在杭州，樓市早年是以浙江省范圍內的本土民營企業為主導。進入2018年，長期被綠城、濱江等占據排行榜首的格局被打破了。

2017年12月31日，透明售房網發布2017年榜單，萬科杭州分別以281億元、226億元、281億元，位列成交總金額銷售榜、股權榜、操盤榜三榜第一。融創則首次躋身含金量最高的股權明細榜首。此前綠城、濱江、萬科的“鐵三角”格局被打散，新榜單前十名中，杭州本土房企從過往的4家跌到2家。

實際上，萬科杭州年度回款金額突破了300億元；據官方公布，融創杭州2017年銷售金額已達310億元，接近融創集團3620億全年銷售金額的10%。

業內人士認為，房地產市場的競爭已經進入洗牌階段，在杭州立足，需有產品特色且土地儲備足夠。

1月2日，融創中國執行總裁、東南區域公司總裁王鵬指出，杭州是一個充分競爭、強手如林的城市，全國最強的品質之城，要想在杭州活下來，只能用產品和品質立足。融創抱著敬畏之心進入杭州，要么做得好從此立足深耕，要么做得不好卷鋪蓋走人。

杭州之變

受歷史文化和城市發展影響，杭州早年房價基礎穩固且有升值空間，并擁有高端產品的市場基礎。因此，綠城、濱江等房企開發的高端產品成為投資者審美標準，萬科等外來房企進入后花費了大量時間與精力來適應。以開發郊區大盤起家的碧桂園早期折戟杭州可見一斑。

外來大鱷近兩年來在杭州市場開始突飛猛進。比如，2017年杭州銷售權益榜單中，融信排名第五（快房網K指數統計），也是前十榜單中進步最快的開發商（2016年第十名）。據融信相關人士透露，目前融信儲備貨值近千億，有望2018年進入杭州前三。

融信中國品牌營銷中心總經理張文龍指出，據其觀察，2011年-2012年開始，杭州購房市場發生變化，隨著外來人口增加，城市對外輻射力的加強，為白領造房的萬科們優勢得以體現。隨著全國前十強房企金地、保利等陸續進入，杭州也由一個浙江民營資本為主的購房投資市場轉變為一個強二線、具有良好人口吸附力、形成金字塔體系的市場，房企在此市場空間逐漸變大。

杭州市場經過5-6年市場波動與調整之后，在2015年底-2016年初開始進入一輪上漲，目前由于拆遷、人口流動性，本地居民或外來人口所產生的大量內生性與外生性需求，都為城市建設提供了巨大空間。張文龍認為，目前杭州已經有足夠市場容量和豐富性，現在布局比較好的公司都是在過往幾年不斷投資拿地，但本土房企的底子仍在，經過內部調整之后，后續發力也是可預見的。

1月2日，業內資深人士楊廣宏指出，2009-2017年，杭州樓市大約可分為三個周期。第一個周期，從2009年3月到2012年3月，上行19個月，下行17個月。第二個周期，從2012年4月到2014年8月，上行14個月，下行14個月。第三個周期從2014年9月開始，至今近尾聲。已上行34個月，橫盤6個月。

因此，楊廣宏認為，2018年杭州樓市局部有盤整風險：一是一二手房價差極小、區域供應量又較大的板塊，比如申花；二是地王堆積的郊區板塊，比如臨安、南部臥城。

競爭白熱化

正如王鵬所言，融創經過近年發展，達到綜合均價杭州最高，同時實現規模效應。

梳理公開資料可知，杭州房企中以融創土地儲備最大。融創目前在杭州可售貨源196萬平方米，其他進入前十的房企可售面積與之相比有一定差距。

“明年將會在硬件、軟件上加大投入，更加注重產品與服務的高度統一，更匹配融創高端精品路線，讓客戶和融粉有更好的體驗感。”王鵬說。

雙贏置業營銷機構總經理章惠芳分析道，杭州2017年成交股權榜來看，除萬科外，融創相對領先，濱江排名靠后，這意味著綠城、濱江小股操盤地塊在增加，實際股權投資比重相對減少。從產品結構來看，萬科相對都是以剛需、中高端產品品類較多，綠城濱江偏向于豪宅大戶型。

接下來的2018年排位賽中，章惠芳表示，在2016-2017年，閩系房企在杭州拿地兇猛，因此本土房企市場份額可能會有所下降；加之這兩年綠城處于內部整合階段，其操盤會隨著土地儲備而增加，但股權比重或有所下降；萬科保持穩健發展，其在2015-2016年拿地較多，地價較低。

因此她認為，萬科、融創、融信在2018年看點將會較多；2017年濱江合作拿地、收購補倉較充分，2018年份額也會有穩定增長。

反觀2017年的杭州土地市場，融信、金地、綠城拿地較多，尤其是綠城下半年發力在杭州及富陽拿了多幅地塊，業內人士認為，這或多或少折射出2018年的排行趨勢。

2017年，杭州共成交145宗土地，總建面1208萬平方米。其中宅地成交32宗，總建面300萬平方米，樓面均價18841元/平方米，環比漲幅37%。杭州全年土地總出讓金2240億元，創下歷史新高，在全國僅次于北京。

楊廣宏指出，在土地出讓金大幅增長之下，杭州市場有兩個隱憂：一是土地價格上漲過快，二是土地出讓面積比2016年減少。

杭州的“地樓比（地價比樓價）”由此快速攀升，至2017年第四季度達到0.8。相比之下，同是熱點二線城市的南京、蘇州、合肥，土地市場明顯降溫，至2017年第四季度“地樓比”均已低于0.7。

另一方面，受限價政策影響，杭州新房與二手房間，普遍有15%以上的“逆向價差”。在一年半左右的時間內，二手最優板塊漲幅達到200%，居中水平也在一倍以上。2018年房企的去化壓力隱現。

從供應面看，杭州商品房存量仍低于“見底”警戒線。綠城中國聯席主席宋衛平日前在內部會議上指出，杭州市場從2016年下半年開始全面回升和爆發，原因有很多，主要是一二線城市進入一個新的周期，庫存被大量消化，杭州目前房地產庫存只相當于前5年庫存常態的1/3左右。截至2017年11月，杭州商品住宅存量321萬平方米，近1年去化周期僅3.4個月；其中余杭區存量占比43%，去化周期3.9個月。