新房還是二手房？是一道經常困擾買房人的選擇題。尤其是在今年，一方面二手房價格從去年開始不斷下降，優質低價的二手房源開始出現;另一方面，新房則因為去年出讓的土地均被限定了售價和銷售面積，預期將涌現出大量“限價”的小戶型產品。這下就更難辦了，剛需選擇哪一個呢？近日，有讀者來電咨詢了類似的問題，作為首套房剛需，500萬元的總價是該買一套城區里的二手房還是該等一等即將大批入市的“限價”商品房呢？

其實，剛需選擇買二手房還是新房，一直都是優先考慮的問題。 買新房，房子嶄新從來沒有人住過，可地理位置一般不太好。 那買二手房吧，不僅能看到現房，選擇空間也很大，但實際支出成本卻更高。到底該如何選擇呢？其實歸根到底還是看買房人的個人需求，無論是新房還是二手房各有利弊，迎合了自身需求的就是最合適的選擇。

　　買房首付各不同 同價位新房首付更低

買新房還是二手房，對于經濟實力有限的剛需來說，最關鍵的比較還是價格。

根據來電讀者介紹，他在朝陽區亮馬橋看了一套三環邊的老破舊三居室，面積接近70平方米，滿五年且唯一的房源，報價490萬。不過二手房的首付并不是按照成交價計算的，而是按照評估價計算的。

像亮馬橋的這套二手房，售價490萬，但評估價往往只有售價的80%左右，也就是說評估價為392萬。而貸款額度則是根據評估價計算的，預計首套房可以貸款評估價的60%至65%。即最多可以貸款255萬，這就意味著這套二手房的首付為235萬元。

這還不算完，一些二手房由于房齡過老，買房時，貸款的年限也可能會受到限制。比如，25歲的年輕人貸款買新房，可以貸款30年；但如果買房齡較老的二手房，可能只能貸款20年了。

另外，二手房根據房屋滿不滿五年以及是不是房主名下唯一住房，所要繳納的各種稅費也各有不同：主要是契稅、增值稅、個稅、中介費等。一般來說，十萬起步的稅費和中介費是少不了的。

相比于二手房，新房尤其是被“限價”的商品房，首付比例和交易稅都更低，杠桿總額則比較大，能通過房貸貸出更多的錢。

在總價500萬以內的基礎上，我們以去年12月21日成交的北七家地塊為例，該地塊最終被金隅+北辰聯合體以64.8億競得。根據出讓規定，該地塊商品住房銷售均價不超過53000元/平方米，且最高銷售單價不得超過55650元/平方米，并且90平方米以下房源要占到70%。

這樣算來，該地塊未來銷售的單套房源總價也在500萬以內。假設一套新房報價與此前的二手房相同，都是490萬，在實際交易中，首套房的首付比例為40%（非普通住宅）即196萬，其余的294萬可以采用貸款，也可以采用公積金和商業的混合貸款， 貸款最長期限30年。

并且由于交易房屋面積小于等于90平方米，契稅稅率為1%，另外需要繳納的稅費為4.9萬元。除此之外，一般新房在交房時還需要補齊物業費和當季的取暖費以及公共維修基金，即可收房入住。

不難看出，相比之下，同價位的新房首付較低，金融杠桿能夠最大化，并且附加的稅費更少，交易流程更簡單。

同區域二手房價格依然有優勢 限價新房或一房難求

2017年，北京加大了對新房項目入市的管理力度，一方面對項目銷售價格加以限制，一方面對銷售許可證的核發嚴格管控。在一系列限價、限簽政策下，北京新房項目價格保持平穩，但在同一區域，二手房相對新房在價格上仍有優勢。

特別是在四環以內的城區，新房項目基本都定位高端，將目標客群瞄準了二次改善，甚至終極置業購房人，不僅單價較高，戶型也比較大，總價很難控制在500萬元以內。

而在這類區域，總價500萬元的二手房卻有不少選擇。以大朝陽公園板塊為例，近幾年鮮有新盤供應，有限入市的幾個盤如泛海國際等都定位為頂級豪宅項目，單價均站上10萬元/平方米，但與之相鄰的二手房，仍可以淘換到價格相對較低的房源，當然，硬件、配套、物業等各項綜合條件就要相差得比較遠了。

