2017年末，廣州樓市出現回暖。其中，一手住宅市場2017年12月網簽成交超過9000套，盡管不及2016年的同期水平，但成交量已連續5個月上升。二手住宅網簽量環比2017年11月略有下降，但仍在7000套以上。

在2017年底階段，樓市需求開始顯現，一手市場的剛需買家和二手市場的“賣一買一”改善型買家紛紛出手。特別是在二手房市場，自住需求已接近九成，同時，2017年12月出售購買二手房的買家中，約有1/4的買家屬于改善型需求。這類買家的入手，對市場起到重要的支撐作用。

現在，2017年已經成為過去時，展望2018年，廣州一手和二手市場將會有怎樣的走勢？

　　◆一手市場

　　歲末供需兩旺 出現“翹尾”行情

2017年12月，廣州一手住宅網簽成交量持續回升。網易房產數據中心監控陽光家緣的數據顯示，該月廣州一手住宅網簽成交9149套，盡管同比下降了22.73%，但從去年下半年的情況來看，一手住宅成交量已實現連續5個月回升。

在落實從嚴調控，政策不斷加碼的背景下，2017年廣州一手市場經歷了從迅速降溫到緩慢復蘇的過程。從去年10月起，樓盤推新速度加快，在強大需求的支撐下，年底的成交情況體現出“翹尾”的行情。

去年12月廣州網簽量超過9000套

從環比來看，2017年12月廣州一手住宅市場延續了上升的態勢。數據顯示，廣州一手住宅成交9149套，環比11月增加了6.38%，成交量維持逐月上漲的態勢，增幅有所放緩。

在所有城區中，增城貢獻最大，共計網簽3100套，占全市成交總量的大約三分之一，不過增城去年12月的銷量環比去年11月有所下降。同樣位于東部的黃埔網簽1702套，位居次席，南沙網簽1243套排在第三位。天河、荔灣等中心城區的網簽量分別為441套和314套，最少的越秀網簽11套。

去年12月網簽量排名前10的樓盤均成交了200套以上，其中有6個在增城，包括實地·薔薇國際、綠湖國際城、金地香山等樓盤都獲得了不錯的銷量成績。但當月網簽最多的樓盤是番禺的廣州亞運城，716套的成交量占據番禺當月網簽總量的將近8成。此外，黃埔的萬科幸福譽，南沙的陽光城麗景灣和花都的廣州萬達城都是相應地區的熱門項目。

與前幾個月不同，去年12月廣州高價住宅網簽量有所減少，數據顯示，均價超過10萬元/平方米的項目僅僑鑫匯悅臺有4套成交記錄，為121880元/平方米。包括僑鑫匯悅臺在內，12月均價超過6萬元的樓盤共有8個，其中4個在天河，2個在越秀，白云與海珠各有一個。

盡管高價住宅成交并不多，但由于12月不再像11月那樣有大量回遷安置房集中安排網簽，因此成交均價有所回升。數據顯示，12月廣州一手住宅網簽均價為16666元/平方米，環比增加約4%。

　　一手住宅市場從下降到回升

網易房產數據中心的統計顯示，2017年1月至12月，廣州一手住宅網簽量累計為89865套，未能達到9萬套，與2016年全年相比減少了29.7%。這一數字也低于2015年92412套的網簽量。總結整個2017年廣州一手住宅的成交情況，大致可以分為三個階段。

第一階段是2017年1月至3月，此時廣州樓市調控政策并未發生變化，盡管年初銷量不高，但市場仍大致延續了2016年的情形，到了3月份，網簽量增至15798套，出現了一段時間火熱行情。

第二階段是2017年4月至7月，由于3月廣州加碼樓市調控政策，從限購、限貸、限價、限售、限簽等多個方面抑制樓市過熱。調控政策對供需兩端造成影響，部分仍有資格的購房者開始轉向觀望，市場供應量也在這幾個月有所減少，因此成交量在這一階段內下降至低谷。從成交數據來看，從4月起，一手住宅成交量開始下滑，到了7月份，全市一手房成交量為4431套，成為全年銷量最低的月份。

第三階段是2017年8月至12月，一手住宅成交量開始逐月回升。有機構分析認為，一方面廣州購房需求相對強勁，另一方面，年底房企也有著沖刺業績、加快回款的需求，數據顯示，這一階段廣州各樓盤推貨節奏有所加快，特別是到最后兩個月，部分樓盤開始用折扣的方式刺激成交，這也促成了年底兩個月成交大量提高的“翹尾”局面。

盡管經歷了起起落落的過程，但在在四大一線城市中，廣州新房成交走勢仍屬于相對平穩。來自廣州中原研究發展部的分析顯示，在調控政策頒布的背景下，上海和深圳去年的波動較大，其中上海總成交面積為626萬平方米，同比下跌54%，深圳為230萬平方米，同比減少45%。廣州上一年總成交面積為985.4萬平方米，盡管同比也有下降，但下跌幅度為31.1%。

廣州中原研究發展部認為，這說明廣州樓市多數買家以剛性自住為主，只要推貨量保持相對穩定，市場成交不至于出現大起大落。南方日報記者 葛政涵

　　◆二手市場

　　“賣一買一”增多 自住型購房者占九成

2017年12月，廣州二手樓市交投較11月有所下降。據廣州市住建委網站公布的二手網簽數據統計，2017年12月廣州二手住宅網簽成交量約為7192套，略低于11月。

