12月預計入市項目

　　得益于上半年的迅猛勢頭，大多數房企的銷售目標均已完成，樓市調控政策沒有一絲松動，房企又沒有急迫沖刺業績的需求，導致今年底的北京樓市很難出現翹尾行情。從供應端看來，有入市意愿的新盤并不多，根據亞豪機構的統計顯示，12月預計將有10個新盤入市，其中首次開盤的純新盤只有一個。不過，值得關注的是，新盤價格不再鐵板一塊，已經有項目以明顯低于預期的價格開盤。開發商對于后市的態度也出現了分化。

　　下月只有10個項目入市

2017年即將進入最后一個月了，寒風中樓市的供應端難言給力。根據亞豪機構統計數據顯示，2017年12月，北京商品住宅市場預計將有10個項目入市銷售，其中僅華瞰·墨園一個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、珠光御景西園、遠洋天著春秋等在內的9個老項目后期。

北京青年報記者查閱開盤數據發現，今年只有3月份的樓市新盤供應達到近30個，隨著“317”樓市調控的到來，開發商的開盤積極性明顯下降，3月份之后，北京每月新盤數量都維持在10余個上下。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，進入2017年以來，受到預售價格管制以及商辦限售政策的影響，北京住宅市場的供應熱點降入年度新低，月度開盤項目數量僅在10個左右，最少的10月份僅5個項目入市，到了年底這一情況也并未改善，全年供應市場將在冷淡中落幕。

從時間軸上看，很明顯，樓市調控之后，商住盤的受限制約了樓市新盤的供應，而住宅項目又因為蓄客、應對新政策等原因主動放慢入市腳步。同樣，在這期間，新房成交也出現了明顯的下滑。

　　大戶型目前仍為主導

新盤數量雖然減少了很多，但入市的項目中，大戶型依舊是主流。雖然今年出讓的土地中，不少都強制規定了70/90政策，要求開發中小戶型為主，但由于這些土地大多要在明年才能形成供應，因此目前市場上仍以大戶型為主導。

在亞豪機構統計的12月預計入市項目中，大戶型產品占了絕大多數。位于順義區的中海國際城是12月新盤中，唯一一個只提供70-78平方米兩居室的項目，還有像華瞰·墨園、京投發展·公園悅府兩個項目當中也有部分中小戶型產品。除此之外，其他項目的戶型區間從117-646平方米不等。像北京華貿城、遠洋天著、亞運新新家園等更是主打300平方米以上的超大戶型。

郭毅指出，目前市場當中在售的商品住宅項目多為改善型產品，因此以中大戶型為主，這也是今年整體住宅供應當中最為突出的結構性特征。

但在明年，隨著大批被限定“70/90”戶型產品的商品房大量上市，新房市場產品同質化的現象就此打破，供應結構也將因此發生逆轉，中小戶型再度成為市場主力，而大戶型的高端改善產品則因后續供給乏力，稀缺性特點不斷強化，市場需求也將逐步回暖。

　　新房網簽回升 成交遠郊化明顯

事實上，經過了大半年的成交下滑，年底即便新盤供應依舊有限，但成交量還是出現了一絲回暖的跡象。伴隨著樓市企穩與年底前房企開始沖刺銷量，統計數據顯示，11月北京新房網簽繼續呈現回升態勢。

據偉業我愛我家市場研究院數據統計，截至25日，2017年11月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1543套，環比10月同期增加8.1%，較9月同期增長4.4%。其中，自住型商品房網簽僅1套；別墅網簽302套，環比10月同期增長45.9%；其他新建商品住宅網簽1240套，環比10月同期增長1.7%。

數據顯示，由于調控政策，北京新房網簽量在今年7月降至歷史低點，當月僅有1600余套房成交，隨后市場開始緩慢回升，9月回到了2000套以上。而10月因國慶長假導致工作日較少，雖然網簽量略低于9月，但仍高于7月、8月。11月網簽量較9月、10月同期都有所增長，這說明北京新房交易量正在持續小幅上升。

在成交區域分布上，11月北京的新房交易中，交易量最多的6個區分別是密云區、昌平區、大興區、豐臺區、延慶區、通州區。其中，密云區以375套高居榜首，昌平區超過200套，大興區、豐臺區、延慶區、通州區超過100套，其他各區交易量都在100套以下。整體來看，遠郊區域的成交成為當前成交主力。

按照環線分布來看，11月二環以內的新房交易占比達到了3.4%，二三環之間達到了5.6%；三四環之間的新房交易占比為3.9%；四五環之間的占比為4.1%，與往常相比變化不大。但11月五六環之間的新房交易占比為33.5%，較10月減少16.7%；六環以外的占比為49.4%，較10月增加20.4%。可以很明顯地看出，成交外移的趨勢在新房成交中表現得非常明顯。

　　明年“限價房”更受關注

由于今年出讓的住宅用地都是限制了最高售價和平均售價的土地，并且很多都將在明年入市，因此不少購房人都在憋著勁等明年的“限價房”。

按照年底成交回暖的趨勢來看，明年更多項目的入市，可能進一步促進成交回升。尤其是備受關注的“限制售價”的項目，已經有兩個房山區域的限價項目開盤，單套300萬左右的價格，被認為遠低于周邊新房總價。

