特別聲明：百億企業銷售數據統計是以2017年1月1日-12月31日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據、企業已經發布的業績公告，并參考本年度總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對于少數沒有在監測范圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計范圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

01

百億陣營：144家百億房企，

分化是主旋律！

百億房企：144家百億房企，市場集中度超60%

圖：2017年百億軍團企業數量變化情況

2017年，在“房住不炒”總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規模再創新高。優秀房企把握市場結構性熱度輪轉機遇，走出了波瀾壯闊的業績大年，百億房企大幅擴容。根據中國指數研究院監測顯示，2017年，共有144家房地產企業躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升。

百億內部陣營：分化格局持續，500億分水嶺顯現

圖：2017年百億房企各陣營數量

百億陣營梯隊化格局逐步固化，500億分水嶺顯現。百億企業演變成五個明顯的陣營：5000億以上、1000-5000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元，對應的企業數量分別為3家、13家、24家、77家、77家。其中，千億以上、500-1000億企業數量穩步增長，實現穩中有進；而300-500億、100-300億陣營數量則略有減少。說明大中型房企積極力爭上游、銷售規模更上臺階，而500億以下房企競爭優勢逐漸減弱。

圖：2017年百億房企各陣營的銷售額均值及增長率均值情況

從各陣營銷售額及增長率來看，“越大越強、強者恒強”的競爭法則已成共識，格局分化加劇。目前房地產行業已進入資源主導階段，規模型房企具有較強的資源集聚效應，優勢資源不斷向大型房企傾斜，中小型房企的生存壓力進一步加劇。

5000億以上企業為碧桂園、萬科、恒大3家，增長率均值為53%，憑借提前以較低成本布局全國區域增長極及剛需、改善型為主的產品，牢牢把握市場需求變化和結構性機遇，實現銷售業績的快速突破，強者恒強；1000-5000億企業共13家，增長率均值為53%，主要憑借布局、產品、品牌等優勢，在市場波動中以更靈活的調整能力，實現業績跨越；

500-1000億企業完美的詮釋了“黑馬”級躍遷，增長率均值為84%，在踏準市場機遇的前提下，以更高的周轉率、杠桿率、執行力加速趕超，在激烈的市場競爭中牢牢占據一隅；300-500億企業、100-300億企業則主要把握深耕區域或城市的市場機遇，圍繞區域城市熱度輪動趁勢擴大銷售，銷售額平均增速分別為為59%和21%，其中100-300億企業業績波動較大，不乏業績下滑的企業，在激烈的競爭下面臨較高的運營風險。

“跳級優等生”：彎道超車，打響“個性化”突圍戰

圖：2017年百億企業各陣營突破升級情況

部分企業規模化擴張意愿強烈，把握機遇“超車有術”，銷售規模再上新臺階，實現了陣營的突破升級，以期獲取充足的發展空間能夠在未來占據一席之地。其中，部分企業抓住了這輪由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機遇，同時創新管理機制推動運營效率的大幅提升，實現了銷售額的突飛猛進，如碧桂園、中梁、祥生、美的等；亦有部分企業搭乘金融資本雙翼，強勢收并購、猛拿地，憑借充足的貨值實現銷售業績的爆發，如融創、陽光城、融信、融僑等；仍有部分企業堅持用產品打造企業核心競爭力，依靠高溢價的產品體系實現了跨越式的增長，如泰禾、藍光等。

02

銷售：搶抓非熱點城市放量契機，

加碼合伙人機制

城市銷售：把握二三四線城市放量契機，重點城市優勢凸顯

圖：2016、2017年百億代表企業各城市等級銷售額貢獻占比

百億房企搶抓非熱點二三四線城市放量契機，二線、三四線城市成交占比提升。2017年，熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減，部分溫和二線及三四線城市釋放發展契機，50家百億代表企業二線及三四線城市業績貢獻占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長5.4和1.0個百分點，一線城市則下降6.3個百分點。

圖：2016、2017年百億代表企業城市銷售額分布對比

銷售貢獻率增長城市主要為中西部、西北等二線城市及熱點城市周邊的三四線城市。50家代表企業在成都、重慶、沈陽等溫和二線城市及泰州、黃岡、張家港等熱點城市周邊的三四線城市增長較快，如重慶、成都銷售額分別同比增長72.1%、37.0%；北京、上海、南京、合肥等熱點城市銷售額明顯減少。

