，繼續加強對預售許可證的控制，德州（樓盤）和沈陽出臺限價。10月住宅市場供應量大幅回落，一線城市同、環比分別銳減37%和63%。由于年底房企普遍沖刺年度業績目標，預計11月至12月供給將有所回升。在需求端，調控政策仍在查漏補缺，不斷加碼。10月，三亞（樓盤）、紹興（樓盤）、昆明（樓盤）、太原（樓盤）、石家莊（樓盤）、襄陽（樓盤）、天津七地先后出臺限售政策。到目前為止，全國限售政策已經擴展至50座城市或地區。

10月下旬十九大召開，關鍵時間點上政策風向有待明確，也導致購房者普遍觀望，成交熱情不高。

基于目前的政策和市場環境，一二線城市完全在四限政策的控制之下，三線城市的階段性需求已經逐漸釋放完畢，預計11-12月的銷售增速仍將穩步下降。但我們對全年銷售數據仍然保持樂觀，2017年上半年累計銷售金額增幅高達22%，預計將對全年銷售形成較強支撐。盡管單月銷售增速負增長，但11-12月只要環比降幅不高于30%，2017年就將成為中國房地產市場銷售的新高點。

　　從單月數據看，10月，全國商品房單月銷售額1.11萬億元，同比減少2%，2017年以來首次單月同比負增長。銷售面積1.42億平米，同比減少6%。

　　二、土地成交量升價跌，

價格逐漸回歸理性

2017年1-10月，全國累計土地成交價款9695億元，同比增長43.3%，增速較1-9月份降低3個百分點。10月單月土地成交價款1546億元，同比增長29%，環比增速為0。

總量上漲的同時，土地成交均價顯著下降

。10月份監測地塊成交均價2609元/平方米，環比下降37%，土地平均溢價率26.0%，環比下跌6.6個百分點，成為年內最低點。

一線

城市溢價率20.5%，

環比回升10.7個百分點

；

二線和三線

城市土地溢價率

回落幅度均超過10個百分點

。

在土地市場的持續放量下，市場供應關系持續改善，土地價格也將進一步回歸理性，并對房價上漲產生抑制作用。

　　三、開發意愿降低，

新開工面積單月增速 -4%

2017年10月，全國房屋累計新開工面積14.51億平米，同比增長5.6%，增速比1-9月份回落1.2個百分點。10月全國房屋單月新開工面積1.4億平米，同比下降4%，增速較9月下降5個百分點。

銷售增速持續走低，在一定程度上影響了房地產開發商的開發意愿。

　　2017年1-10月份，全國房地產開發投 資額9.05萬億元，同比名義增長7.8%，增速相對1-9月份下降0.3個百分點。10月全國房地產單月開發投 資金額0.99萬億元，同比增長6%，增速較9月下降3個百分點。

8月至9月單月投 資額增速的短暫回升，主要是由于土地招拍掛存在滯后，投 資增速高點出現晚于新開工。受開發意愿降低的持續影響，10月份投 資額增速已經出現回調。

由于投 資受前期銷售影響較大，已預售的房子要求開發商持續完成后續投 資，因此，

我們預計回調空間有限，全年房地產開發投 資額增速基本符合我們年初提出的“中性5%，樂觀7%”的預期。

　　四、個人按揭貸款負增長，

租賃市場風景這邊獨好

1-10月份，個人按揭貸款1.96萬億元，同比減少1%，這也是34個月以來首次出現負增長。由于個人按揭貸款的統計比較及時和準確，更能夠體現市場動向，

進入負增長區間釋放出鮮明的拐點信號，這一變化值得關注。

　　個人按揭貸款同比減少的原因來自市場和政策兩方面。市場原因主要是商品房銷售金額逐月向下，尤其是一二線城市大幅滑坡。政策原因是房地產行業的資金仍然在繼續收緊，11月3日，住建部、央行和銀監會聯合規范購房融資要求，重點排查首付貸、消費貸等。此外，全國各銀行首套房貸款利率普遍在基準利率基礎上浮10%。

圖：全國首套房貸平均利率

　　除個人按揭貸款外，1-10月份，房地產開發企業到位資金12.6萬億元，同比增長7.4%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。其中，

國內貸款2.08萬億元，同比增長20.2%；

利用外資125億元，同比增長1.6%；

自籌資金4.11萬億元，同比增長0.8%；

其他資金4.39萬億元，同比增長8.2%。

圖：房地產開發企業到位資金及其組成增速變化

　　區別于普通住房市場的資金收緊，住房租賃市場風景這邊獨好。

10月份召開的十九大重申：

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

發展住房租賃市場是房地產長效機制的重要內容。10月，租賃市場再傳資金方面的利好，10月23日，國內首單房企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地產(600048,股吧)租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過; 11月初，建行推出了首批個人住房租賃貸款產品“按居貸”。在政策的支持下，創新的資金來源和融資方式將是目前租賃市場發展的重要動力。