未來三年六大片區各有發展方向。

　　文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報全媒體記者盧政

未來三年東莞六大片區住房建設如何規劃發展，目前重點建設哪些區域住房？東莞市住建局發布的《東莞市住房建設規劃（2017-2020年）》征求意見于昨日截止，在這份住房建設規劃的征求意見稿當中，給出了東莞六大片區住房發展指引和近期重點建設的居住新區，購房者可以看著規劃來買房。

城區片區：高品質居住中心

規劃：城區片區包括南城街道、莞城街道、東城街道、萬江街道、高埗鎮和石碣鎮。通過提高居住開發密度，增加居住用地供應等措施，合理調控房地產價格。近期重點推進東江濱水區、南城國際商務區的住房建設。

成交和房價：優房超·瑞城搜統計數據顯示，去年城區片區住宅成交124.65萬平方米，同比上漲 18%，成交均價17598元/平方米，同比上漲 30%。

分析：在石碣、高埗納入城區片區之前，僅包括莞城、南城、東城、萬江的主城區住宅產品不多。不過從去年開始，城區片區的住房供應得到緩解。不少剛需樓盤定價在2萬元/平方米以下。新納入城區片區的石碣、高埗鎮也有低價新盤入市，有樓盤首次開盤定價甚至在1.2萬元/平方米左右，吸引東城、南城購房者置業，新增供應量增加，也使今年城區片區成交量在全市中處于首位。

松山湖片區：創新中心

規劃：松山湖片區包括松山湖（生態園）、茶山鎮、寮步鎮、大朗鎮、大嶺山鎮、石龍鎮和石排鎮。發展定位為創新中心。近期重點推進松山湖（生態園）、中子科學城、東莞火車站地區的住房建設。

成交和房價：優房超·瑞城搜統計數據顯示，去年松山湖片區住宅成交量124.49萬平方米，同比下滑39%，成交均價17731元/平方米，同比上升26%。

分析：隨著松山湖加快人才安居工程建設步伐，人才公寓陸續入市，低于9000元/平方米的人才公寓簽約成交，使得去年松山湖（生態園）本身的房價同比2016年下滑24%。從規劃來看，人才公寓建設、推動非住宅產品去庫存、調控房價是該區域的重點。值得注意的是，茶山、石排等部分鎮街也面臨著產品供應量過大，后市競爭激烈的問題。

濱海片區：濱海居住新城

規劃：濱海片區包括長安鎮（長安新區），沙田鎮（虎門港），虎門鎮和厚街鎮。發展定位為濱海居住新城。重點推進濱海灣新區、東莞港、虎門北站地區、威遠島的住房建設。

成交和房價：優房超·瑞城搜統計數據顯示，去年濱海片區住宅成交量90.44萬平方米，同比下滑49%，成交均價18056元/平方米，同比上漲24%。

分析：與其他區域相比，濱海片區的住房發展更受到外地購房者的關注。由于兩鎮同是東莞經濟最為發達的鎮街之一，支撐著其房價處于較高水平。針對經濟產業發達，中高端人才多，房價高等特點，未來三年規劃將推進該片區人才住房、保障性住房等建設。

合富研究院提醒，受濱海灣新區利好政策影響，濱海灣新區的虎門、沙田鎮新盤乘勢開工，加大后市貨量，預計今年的供應總量超過100萬平方米。

水鄉新城片區：粵港澳優質生活圈

規劃：水鄉新城片區包括麻涌鎮、中堂鎮、望牛墩鎮、洪梅鎮和道滘鎮。發展定位為粵港澳優質生活圈。重點推進商品住房建設，合理調控房地產價格。近期重點推進水鄉新城的住房建設。

成交和房價：優房超·瑞城搜統計數據顯示，去年水鄉新城片區成交量89.77萬平方米，同比下滑30%，成交均價為13239元/平方米，同比上漲 28%。

分析：去年水鄉新城片區是東莞樓市成交最火熱的區域之一。接受主城區購房需求外溢，激發本地購房需求釋放，萬科、碧桂園、保利、恒大等品牌房企在該片區開發樓盤，營造出百花齊放的氛圍。同時，受到東莞西站即將投入使用、莞惠城軌開通影響，廣深購房者也紛紛將關注的目光放在水鄉新城片區樓市上。

水鄉新城居住片區的房價洼地是其吸引購房者的主要因素之一，目前該區域樓盤定價約在1.1萬~1.5萬元/平方米左右。但是，目前該片區生活配套仍有待完善。

東南臨深片區：深莞惠城際住房協調區

規劃：東南臨深片區包括塘廈鎮、清溪鎮、鳳崗鎮和樟木頭鎮。發展定位為深莞惠城際住房協調區。近期重點推進贛深高鐵塘廈站地區的住房建設。

成交和房價：優房超·瑞城搜統計數據顯示，去年東南臨深片區住宅成交量約48.45萬平方米，同比下降58%，成交均價19002元/平方米，同比下滑3%。

分析：以深圳客成交為主要支撐的東南臨深片區在2016年火熱程度達到高峰，在2017年4月東莞樓市調控政策“限外”后，東南臨深片區成交迅速下滑，去年東莞臨深片區成交量“腰斬”，成交均價下跌。此外，臨深片區受到2015、2016年樓市過快發展的影響，供過于求明顯。合富研究院介紹，受樓市限購政策影響，塘廈鎮多個新盤去化緩慢，新盤伺機而動，后市潛在供應較大，達90萬平方米，是潛在供量最大的鎮街之一。

根據業內人士預測，今年臨深片區仍將有不少樓盤因為價格虛高而調整房價，在樓市調控政策不放松的情況下，東南臨深片區價格松動仍是今年的主流。不過，作為臨近深圳的區域，不限購的二手房市場仍然在接納深圳自住購房需求的外溢。

東部產業園片區：現代居住社區

規劃：東部產業園片區包括常平鎮、謝崗鎮（銀瓶新區）、東坑鎮、橋頭鎮、企石鎮、橫瀝鎮和黃江鎮。發展定位為現代居住社區。近期重點推進廣東東莞粵海銀瓶合作創新區、原東部工業園（企石轄區）的住房建設。

成交和房價：優房超·瑞城搜統計數據顯示，去年東部產業園片區住宅成交量為87.52萬平方米，同比下滑48%，成交均價13716元/平方米，同比上漲23%。

分析：在東莞六個片區當中，東部產業園片區經濟較不發達，樓市發展也最為緩慢，房價低，受到關注度小。不過，今年東部產業園片區樓市也頗有亮點，首先是常年沒有新盤供應的謝崗鎮終于有新盤入市了，順應銀瓶新區的發展，關注度提升；其次是黃江鎮由臨深片區納入東部產業園片區，個別樓盤以低價出售，影響著周邊樓盤的定價策略；常平鎮受到莞惠城軌利好影響，個別樓盤定價沖高后又回落至理性；橋頭鎮樓盤低價走貨，熱度上升等等。不少房企開始在東部產業園片區布局，作為全市價格最低洼的片區，預計區域樓市熱度將逐漸升溫。