12月5日中原地產研究中心發布數據顯示，今年各地約有246次發布房地產調控政策。這一背景下，南京樓市也逐漸進入調整期，新房價格趨于平穩。據國家統計局相關數據顯示，南京新建商品房價格自去年12月以來已連續11月環比止漲。

值得關注的是，今年8月以來，二手房的成交量持續走低，然而不少小區房主的掛牌價還在走高。記者查閱二手房網站掛牌價數據發現，同一小區二手房的掛牌單價甚至出現了近萬元的差價。在目前的市場行情下，購房人真的“買賬”嗎？

房東報價虛高，購房者日趨理智

記者查閱了一下國家統計局10月南京新建商品房價數據，數據顯示，10月新建商品房房房價同比下跌1.1%。據365二手房統計的掛牌數據顯示，今年11月南京市（不含溧水、高淳）二手房掛牌均價為28437元/平方米，同比2016年11月的二手房掛牌均價25099元/平方米上漲約13%。新建商品房價格同比下跌，而二手房掛牌價卻呈現同比上漲的趨勢。

以河西為例，今年新開盤的河西南部新房均價依舊在35000元/平方米，河西中部約為45000元/平方米，這個價格已保持了一年多。而同板塊的二手房房東報價卻出現虛高。據安居客二手房數據顯示，目前佳兆業城市廣場的二手房報價區間在42000元/平方米——52000元/平方米，由此可見同一小區的房源掛牌單價相差近萬元。

采訪中記者了解到，與賣家的態度相反，如今的購房者不再“追高”，對市場的態度逐漸趨于冷靜，開始有了自己的理性分析。一位頗有經驗的購房者直言不諱地表示：“買房不能看掛牌價，掛牌誰不會掛呀，但是決定小區房價的永遠是成交價。”該購房人透露，他之前關注的河西某樓盤，2016年10月的掛牌均價為48000元/平方米，而成交單價為45000元/平方米；2017年8月該樓盤掛牌均價達到50000元/平方米，成交價卻僅為44000元/平方米。“掛牌價雖然在上漲，但是成交價有的還下降了。”上述購房人說道。

業內專家認為，掛牌價的上漲說明房主仍然沒有放棄用高掛牌價出售房源的幻想。但是，成交價低于掛牌價，說明在樓市不景氣的背景下，南京二手房議價空間較大，議價主動權逐漸掌握在買家手中。此外，樓市調控對市場有一定的打壓作用。所以，在這樣的市場背景下，二手房成交價格的降低也在情理之中。

“置換”人群或成市場主力軍

從全年看，南京二手房掛牌量自3月下降以來，到11月出現了上漲。據365淘房數據顯示，上周，全市二手房掛牌量為2743套，環比前周的2674套上漲了69套。近日，記者走訪了一些二手房中介，不少經紀人反映，現階段來看房的買房人大多數是有著自住需求的，其中不乏打算先賣房再買房的客戶，而這類客群自己的房子也處于“掛牌”中。有中介表示，目前“以房換房”的購房者占有一定比例。

一位剛剛掛出自己老房子的買房人表示，自己這么多年以來一直沒有購房，但是目前住的小區環境太差了，物業管理跟不上，近期想換房。考慮到手頭資金有限且沒有購房資格，所以打算把老房子賣出后置換。當記者問及想買哪里時，該購房人表示：“我還是想住主城，畢竟配套成熟，生活方便。”

某中介經紀人告訴記者，除了有改善換房需求的客戶外，也有部分看房者早期買了多套小戶型用于投資，但是就目前的市場行情來看，炒房利潤空間在縮小，所以想“化零為整”，將小戶型賣掉換一處大戶型的房子用來自住。

對此，有專家表示，在嚴格調控下，自住型需求開始釋放，未來先賣房再買房的“置換”改善購房將成為趨勢。除了資金面的原因外，也是因為有的購房人受到“限購”的影響，只能將現有住房出售后來獲取購房資格。此外，隨著投資客逐漸退場，有的買房人也在考慮進行家庭資產整合，因此，大戶型產品逐漸受到市場的青睞。 本報記者 李任娟