（樂居陳澄發自上海）2017年上海土地拍賣也進入了尾聲。按照上海土地市場官網最新統計，12月將有6幅租賃地塊入市。

據上海鏈家市場研究中心統計，今年1-11月，上海一共成交了49幅住宅性質用地（包括商住、純宅地、租賃用地）。相比去年同期的35幅，增加了14幅。1-11月，上海住宅性質用地出讓總面積242.37萬平方米，同比增長39%。1-11月，住宅性質用地總出讓金額709.77億元，同比減少32.5%。

回顧全年土地拍賣，租賃用地成為上海的一大亮點。土地市場也發生了許多變化，房企告別了有錢就能拿地的野蠻時代，宅地遭哄搶的局面也一去不復返。今年的土地市場還有哪些亮點？

租賃地塊受矚目

說起上海今年的土地出讓，不得不提租賃用地。此前，中央曾定調“房子是用來住的不是用來炒的”，隨后全國不少城市都開始發展租賃市場，上海作為一線城市，在相應政策號召上也走在前列。

在土地方面表現為，多個位于黃金地段的租賃用地推出。樂居曾統計了今年租賃用地的出讓情況：

租賃用地

從表格上可以清晰的看出，截至目前上海已經成交了21幅租賃用地，均以底價成交，且都是被國企收入囊中。

其實，租賃地塊出讓對拿地的企業也有著嚴格的要求。一般如下：

1. 嚴格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應在出讓年限內整體持有租賃住房物業并持續出租運營。

2. 由受讓人建立統一的管理及服務平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉租、群租及其他違反相關規定的行為。租約原則不超過6年。受讓人應參照政府相關規定，在具體運營細則中明確相關管理要求。

3. 房屋租金應在租賃管理要求中明確，并按照上海市租賃市場管理有關規定實施，租金水平應不高于市場同類房源租金水平，租金價格可根據市場租金水平情況適時調整。配套設施的租金價格參照市場執行。租賃管理未明確部分,應按政府相關管理規定執行。

?對房企要求更加嚴格

值得注意的是，不僅僅是租賃用地對拿地房企設置了門檻，其他地塊也同樣如此。在上海灘有錢就能拿地的時代已經過去。

今年3月出讓的臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊曾經由于交易資金來源審核問題被中止出讓。調整后，上述3幅出讓地塊出讓方式調整為招標掛牌復合式出讓。

值得注意的是，在地塊的出讓文件中明確，若地塊確定為招標出讓，排名順序前3位的投標人才能入圍競標。如何確定排名順序？以“招標綜合評分”的結果依得分高低排序決定。

招標綜合評分為100分權重，其中經濟實力30分、技術資質20分、項目經驗50分，均需投標人提供真實的證明材料。由此可見，房企的綜合實力正在日益受到重視。

此外，政府對競買人的資金監管也尤為嚴格。在今年2月的宅地拍賣現場，7家開發商之一的光明由于申報資金比掛牌價低，直接喪失資格。同時，競拍過程中，同潤也因競拍價超過自有資金而被收取號牌取消競拍資格。這在以往的土拍現場是從未出現的情形。在隨后幾個月時間，有多家競買人都因此提前出局。

交易中心再次反復強調：違反自有資金競買規則的開發商，不僅罰沒保證金、定金、收回土地，其本身及其關聯方3年內不得參加上海的土地拍賣。同時報價不允許超過申報的自由資金。

低溢價成主旋律

與往年不同的是，今年上海土地高溢價不再。就連過去被開發商哄搶的住宅用地，也難道低溢價成交的命運。

就在11月23、24日，上海土地市場接連出讓位于浦東航頭、寶山羅店和松江的4宗居住用地，最終4宗地塊分別被華潤置地、卓越、金地和綠城競得。這4宗宅地均以1%以內的低溢價率成交。

商業地塊也同樣遇冷。11月初，上海市世博會地區會展及其商務A片區A02B-01、A02B-02地塊成功出讓，最終被中核（上海）企業發展有限公司獲得，總價18.763億元，溢價率僅0.1%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示：從溢價率延續較低水平，說明在調控背景下市場趨于冷靜，對穩定市場預期有幫助。