北京市國土資源局的公開信息顯示，截至11月25日，北京所有出讓的住宅用地當中，含有可售純商品住宅的地塊多達42宗，且均設定限售價格，使得這些地塊項目必須通過加快周轉的方式，才能更好地控制財務成本，提高利潤水平。

因此，項目上市速度普遍有所提升，自明年年初開始限房價商品房將前赴后繼地入市，并且逐漸成為新房市場增量供應的中堅力量。由于限房價商品房的單套面積較小，總價偏低，使得新房市場覆蓋的消費客群由今年單一的高端改善擴展為剛需及首改客群，客群基數的大幅上升，讓明年新房市場的供需狀況雙雙回暖。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，北京的新房供應完全向滿足中低收入者的置業需求這一方向傾斜，新增供應包含大量的自住型商品房/共有產權房用地，執行著嚴格的“70/90”政策，銷售價格也有限制，加上現有調控政策下投機炒房被徹底遏制，未來北京的新房供應結構將更加完善，價格將保持合理水平，交易也將更加健康。

文/本報記者 李桁

●發現●

其實“限價房”對于市場的影響不僅僅是大量限制售價的房源入市那么簡單，而是其銷售價格對于周邊在售項目起到的示范作用。從12月新盤的入市情況來看，已經有項目以明顯低于預期的價格開盤入市，并且還都是區域備受關注的明星項目。

　　萬橡府、通州萬國城MOMΛ

　　入市價均低于預期

在樓市成交不斷遠郊化的當下，北五環沿線放出新盤一定會引起關注，更何況是區域十分成熟，又附帶學區的上地區域。

近期，上地區域的萬橡府再次獲批入市。并迅速在11月份推出了一批185平方米的房源。由于萬橡府和同區域的華潤·橡樹灣師出同門，周邊無論是商業還是教育資源早已十分成熟，開發商銷售多年，成本也早已收回。因此業內普遍認為，萬橡府的售價將向10萬元/平方米靠攏，但事實上，最終萬橡府以78500元/平方米的低姿態入市，并且根據華潤方面介紹，11月份推出的185平方米戶型已經全部售罄。12月即將再次推新，價格不變，但戶型面積達到了295平方米。

北青報記者調查發現，在北京市住房和城鄉建設委員會的網站上，萬橡府此次的售價不但未漲，反而略低于2016年6月開盤時的價格，當時萬橡府推出了236平方米的大戶型，報價80000元/平方米。其在2015年8月時，推出的新樓座均價已經達到了75000元/平方米。

對比后不難發現，萬橡府此次的開盤價格超乎了很多人的意料。有業內人士透露，一方面開發商有回款要求，另一方面，限價很難突破，定價太高取證方面就會很困難，加上此次推出的都是大戶型房源，為了促進成交，萬橡府能夠以較低的姿態入市。

不僅是萬橡府這樣的老項目后期，即使是純新盤也出現了低于預期的情況。近日，通州區的當代萬國城MOMΛ獲批入市，建委報價顯示，獲批價格為69499.96元/平方米,推出房源377套，全部精裝修為當代置業招牌式的綠色科技住宅，并且戶型從117-149平方米的三居室不等。

由于主打當下最流行的綠色科技概念，萬國城MOMΛ此前被傳出的報價都是7萬元以上，最終不足7萬元的均價甚至低于周邊的在售項目。

距離萬國城MOMΛ大概3公里處就是合生的濱江帝景項目，也是主打精裝修的大戶型，新房報價達到了75000元/平方米，二手房報價也普遍在55000元/平方米左右。

　　拖延還是提速 開發商態度迥異

開始有項目以低于預期的價格入市，也證明了樓市出現的分化，開發商的態度出現了明顯不同，有的開發商面對調控，選擇了提速回款，有的依舊堅持拖延的辦法，期待市場像以往那樣轉暖補漲。

例如這幾年高速增長的碧桂園就是典型的提速代表。在2017年中期業績會上，碧桂園高調上調業績目標至5000億元，目前，根據10月份的業績報告，碧桂園已經實現合同銷售金額約人民幣4847.7億元；合同銷售建筑面積約5312萬平方米，已完成5000億銷售目標的96.95%，加上11月和12月的銷售業績，完成5000億元的年度目標已經十拿九穩。

而與之形成鮮明對比的是，一向以拖延換取利潤最大化的合生創展。重利潤、輕規模、慢周轉一向是這家開發企業的模式，希望通過“儲地”來增加土地的溢價，獲取更豐厚的收益。

像銷售多年的北京合生霄云路8號，至今仍有未開工土地和未入市房源。

如果說霄云路8號是因為頂豪產品所以銷售節奏緩慢，那么同樣銷售多年的合生濱江帝景也同樣以慢節奏著稱，在周邊同期項目早已清盤的背景下，濱江帝景仍有房源等待放出。

在今年3·17新政以來，北京明確要切實增加商品住房的有效供應，督促“1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市”的在途商品住房項目盡快入市銷售。隨后，北京市住建委公布了389個在途項目清單，而合生創展旗下的合生霄云路8號以及合生濱江帝景赫然在列。

不難看出，兩家開發企業也代表了房企應對當前樓市的兩種典型方式。提速還是拖延，到底哪種才是順應市場的方式，也許還需要時間的檢驗，但至少從購房人的角度看，更多的項目入市，既能增加買房選擇，又能在價格上形成競爭，才是符合購房人利益的最好方式。文/本報記者 李桁