我們估計，2017-2021年間城鎮化和改善性需求有望創造60億平方米的住房需求。城鎮化和改善性住房需求將能維持房地產投 資于未來5年內以5% 的實際速度增長。然而，過度的房地產投 資可能導致中國經濟再平衡和產業升級的規劃脫離正軌。因此，我們認為，有必要出臺房產稅以抑制投機需求。房產稅是任何長效機制中不可或缺的要素，最好以收入中性的方式實施。

過去二十年中國房地產投 資快速增長，推動居民居住條件顯著改善。上世紀九十年代出臺的住房改革政策使得根據商業原則進行住宅開發和銷售成為可能。過去二十年，住宅房地產開發投 資年均增速達19.2%（按名義值計）。結果，城鎮居民人均住房建筑面積由1996年的17平方米增加到2016年的36.6平方米。按照人均住房面積每年增加約0.8平方米的速度，中國與歐洲人均住房面積的差距將在5年內逐漸消除。

中國房地產行業已發展到大而不能倒的地步。2016年房地產投 資占經濟總量的比例超過10%。此前IMF估算，如果將房地產上下游產業包括在內，2013年房地產業和建筑業對中國GDP增長的貢獻達到33%。2016年銀行對房地產行業發放貸款的余額為26.7萬億元，占銀行總體信貸余額的四分之一。此外，房地產被廣泛用作企業貸款的質押品，房地產市場的重大調整可能會導致質押品市值縮水。

房地產行業出現泡沫跡象，促使政府自2016年四季度以來接連出臺樓市收緊措施，預計短期內房地產投 資將放緩。在經歷了2015年股市調整之后，2016年一線城市房價同比大幅上漲約30%。2016年底以來各地政府因城施策以抑制房產泡沫，增強調控力度，實行了限購、限售、限價和限貸等措施。近幾個月房價增長已經放緩。

然而，真實居住需求可維持房地產投 資穩健增長。每年城鎮化將吸引約2000萬人口進入城市地區。許多已經進城的農民工居住環境差。中國現存的上世紀九十年代前建成的住宅多數缺乏現代設施，因此改善性住房需求仍然強勁。2017-2021年期間，我們估計城鎮化和改善性購房需求將創造至少60億平方米的住宅需求。

我們預計，未來五年住宅房地產投 資至少每年增長5%。上述需求將通過現有住宅庫存的消化和新建商品房及保障性住房得到滿足。截至2016年底，待售住宅建筑面積約4億平方米。從過去三年平均數據看，我們預測每年將完工650萬套保障性住房。我們的計算顯示，未來五年約44億平方米的居住面積需由開發商完成以滿足住房需求，據我們構建的住宅房地產投 資模型顯示，未來五年，開發商新開工建筑面積年均增長需達到6%，每年施工建筑面積增長需達到約5%。

但挑戰在于，投 資需求或導致過度建設。鑒于中國資本賬戶相對封閉，住宅仍是居民首選投 資工具。經風險調整后的房地產投 資收益一直大幅超過證券和銀行存款等其他投 資方式，這推動了居民持有多套住宅的意愿。這人為地導致住宅需求上升，抬高房價并刺激房地產投 資。

然而房地產投 資過度可能會導致中國經濟再平衡和產業升級規劃脫軌。建造住宅并將其空置至少意味著自然和人力資源的浪費。更重要的是，隨著資源過度流向建筑行業，中國在創新和高端制造業領域成為全球領導者的雄心壯志或將遭受挫折。此外，房地產投 資和房價增長過快已導致財富集中，加劇社會不平等。

應對中國房地產泡沫的風險需要采取多維度的措施。政府已承諾出臺長效機制確保房地產市場健康發展。我們認為長期解決之道應包括：實行偏緊的貨幣和信貸政策， 增加供給以滿足居住需求，以及更重要的是在全國范圍內引進房產稅，抑制房地產投 資需求。房產稅的出臺還將有利于房地產業以外的其它行業。每年征收房產稅將增大房地產資產的持有成本；作為專屬地方稅，將有助于提高地方財政的可持續性；同時，房產稅作為對財產征收的直接稅，將有助于降低財富的集中程度。

確保收入中性將降低房產稅出臺的阻力。地方政府普遍不愿出臺房產稅，擔心會影響房地產投 資的積極性和放緩經濟增長。對居民而言，由于居民買房時僅獲得70年土地使用權，在目前已經高企的房價之上再增加房產稅將會使居民負擔加重。因此，房產稅需謹慎設計，并配以其他措施，以便確保順利實施。

以下幾個因素非常重要：首先，應定義人均最小居住面積并予以免稅，以減輕大部分人口（主要是低收入群體）的稅收負擔；其次，將目前已存在的一些房地產相關稅種合并；再者，所得稅、增值稅和消費稅等的稅率可以下調，以低消房產稅帶來的加稅影響，使得總稅收收入原則上保持不變；最后，在出臺房產稅的同時，應授予住房持有者更大的財產權，換言之，應保障70年土地使用權到期后居民對房屋的財產權利。

來源：21世紀經濟報道