合富研究院高級分析師梁燕明表示，2017年底這段時間繼續有一些之前已成功“賣一”的持幣待購型買家入市，預算較剛需型首次置業買家要寬裕，促使中高價位物業的成交出現較強的承接力支撐，總價300萬元以上各總價段的物業在12月的成交占比均出現上升。

今年春節假期在2月，梁燕明預計1月還會有自住型買家出手購房，尤其是之前已成功出售舊居套現的換房客，有可能會把握春節前這段時間出手買房。春節假期因素對樓市成交的影響，預計將會在1月底到2月初這段時間開始出現。

改善型換房客占25%

2017年底這段時間，有不少已成功“賣一”的換房客開始著手“買一”計劃。據合富大數據統計，12月改善型換房需求個案占整體成交的25%，即12月出手購房的買家當中，約有1/4的買家是改善型換房需求。

另據廣州中原二手住宅成交數據顯示，在2017年12月，總價在200萬元以上的二手住宅成交占比環比上漲。其中，自住需求占87.79%，接近九成，顯示出剛需自住仍是目前二手市場的主流購買目的。在付款方式上，商業貸款占比環比上月漲幅較明顯。中原地產耀星華庭高級營業經理譚田貴表示，近期分行所在的天河北板塊成交的以改善客為主，成交總價集中在400萬-600萬元的兩房、三房及800萬-1500萬元的高端住宅單位。他透露，由于改善客通過“賣一買一”的置換壓力不大，而且隨著“二孩”逐漸長大，其居住壓迫感增大，使得這部分客戶的入市步伐加快。同時，由于改善型住房的總價相對較高，因此，付款方式也以商業貸款居多。

改善型換房買家入市，帶動二手市場上中大戶型的成交有所升溫。據合富大數據統計，2017年12月面積在120-144平方米和144平方米以上兩個面積段的成交占比，分別達9%和10%，均較11月增加約2個百分點。

此外，12月單價段在3萬-4.5萬元/平方米的物業成交占比上升，在一定程度上也與改善型換房買家入市有關。據合富大數據統計，2017年12月單價在3萬-4.5萬元/平方米之間的物業，成交占比達31%，較11月23%的占比要高。在分析這個單價段的成交個案后發現，當中約有32%的個案屬于改善型換房個案，而在11月該單價段的成交當中，僅有23%的個案屬于改善型換房需求。

低單價房源成交占比下降

前幾個月市場已消化了不少低單價房源，房源新增速度還沒能趕得上市場消化的速度，導致2017年年底二手市場上低單價房源的成交占比出現下降。據合富大數據統計，單價在1.5萬元/平方米以下的低價二手房，成交占比從11月的15%下降到12月的9%。

梁燕明表示，12月低單價房源的成交個案，大部分依舊落在花都區，但數量較11月有所減少，還有少量低單價成交個案落在番禺區。11月還有零星單價低于1.5萬元/平方米的成交個案落在中心城區，而到12月中心城區二手房成交，已再難見有單價低于1.5萬元/平方米的個案出現。

2017年底這段時間，大部分業主心態保持穩定，但部分急售套現的業主仍存在一定議價空間，不過，還是有不少低于市場價的急售筍盤，業主在設定交易條件時大多對付款方式有所要求。

但是，在2017年底這段時間市場上還是有不少預算稍充裕、持幣待購的買家入市。據合富大數據統計，12月首次置業需求的成交個案當中，約有25%的個案是一次性付款購房，而2017年11月僅有20%。一次性付款購房的占比在改善型換房需求的成交個案當中，同樣也錄得增長。2017年11月改善型換房需求當中，一次性付款比例僅占27%，到12月一次性付款比例已增至33%。

去年末二手租賃淡 環比量價齊跌

縱觀2017年全年各月份二手租金均價數據可以發現，與二手買賣不同的是，二手租賃市場對政策敏感度稍低。租價最高的兩個月份集中在2017年3月和8月。全年的二手租賃旺季主要集中在春節過后的3、4月以及大學生畢業季的7-9月。這兩個時間節點的租賃需求量最大，租房客戶較多也使得業主租價“水漲船高”。

而作為傳統的租賃淡季，2017年最后一個月，二手租價和租賃量環比均有下滑。二手租賃宗數環比下滑1.7%，租金均價為47.2元/平方米·月，環比下滑5.6%。同時，廣州中原二手住宅租賃成交數據顯示，電梯樓是租賃市場的主力。2017年12月份樓梯樓的成交占比為36.4%，而電梯樓成交占比約為63.6%。樓梯樓的租金均價為38.2元/平方米·月，比電梯樓便宜13.1元/平方米·月，而電梯樓租金均價為51.3元/平方米·月，環比上月下滑1.5元/平方米·月。

廣州中原企業傳訊部何嘉麗建議，由于春節過后，租賃需求量十分大，租盤消化快，因此建議有需要的租客可在年底租賃淡季時，提早看房、對比、挑選，這樣更容易淘到心水筍租盤。南方日報記者 許蕾