2017年已進入最后一個月，各城市的土地供應也逐漸接近尾聲，然而成都土地市場在這個年尾，卻依舊呈現一片熱鬧非凡的場景。本周內，先是天府新區677米“中西部第一高樓”用地被中海收入引發關注，11月30日，沉寂了近4個月的主城區迎來今年第四次集中供地，在2017年末又一次將成都土拍場引向高潮。

關于成交數據：

11.30土拍變“溫柔”了？

11月30日主城區共計出讓6宗土地，分別位于成華區、金牛區、錦江區和青羊區。當日的土拍吸引了中房、人居、新希望等25家房企參與，現場座無虛席，除了宗地四龍潭寺地塊由于報名人數不足流拍，其余5宗土地均被順利拍出。不過，對比今年4月、7月和9月那三場主城區集中拍地，昨日的土拍場似乎溫柔許多，從以下這幾組數據就可以看出：

【最低】：

11.30主城區拍出的5宗土地合計約225.4畝，起拍總價27.08億，最終成交總價為34.82億。本次拍賣不論從供地量，還是成交總價看，均為今年主城區四次集中放地的最低值。

4月6日，主城集中拍出8宗地，凈用地面積總計約540畝，成交總價135億元；

7月18日，2017年最大規模土拍，主城區8宗地凈用地面積總計約563畝，成交總價105.19億元；

9月7日，主城集中拍出6宗地，凈用地面積總計約517畝，成交總價88億元。

【最高】：

11.30土拍最高起拍價是宗地五青羊區蘇坡街道地塊，9500元/㎡的起拍樓面價不僅是青羊區土拍史上最高，也是本年度已成交土地中住宅起拍第二高價（僅次于4月6日金牛區百壽路10500元/㎡起拍價），最終被朗基以13800元/㎡樓面價拿下，成為五宗地中成交樓面價最高的地塊。

【三宗熔斷】：

本場土拍有三宗地達到最高限價，分別是人居拿下的成華區保和街道兩宗地，以及朗基拿下的青羊區蘇坡街道地塊。這三宗地分別在溢價率50%、34.83%和45.26%時觸發熔斷線，一、二號宗地進入競無償移交租賃住房環節，五號宗地進入競自持租賃住房面積環節。

【三次流拍】：

本場土拍最令人意外的就是北湖地塊因人數不足而流拍。據銳理君了解，該宗地在2014年10月15日、2015年5月8日曾兩次因故終止，這次是該宗地第三次流拍。命運多舛的宗地四身處主城區，背靠北湖公園，卻經歷了三次流拍。

也許這宗土地遭遇冷雨的原因是嚴格的出讓條件：房企須將宗地計容總建筑面積10%的租賃住房無償移交，以及自持不小于35%的商業面積。

利潤是一切商業活動的指揮棒，8750元/㎡的起拍價也許并不高，但是能夠從這宗土地上獲得多少利潤？這對于許多開發商來說是一個難解的考題，或許流拍就是他們對此作出的解答。

11月30日的土拍也許并沒有像許多人預想的那般激烈。在競拍過程中，房企們除了對一二號成華區地塊表現出比較大的興趣外，五號青羊區地塊房企在叫價過程中表現得比較冷靜，六號金牛天回鎮地塊以底價成交，四號北湖地塊更因報名不足流拍。在主城區的這幾次集中拍地中，這恐怕是房企最“冷靜”的一場拍賣。

關于拿地房企：

人居又雙叕拿地了！

銳理君聽過一句話：宗地達到最高限價后，再沒有房企是人居的對手。

在面對無償移交的出讓要求，人居再度出手，一連拿下成都東客站兩宗土地。細數今年人居的拿地情況，我們可以看到，今年人居共在成都一級市場上拿地13宗，其中涉及人才公 寓用地、無償移交租賃住房用地共8宗，且大部分位于城東。