不過，這樣的情況在2018年會因限價新房的出現而有所改變。目前已成交的供應限價新房的土地，除了對銷售均價及最高限價作出限制外，同時也要求套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%，這就讓在城區購買小戶型新房又有了可能。另外，這些限價新盤很多都位于以往高端項目集中的板塊，很多區域甚至從未有過小戶型供應。

以上周首創和遠洋聯合體拿下的朝陽區孫河鄉北甸西村地塊為例，該地塊總建筑規模約9.9萬平方米，建筑控制高度12米，容積率為1.1。該宗地居住建筑規模均建設普通商品住房，銷售均價不超過68924元/平方米，最高銷售單價不得超過72370元/平方米。

資料顯示，該地塊東至規劃孫河組團一號路，南至規劃孫河組團八號路，西至規劃孫河組團二號路，北至規劃孫河組團七號路，孫河組團是近幾年熱度最高的別墅聚集區，從地圖上看，該地塊被景粼原著、首開瑯樾、中糧瑞府、龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子等別墅社區包圍。另一在2017年5月被中糧、天恒、旭輝聯合體拿下的孫河地塊也與之類似，最高限價為70892元/平方米，而泰禾2017年9月拿下的地塊最高限價為71657元/平方米，無一例外，這些地塊都有套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%的限制。

除部分政策房外，孫河板塊目前尚無小戶型供應，這類地塊的拍出，無疑為想在這一區域置業的剛需提供了一個難得的機會。

除了孫河這類熱點區域外，還有多年沒有新增供應的區域，在未來都會有限價新盤入市，連多年沒有新增住宅供應的東城區，2018年都有望出現新盤小戶型。

　　二手房買入即可收到回報 新房需等待但送精裝修

不過，交易成本更大的二手房，也有自己的優勢，是新房無法比擬的，其一就是過戶即可交房，對于急于入住的購房人來說，二手房更為實際，而當前北京市場上的新房產品，往往需要等待兩年時間才能交房入住。其二，二手房往往所處位置更佳，周邊出行更方便，配套也比較齊全，租金回報也會更高。

據來電讀者介紹，他看上的那套490萬的亮馬橋小三居，配齊家電后，靠出租每月能收到7000元左右的租金。而與之對比的昌平北七家新房，在區域配套上肯定無法和亮馬橋附近相比。我愛我家數據顯示，北七家一套90平方米的兩居室，租金價格也僅僅在4000元/月/套左右。

是否急于入住，對于房屋出租回報是否看中，也將是選擇新房與二手房的重要條件。

不過，新房雖然需要等待兩年的周期，但相比多為城區內老舊小區的二手房，如今的新房甚至“限價”商品房也多為精裝修交房，并且戶型結構上，新房往往更注重南北通透，戶型設計新穎合理。

而市面上的二手房裝修就比較復雜了，有毛坯房、簡裝房、精裝房和豪裝房。但大多數的二手房在購買之后，都可能需要敲掉原來裝修好的部分，重新裝修，經濟成本和時間成本也需要考慮在內。

不過，對于早已進入存量房市場的北京樓市來說，新房尤其是“限價”商品房的供應相比龐大的需求還是比較少的，每年都有大量的置業需求要在二手房市場尋找機會。一般而言，就同地段的新房和二手房來說，新建商品房的均價比二手房要高。而且，新房價格都是固定的，一般沒有議價空間。二手房卻是可以談價的，如果碰到急需用錢的賣家，或者樓市整體下行，還可以壓壓價，買套比較劃算的房子。

此外二手房還有一大優勢，就是可以選擇自己想要的區域、小區、地段、戶型、樓層等，且所見即所得，什么都是看得見摸得著的真實存在。新房區域相對集中，覆蓋范圍有限，相對北京而言，大多數新房集中在五環以外。

