難漲也難跌的房價中 蘊藏著風險

本報評論員?歐陽覓劍

12月18日，國家統計局發布了“2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”。數據顯示，15個熱點城市中，有11個的新建商品住宅價格指數低于去年同期。這顯示熱點城市以“四限”為主要措施的房地產調控取得了一定成效。但是，數據也顯示，房價其實并沒有完全進入下降通道，而是在波動之中保持上漲和下降兩種可能性，包括實行嚴厲調控措施的熱點城市都是如此。

具體來看，當前的房價走勢有兩個特征。今年以來一直都是這樣，而11月則比較明顯。

其一，熱點城市和非熱點城市之間的房價走勢分化。11月，一線城市（都是熱點城市）新建商品住宅和二手住宅價格繼續環比下降，但二線城市和三線城市（多數是非熱點城市）則都是環比上漲，而且漲幅擴大。其中，二線城市新建商品住宅環比上漲0.5%，這是一個比較大的漲幅。11月有9個城市的新建商品住宅價格環比漲幅不低于1%，而9月和10月分別為0個和1個，這顯示非熱點城市房價又有加速上漲的跡象。

其二，熱點城市房價難以持續地、真實地下行。8月和9月，15個熱點城市的新建商品住宅價格無一環比上漲，環比下降的分別有12個和11個。10月，有3個環比上漲，環比下降的為9個。11月，環比下降的個數繼續減少為7個，而環比上漲的個數增加到4個。可以說，熱點城市的房價在嚴厲調控措施的“打壓”下，仍然顯得很“頑強”，一有機會就上漲。目前熱點城市房價是難漲也難跌，難漲是因為限購、限售等措施限制了流動性，更有限價直接壓住房價；難跌則顯示，雖然表面上的需求和價格都在下降，但潛在需求并沒有真正收縮。如果沒有限價，熱點城市房價上漲的可能性比較大。

形成房價走勢分化和熱點城市房價難跌這兩個特征的主要原因，是進入房地產市場的資金仍然比較充足。由于“因城施策”和去庫存的要求，房貸等房地產融資并沒有全面收緊，以鼓勵人們在非熱點城市購房。11月末住戶中長期消費貸款（主要是房貸）余額同比增長24%，雖然比去年的增速慢了很多，但仍然非常可觀。熱點城市的房貸受到了一定限制，但在整體融資環境比較寬松（主要是對家庭部門）的情況下，資金采取迂回的方式進入房地產市場，例如通過消費貸款。11月末住戶短期消費貸款同比增長了41%，今年前11個月的增量達1.95萬億元，其中有相當一部分進入了樓市。因此，熱點城市的潛在需求也沒有因為限貸而受到全面抑制。

我們還可以從兩組數據觀察房地產市場的資金情況。1-11月份，在房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款下降1.6%，但定金及預收款增長15.0%。由此可見，房貸雖然受到了限制，但購房資金仍然比較充足，其中一部分來源于消費貸款等融資方式。另外一組數據是土地購置面積和土地成交價款的增長率，1-11月分別增長16.3%和47.0%。由此可見，開發商也“不差錢”，而在較為充裕的資金的支持下，他們對房價上漲很有信心。

可能有人會認為，熱點城市房價難漲也難跌、非熱點城市房價溫和上漲是一種比較理想的狀態，因為這看起來是實現了房價基本穩定，房價既沒有快速上漲吹大泡沫，也沒有快速下跌使泡沫破滅。但實際上，這并不是房價基本穩定的狀態，而是多空對峙僵持的局面。經過一段時間的僵持之后，房價的走勢就會明朗起來，如果房地產市場的資金仍然比較充足，房價就會掙脫調控措施的抑制較快上漲。這種情況很有可能會在明年上半年發生，那時房貸額度會恢復，調控措施則可能有所放松。但房價繼續較快上漲是有很大風險的，將很快就轉化為房價下降的勢能，而且可能引發連鎖反應而使泡沫破滅。

防范化解重大風險是明年“三大攻堅戰”中的重要一戰，房地產是防風險的重要領域。目前難漲也難跌的房價走勢蘊藏著風險。而要改變這種狀況，需要逐步使貨幣和融資環境真正、全面地收緊。