圖：百億企業2017年十大城市銷售額集中度

百億房企重點城市銷售額市占率較高，嚴格調控的熱點城市集中度更顯。其中，千億房企、500億以上房企十大城市銷售額市占率均值分別達26.7%、37.0%。其中，熱點城市競爭門檻提升導致集中度更高，如500億以上房企在北京、杭州、南京、天津的銷售額市占率超40%。

產品結構：剛需高端產品兩極縮減，改善型貢獻占比持續增長

圖：2017年百億代表企業重點項目各面積段產品銷售額貢獻率

百億企業改善型產品成貢獻主力，剛需和高端類產品兩極縮減。以50家百億代表企業為例，90-140（含）、140-200（含）平米改善型、大戶型產品分別占比49.9%、16.4%，分別同比增長4個、1.3個百分點；90平方米以下、200平米以上產品的銷售額占比則分別下降了2.5個、2.8個百分點。

圖：2016、2017年百億代表企業重點項目各城市等級分面積段產品銷售額貢獻率

圍繞城市改善型需求提升的變化，加大首改型產品比例。50家百億代表房企一線、二線及三四線城市90-140（含）平米改善型產品貢獻率分別提升6.7、2.1和23.7個百分點。

營銷發力：合伙人機制全面推行，激活內部動力

圖：采用合伙人制度的代表企業

百億房企積極推行合伙人機制，加速項目去化，促進銷售額大幅提升。2017年，50家代表企業中已有四成開啟員工持股或項目跟投計劃，年內啟動或升級者較多。如陽光城5月啟動項目跟投機制“合作共贏”；招商蛇口6月發布項目跟投計劃，成為央企跟投先行者；7月，藍光發展和雅居樂分別推行 “藍色共享”和“共享未來”跟投制度；11月，榮盛發展公布“創享計劃”跟投制度等。

03

拿地：重心向三四線下沉，

收并購、合作成拓儲利器

招拍掛拿地態度：積極補倉、“越大越積極”，陣營分化加劇

圖： 2017年百億代表房企拿地金額、面積及樓面價均值

百億房企在銷售帶動下拿地熱情高漲，大力補倉。50家百億代表房企2017年招拍掛拿地金額高達22420.3億元，同比增長74.4%；拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%；受結構調整影響，拿地樓面價均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。

圖：各陣營百億代表房企2017年拿地金額、拿地金額比銷售額及拿地結構情況

百億房企各陣營拿地態度加速分化，“越大越積極”現象明顯：5000億以上陣營、1000-5000億房企、500-1000億房企拿地金額占銷售額比重均值超40%，開疆拓土態勢加劇，拿地結構更趨均衡；300-500億、100-300億房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%，與500億以上房企差距拉大，且拿地城市更集中于二線城市，拿地競爭力相對較弱。

招拍掛拿地城市：聚焦五大城市群，拿地重心向三四線城市下沉

圖：百億代表房企各等級城市拿地面積及拿地樓面價

拿地城市重心由一二線城市向三四線城市下沉。50家百億代表房企2017年三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%；一線、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點，受制于“限價、競配建、競自持”等政策影響，樓面價均有所降低。

圖：2016年及2017年代表房企招拍掛拿地金額城市分布

與上年相比，拿地量明顯增加的城市主要為長三角、京津冀、珠三角、長江中游及成渝5個主要城市群中的溫和二線及三四線城市。50家百億代表房企在城市群中的溫和二線城市（如西安、長沙、昆明、南昌等城市）及核心城市周邊的三四線城市（如廊坊、唐山、南通、嘉興、紹興、常州、佛山、中山及肇慶等城市）拿地金額明顯提升。其中以長三角城市群拿地金額占比最高，為43.7%，主要為周邊三四線城市拿地金額大幅增長，如南通、嘉興、紹興等城市。

招拍掛拿地集中度：重點城市土地資源向百億房企高度集中

圖：500億以上房企2017年拿地金額前20城市的拿地集中度

百億房企在重點城市拿地集中度較高，500億以上房企拿地金額前20城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無錫、寧波等城市的占比超7成。此外，部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升，拿地企業多為國企及大型民企，中小企業拿地機會較少。如北京拿地企業多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億以上房企及遠洋、首開、中鐵置業等國企；廣州土地則多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中，僅碧桂園在廣州拿地金額占比已超兩成。

其他拿地方式：收并購、合作、舊改拿地盛行，多途徑補倉重點城市

圖：百億代表企業各陣營收并購拿地金額分布

百億房企2017年收并購力度明顯加大。50家百億代表企業2017年并購金額達3109.2億元，占拿地總額15%左右。500-1000億、1000-5000億房企收并購拿地金額占比最高，分別為50.8%和34.6%，其中融創、陽光城及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

