2016年全國各地地王頻出，一年之內共誕生了350宗地王，“面粉貴過面包”成了讓人見怪不怪的現象。近日，克而瑞地產研究中心分析50個去年地王樣本后發現，只有7個項目進入了開盤階段，43個項目未開盤，其中有14個項目處于未開工狀態。

正常的開發周期已過九成項目仍未開盤，原因很簡單，就是目前房價遠遠低于開發商當初搶奪地王時的預期。如果現在入市很多項目將出現虧損，先拖一拖等市場向上后解套或盈利是大多數開發商的選擇，而概算下來獲利無望的項目，有的開發商就干脆撂挑子了。這種怪異的市場現象，隱性擔保是主要原因。

樓市和其他資產市場一樣建立在預期基礎之上。市場狂熱，房價大幅上升，樂觀的開發商不惜高價競拍土地，出現“面粉貴過面包”，樓市出現轉折后，房價甚至低于樓面價，開發商嚴重虧損，甚至大批倒閉——這是市場狀態下樓市見頂的情景，也是一些國家和地區樓市運行的實際情況。

中國樓市不同之處在于有形之手介入甚深，運行軌跡與市場化狀態下差異很大。眾所周知，地價取決于房價預期，而房價又主要受政策因素影響，所以，開發商只有預測對了政策才能預測對房價，才能在拍地時有的放矢。

2016年“面粉貴過面包”遍地開花，是因為開發商普遍預料政策面仍會支持房價較大幅度上漲。并非沒有人擔憂土地市場的狂熱，但囚徒困境推動他們一次又一次抬高報價，因為不冒一下險，未來很可能在同行競爭中持續處于劣勢，更重要的是，開發商們相信地方政府為他們暗中提供了只賺不虧的擔保。而這種心理又建立在過往經驗上。不少城市在過往樓市趨冷時曾多次采取過針對性的刺激政策，其中就包括不顧國家法規，默許和慫恿那些陷入高價地困境的開發商延期開發，土地閑置費很少征收，收回土地的更是少見。

開發商瘋狂搶地，又刺激了全社會的房價上漲預期，出現又一輪搶房潮。購房者相信開發商能更準確地把握政策，因為開發商從來沒有被套住過，偶爾短期被套后來都成功解了套。房價地價之間正反饋過程加劇了去年土地市場烈火烹油的程度。

今年以來政策朝著與人們預期不同的方向走，原有邏輯瞬間就打破了。現在開發商又開始索要它的隱性擔保了。一方面，它們仍然在賭政府會扛不住各種壓力放松樓市調控；另一方面，他們按既有策略，小規模開發、延緩開發甚至不開發，反正處理閑置土地的法規大概率不會嚴格執行。

日前住建部再次強調調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭。如果隱性擔保并不存在，房價可漲也可跌，每個市場主體都必須為自己的選擇負責，那么預期就會趨于理性。正如金融市場，只有打破“剛兌魔咒”才能健康發展。如能做到這點，即使一些長效機制暫時難以推出，市場也會健康得多，當然也可以說，撤除隱性擔保本身就是長效機制中最重要的內容之一。