二手房落戶、入學解決快 新房規劃、配套有優勢

對于首次置業的剛需，購房的首要需求并不一樣，而在滿足這些需求的層面，二手房和新房能給出的解決方案也不同。

方先生計劃近期出手買房的主要原因就是為了落戶。方先生本身有北京市的集體戶口，目前居住在燕郊的自有住房里。此前他一直在等著買自住房（共有產權房），但最近發現有點來不及了。方先生的兒子現在讀初一，他需要在2019年上半年以前把戶口從集體戶口中遷出，落到自有住房里，然后把兒子的戶口遷進去，以此保證兒子可以在北京進行中考和讀高中。

像方先生這樣的情況，包括共有產權房在內的大部分新盤都難以滿足他的需求。買新房，除了需要等待一至兩年的建設周期外，入住之后，一般也難以立即進行遷戶，不同區域的具體規定也略有不同。一些地區要求必須提供房本才可以辦理落戶，而一些可以依據購房合同落戶的區域，也必須建立在開發商已經到政府相關部門為合同進行了備案的前提下。

而在解決這些問題上，二手房具有天然的優勢。只要完成交易過戶，和前業主協商一致，戶口就可以順利遷移，還有孩子入學等問題也可以即刻解決。

雖然不能即刻滿足購房人在這些問題上的需求，但新房的“新”是其相較二手房最大的優勢。無論是在社區硬件設施還是軟性服務上，商品房市場經過二十年的發展，在各方面都有著顯著的變化。

以物業服務為例，現在很多市場上的二手房，幾乎無物業管理可言，公建設施也無法得到良好的服務。而現在的新房，物業服務已經成為主要賣點之一，好的物業可以幫助二手房實現價值的持續增長，已經成為業界共識。當然，匹配這種服務的是相較二手房高出不少的物業服務費。

另外，在很多居住體驗上，老舊二手房都已經無法和新房比擬。四季園林、人車分流、全面系統的門禁……這些都是新房的天然優勢。以現在新盤的標配新風系統、智能家居等附加價值為例，多數二手房都沒有配備。一些從首次購買居住就從未裝修過的二手房，配備的一些設施幾乎已經無法使用，購房人需要全部進行置換，而這些硬件的置換，也是一筆不小的費用。

業內人士建議，如果購房人需要即刻入住，又比較介意居住品質的，可以著重看一下二手房中的次新房，特別是品牌開發商開發的一些次新房。這類房源保值性較好，同時居住品質也有一定保證，當然，在同區域售價也相對較高，如果購房人是為了長期自住，建議還是選擇這類房源。

　　自住剛需新房壓力更小 投資保值二手房

其實無論是選擇新房還是二手房，都還是要看買房人個人的追求。同價位而言，新房尤其是被政府“限價”的商品房購房成本更低，門檻也更低，更加適合資金實力有限，但希望有房落腳的剛性需求。而對于投資保值的購房人來說，二手房不限售，隨時可以買賣，且出租回報更高，區域配套和交通已經較為完善，投資風險相比新房要小得多。

對于已經有過貸款記錄的購房人，如果貸款金額不高，公積金是個不錯的選擇，雖然額度最高僅有120萬元，但在如今銀行貸款利率普遍上浮的市場環境下，公積金貸款的利率已經接近普通商貸的一半，以120萬元的貸款總額，貸25年計算，如果選擇商貸，二套上浮10%的利率水平下，月均還款額為7290元，而公積金月均還款額僅為5848元左右，如果家庭收入較高，每月的公積金繳存額基本可以覆蓋月供，這對于剛需購房人，一方面可以節省一筆不小的費用，另一方面也可以顯著減輕壓力。

業內人士建議，買新房和買二手房，在買房費用、交易流程、買房風險及注意事項等方面有很大的不同。到底該如何選擇？買房人可以根據自己的實際情況和喜好而定。另外，其實無論選擇新房還是二手房，已經不是簡單的選房問題，更多的也是考慮選擇一種怎樣的生活狀態。因此在作出選擇之前，建議大家根據買房目的和對未來生活的預期，選出最適合自己的房子。

文/門庭婷 記者 李桁