圖：百億代表企收并購拿地金額前20城市

百億房企并購項目聚焦一二線核心城市，繞開供應稀缺、成本高昂的招拍掛市場，加大持倉力度。百億代表房企收并購拿地金額前20城市中除佛山、惠州外均為一二線城市，其中50家百億代表房企在杭州、廣州收并購拿地金額超200億元，在天津、北京、上海及重慶收并購拿地金額也在150億元以上。

加大合作力度成百億房企分擔運營風險，實現優勢互補、合作共贏的重要方式。50家代表百億房企中有38家采用合作拿地方式，權益拿地比例均值為86.1%，同比降低0.5個百分點。其中，保利、龍湖、招商、中南、遠洋及首創等更傾向于聯合拿地，權益拿地比例在70%以下。

舊城改造、產業新城、物流地產、文旅地產等成為百億房企拓儲的重要途徑。如碧桂園、恒大、萬科、融創、華潤、中海、遠洋等房企在上海、深圳、武漢、珠海及徐州等城市通過舊改低成本獲取大量優質土地，其中遠洋以總價150億元、建筑面積187.97萬平方米獲武漢舊改地塊；綠地、華夏幸福、榮盛發展等百億房企通過產業新城方式獲得大量土地儲備；而萬科2017年前11月新增物流地產項目32個，建筑面積247.4萬平方米，成交權益金額僅為26.82億元；恒大僅上半年通過旅游地產獲得土地2664萬平方米等。

04

資金：海外發債規模大幅上漲，

創新型融資渠道拓寬

融資來源：海外債規模同比增長320.7%，公司債發行大幅銳減

2017年，融資環境持續趨緊，房企開發到位資金增速同比回落。房企仍以銷售回款，及銀行、信托等傳統融資渠道為主，受到成本上升以及監管收緊等因素制約，直接融資比例持續下降。

圖：2016、2017年百億企業公司債、中票和海外債發行情況

百億企業境內公司債發行總量明顯減少，海外發債額度同比增幅超300%。2017年，百億企業境外發債規模達2297億元，同比大幅增長320.7%，成為重要融資渠道；中期票據發行總額達到905億元，同比大幅增長54.9%；而公司債發行規模銳減，共計發行622億元，同比下降85.6%。

圖：2017年百億企業國內外發債規模情況

自2016年10月公司債收緊后，2017年上半年公司債大幅縮減，房企逐漸轉向海外債、中票、定向及短融等融資渠道。其中，海外債大幅增長，6月佳兆業和恒大發行多筆海外債導致海外月度發債額超800億元。但隨著二季度海外融資的監管加強，房企海外發債規模有所回落，海外債、公司債、中票、定向等融資工具結構均衡。未來，短期內融資環境仍將保持收緊態勢，境外融資規模的比例將會進一步擴大。

圖：2017年百億企業境內外發債規模、發行成本按陣營劃分情況

百億房企各陣營融資規模與成本逐級遞減，國內外融資優勢凸顯。千億以上房企的海外債發行規模領先，500-1000億房企信用債發行規模領先且具有低成本優勢，龍頭房企和央企融資規模優勢明顯。2017年，千億以上房企海外發債938.6億元，其中恒大海外發債規模達593億元，發行平均利率為8.3%，拉高了整個陣營的平均利率；500-1000億房企中央國企居多，發行信用債規模高于300-500億和100-300億的房企，其中，中票發行規模分別為338億元和401億元；100-300億房企中實現了低成本發行信用債，主要是因為金融街、珠海華發等大型國有企業具有發債優勢，分別發行30億元、40億元額度的信用債，利率均在5.5%以下，拉低了整個陣營的平均利率。

05

未來發展：識變局、尋突圍，

分化轉型

轉型方向：相關多元化為主，陣營間呈現分化轉型趨勢

圖：各陣營百億代表房企在熱點領域的布局

橫縱向多元化拓展為主，聚焦長期持有型業務和地產服務型上下游業務。隨著房地產市場進入下半場，謀變是眾多百億房企的共同選擇。據統計，50家百億代表企業中，橫縱向多元化拓展為主，橫向積極拓展長期持有型經營業務，如長租公寓、特色小鎮、文旅地產等，縱向進行產業鏈延伸，挖潛開發主業服務附加值，如互聯網家裝、社區服務等。

