今年以來，深圳房地產市場頻現大宗交易。12月，一樁七套住宅五折打包銷售的交易更是引起業界關注。戴德梁行數據顯示，今年前三季度，深圳房地產市場大宗交易總額同比增逾三成。分析人士指出，在粵港澳大灣區政策利好下，深圳商業地產、商務公寓或成為新的投資熱點。

機構資金涌入

據了解，12月深圳南山一位業主一次性五折出清七套住宅，包括南山花園三套、怡園大廈兩套、月亮灣山莊兩套，最后被投資方以近四千萬元的全款接盤。

怡園大廈附近房地產中介透露，12月中旬業主發布相關出售信息，不足一天即被搶購。當時有很多買主咨詢能不能拆開來賣，業主不同意，說是價格壓這么低就是想一次性回籠資金。

按照現在市場價，買主基本穩賺不賠。以怡園大廈出售的兩套房源為例，單價2.4萬元/平方米左右，而記者看到周圍中介放盤信息，怡園大廈出售房源價格集中在4.6萬-5.0萬元/平方米。

值得注意的是，今年深圳房地產市場頻現這類大手筆的大宗交易。戴德梁行發布數據顯示，截至前三季度，深圳大宗交易投資額超過118.0億元，同比增長31.4%，且內資買家占比高達96.5%。

“房地產大宗交易一般涉及的資金量很大，如果不是機構資金很難能有這么大手筆，當然也不乏實力雄厚的個人投資客。”深圳某房地產企業人士指出。

深圳一家綜合性私募人士告訴記者，今年其所在私募和項目方以基金方式入手深圳一百多套商鋪。“發起基金后以‘債權’+‘股權’模式合作，到約定時限私募可以獲得相應利息，并且參與到后段項目開發后的收益分成。”該人士透露，“我們本來就有進行房地產投資的部門，今年二級市場不好做，就做了十多個地產項目相關基金。”

商業地產熱絡

“雖然在整個大宗交易市場占比較小，但今年確實存在金融資本參與住宅類大宗交易。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉稱，“部分是因為新盤限價，開發商‘惜售’情緒較重，或者不看好當前市場，促使開發商設立投資公司或同外部金融機構合作接盤，一次性打包銷售上百套新房，再以規模化租賃方式經營。獲得租賃收益同時，一來契合政策對住房租賃的傾斜，二來這種方式開發商擁有更多主導權，可以在未來擇機賣出。”

相較住宅類大宗交易，商業地產類的大宗交易更顯主流。戴德梁行研究報告指出，從投資方來看，前三季度內資企業選擇購買整棟或整層辦公樓用來自用的大宗交易最為活躍，整體市場價格堅挺。據中原智商中心監測，深圳辦公市場三季度共錄得5宗過億大單交易，金額達到19億。

“隨著大型企業積極布局深圳區域，國內外企業總部積極入駐深圳，大宗購買優質辦公物業以自用的需求日益增多。自購辦公物業一方面有利于企業在固定地方發展，提高自身形象；另一方面也是作為投資選擇。”深圳某券商人士透露。

商務公寓成為今年深圳房地產大宗市場交易新秀。11月27日，位于深圳龍華的紅山6979項目在相關政府部門網站上顯示已拿到預售許可證，產品為471套商鋪和商務公寓。11月28日該項目所有產品顯示已簽認購書。“今年下半年深圳新房供應中，商品住宅相對較少，商務公寓供應量和成交量占比在不斷擴大。一方面，住宅產品已嚴格限貸限購，不限購的商務公寓成為新的投資趨勢；另一方面，深圳住房租賃市場巨大，也為商務公寓投資提供巨大想象空間。”該人士指出。

資金長期看好

“與其它城市相比，深圳土地供求緊張、金融資本密集、人口流入大、產業升級速度快等，都促使金融資本非常看好深圳房地產。”李宇嘉表示，金融去杠桿背景下，資本市場投資收益率會比較低，購置大體量房子因此成為機構資產配置一個較好的選擇。

某房企人士稱，目前商品住宅、商務公寓限價下開發商定價本身就會比較低，如果采取大宗交易形式，買方能夠獲得一定折扣，對投資機構日后轉手賣出的套利空間更大，這點深受機構投資者的青睞。“對開發商來說，稍微降點價格，可以一次性、大批量回籠資金，對于資金鏈較為緊張的開發商不失為一個好方式。”

戴德梁行研究報告指出，深圳土地供應嚴重不足，支持企業發展的空間有限，新出讓的土地更多面向總部類企業。預計2017年全年大宗成交以核心區域的寫字樓為主，投資方主要來自內資金融企業、投資公司等，且大體量及整棟成交將增多。在粵港澳大灣區、前海自貿區等眾多利好政策及經濟快速發展背景下，長期樂觀的預期還會持續吸引更多投資者。（張曉琪）