早在1999年，成都城市規劃中就明確提出“必須調整城市現有結構和形態，城市重點向東、向南發展”，而在過去的18年，城東的實際發展情況，要遠弱于城南，特別是房地產開發規模和水平。2017年4月，“東進”是在成都國家中心城市產業發展大會上提得非常重的一筆，在政策導向下，城東目前已吸引了包括人居、陽光城(000671,股吧)、保利、新希望等在內的多家品牌房企進駐，未來該區域將與天府新區一同成為土拍場上的最大看點。

不難發現，人居與中房一起“承包”了主城所有人才公 寓建設用地。自8月3日，成都市政府出臺“產業新政50條”，在人才安居新政中明確符合條件的人才，可申請租住由政府提供的人才公 寓。9月14日，人居和中房兩家房企成為首 個競得人才公 寓用地的房企，隨后人居開啟“人才用地收割機”模式，在土拍場上包攬了大部分的人才公 寓建設用地。而在這場土拍之中，人居在競拍無償移交租賃物業的環節中也從未動搖。可以說，“租賃用房”“人才公 寓用房”等今年新出現的新生事物能夠如此快速地推進鋪開，人居、中房等企業居功至偉。

據銳理數據統計，截止12月1日，人居在成都人才公 寓用地住房存量約3.77萬㎡，無償移交的租賃住房存量約3.8萬㎡。

展望明年，我們可以想見，租賃住房、人才公 寓等等新的住房形態將在成都房地產市場上成為一支獨立的勢力，而國營房企和私營房企將成為這個新興市場在快速成長中必不可少的推動力量。

關于拿地房企：

新希望、朗基、保利積極補貨

對于房地產企業來說，土地是最重要的生產資料。那么在11月30日主城土拍中，拿地的另外三家房企又是怎樣的情況呢？

新希望：新希望在2016~2017年在成都共拿了4宗地，且青睞于城東和城南區域。2016年曾在錦江和武侯區拿下兩宗住兼商用地，9月和11月又在龍泉大面和錦江區收入的兩宗地，今年在成都土地儲備總面積達到317.7畝，其中2016年6月7日武侯區地塊已呈現錦悅楠庭項目。目前新希望在成都的兩個項目錦悅楠庭和錦官閣房源均無在售房源，但后期錦悅楠庭還將有房源推出，錦官閣也將推別墅項目。今年的這兩次拿地，為其增添了新的土地補給。

朗基：在成都，有著12年成功開發經驗的朗基地產也動作頻頻。除本次摘得的五號青羊地塊，今年在郫都區犀浦板塊還入手了一宗61.8畝地塊，這兩宗地面積均不算太大，但也為朗基增加了84.75畝的土地存貨。自2015年起，一直保持著每年拿地兩宗的速度，近兩年來繼開發御今緣、少帥府、和今緣等多個項目外，持續布局城西和城東，據透露朗基還將持續儲地。

保利：保利能拿下金牛天回鎮61.6畝地塊，其實并不意外，這宗地距離保利今年7月18日以7870元/㎡樓面價拿下的金牛區天回街道100畝地塊距離不足1千米，與保利公園里項目相隔不足500米。宗地地處北部新城科服區，周邊品牌開發商聚集，在建的地鐵5號線、修建中的機關三幼（修建中）、在建的成都實驗小學、成都嘉祥外國語學校等圍繞在側，城市居住屬性強。且兩宗地總面積合約162畝，體量龐大，未來可能同步打造一二期項目。

據銳理統計，截止12月1日，今年保利在成都共競得5宗地，土地儲備總面積高達435.98畝。而7月和11月在城北連拍3宗地，保利不僅再次向我們展示了千億房企的實力，也又一次印證了深耕城北的決心。

在2017年以來的成都土地市場的風云變幻中，我們越來越可以感受到，只會蓋房子、賣房子的傳統房企將在這個市場中越來越舉步維艱，提升自身的運營能力、資源整合能力以及協調利潤和規模之間的平衡點越來越成為房企必須面對的課題。土地出讓方式的不斷調整不斷加速這個進程，那些還沒有行動起來的房企將如何面對明年乃至更遠將來的市場呢？這個問題值得深思。