圖：50家代表房企在熱點領域的布局

百億各陣營間分化轉型態勢顯現，大型房企地產相關轉型方向大而全，小型房企聚焦主業，部分進取型中型房企尋求跨界突圍。5000億以上、1000-5000億企業的業務布局數量更多，在特色小鎮、長租公寓、文旅、社區、養老等方向均有布局；500-1000億企業主要集中于特色小鎮、文旅和養老、社區布局，較少涉足長租公寓，部分瞄準千億的進取型房企則積極培育地產外的業務如生物醫藥、環保等方面，謀求更多增長觸角；300-500億以及100-300億企業則主要為特色小鎮、社區服務領域，養老和文旅稍有涉足，多元化布局相對單一，以擴大主業為目的。

橫縱向拓展：順應國家政策和消費升級，積極布局特色小鎮、長租公寓、文旅等領域

圖：百億房企產業內轉型方向

橫向方面，百億企業順應特色小鎮、租賃住房等政策利好，把握資本參與契機，加速進行橫向拓展。在市場空間逐漸見頂的背景下，百億房企重點布局長租公寓、養老、文旅等存量運營領域，如龍湖將長租公寓品牌冠寓列入其四大主航道業務，挖掘萬億級存量藍海；恒大推出童世界主題樂園，填補旅游市場空白，拉動旅游增長；北大資源攜手國際一流養老運營機構，致力于為城市打造“醫、康、養”及產業孵化一體的醫療產業生態圈等。而特色小鎮則成為房企追求新型城鎮化增量空間的重要選擇，如綠地啟動特色小鎮戰略，實現多維多層協同等。

縱向拓展方面，百億企業挖潛互聯網家裝、社區服務等生活服務型附加業務，打通上下游產業鏈，依托平臺化發展模式的優勢，形成產業集聚效益。如萬科、碧桂園、綠地等企業均建立了自身的家裝品牌，通過產業鏈的縱向延伸，提供增值服務，最大可能挖掘客戶需求。同時，隨著向服務商的轉變，百億企業圍繞社區服務，進行產品的升級改造。如美的地產的5M智慧社區，充分運用互聯網智慧，建立真正滿足未來的互聯網+社區。

圖：百億企業長租公寓入駐城市熱力圖

其中，百億房企2017年長租公寓規模迅速擴張，在城市選擇上，百億企業更加青睞城市經濟發達、流動人口較多和房價收入比高的一二線核心城市。目前百億房企長租公寓品牌已布局超20個城市，主要布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線核心城市。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌數量較多，這三個城市品牌數占比達41.2%，集中度較高。

跨界突圍：積極培育地產外業務，發掘增長新機遇

一些進取的中小型房企積極培育地產外業務，如醫療、環保等，尋找新的發展機遇。隨著龍頭房企強者恒強態勢的加劇，中小企業的市場空間逐漸被壓縮。為了爭取更多的主動權和話語權，部分中型房企選擇符合高質量發展要求的生物醫療、環保等行業，助推企業跨越發展。如藍光發展將3D打印和生物醫藥作為其雙輪驅動的重要支柱產業，助推企業多元化轉型；雅居樂看準環保行業巨大的市場潛力切入，并將環保集團做為千億雅居樂的重要戰略支點，未來力爭在營業額及利潤比重方面均媲美地產版塊，助力企業的增長。

2017年，規模增長是百億房企的主旋律。房地產市場盡管承受調控高壓，但在慣性熱度的釋放下仍然呈現出良好的銷售表現，百億房企搶抓重點城市群中溫和二線及基本面優異的三四線城市的發展機遇，銷售業績獲得大幅提升。隨著房地產多元供給體系逐步完善、長效機制加速建立、資金面繼續收緊，百億房企需在大規模搶收的快感后保持清醒的頭腦，緊跟行業“房住不炒”下人民需求強烈的品質型、生活服務型需求，真正以“繡花功夫”磨練并提升企業運營能力，提早應對行業變局。

中國房地產百強企業研究

由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產百強企業研究，已連續進行了十五年。研究組緊隨行業發展脈搏，深入研究房地產企業經營規律，為促進行業良性運行、企業快速成長發揮了重要作用，相關研究成果已成為評判房地產企業經營實力及行業地位的重要標準。

中國房地產TOP10研究組即將啟動“2018中國房地產百強企業研究”，繼續發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，鼓勵企業積極改進業務模式、高效整合發展資源，引領行業在新形勢下實現持續、健康的成長。