潮白河是北京和河北的分界線，一邊是北京通州，一邊是河北廊坊。

在北京房價已經高到買不起的當下，廊坊成為很多京漂一族的“解憂雜貨鋪”。在這條特殊的分界線上，自發形成了一道充滿魔幻主義色彩的風景線——“白天去北京上班、晚上回廊坊睡覺”，廊坊的別名“睡城”也由此得來。

廊坊獨特的地理位置，再加上外地人口的加速涌入，購房人群的隊伍中也開始充斥著大量的投資客。所以，環京樓市的點滴動態，都牽動著這里的投資者。

“廊坊的自住率只有20%？”1月3日，當地產圈的數據達人丁祖昱在他的丁祖昱評樓市年度發布會上發布一組關于各個城市本地客群比例的數據后，那些在環京購房的投資者的心一下子又揪了起來。

和廊坊本地客比例相接近的，還有中山和惠州。這兩個城市的本地購房者占比也分別只有20%～24%。在本地購房客比例不高的同時，還有一些壞消息等著這些投資購房比例可能偏高的城市。那就是整個三四線樓市的平均首套房貸款購房比例，已經超過了47%，是所有類型城市中最高的。

有人就此提出擔憂，這將預示著一旦廊坊之類的城市出現拋售潮，將會帶來巨大的金融風險。而實際上，類似廊坊這樣，市場充斥著大量投資客的城市并不少。丁祖昱說，連景德鎮這樣的城市，也有大量的投資客涌入。

三四線城市的風險，無疑正在顯著升高。

但實際情況真的是這樣嗎？

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在所有外來購房者比例高的城市中，廊坊無疑是外來購房占比最多的，接近80%的人群來自其他城市，甚至遠遠超過了素有“小東北”之稱的海口和三亞。

據廊坊一位當地人士向90度地產透露，如今，在廊坊購房的外地人群主要分為兩類：第一種是在北京上班的外地人在廊坊買房的比較多；第二類是外來人做生意的基本都在這里買房，但是還有很多人買了也不住，估計是炒房的，還有不少明星也在這里買房呢！

作為廊坊三河市管轄的燕郊，更是充斥著大量外來購房者。燕郊當地的中介人員調侃說，行走在燕郊大街上，十個人當中就有五個是外地人，購房人群的占比肯定是外地人居多。

“由于燕郊與北京的獨特地理位置關系，人們都一度認為燕郊會沾北京的光，發展會越來越好。所以當初開發商們在燕郊加速蓋高樓、賣房子，大量的投資客也加入燕郊炒房大軍，房價蹭蹭上漲，只是經過這一輪調控后燕郊的投資客們才‘安分’了一些。”

但是，令人感到意外的是，去年3月和6月河北廊坊地區兩次出臺嚴格的限購政策，但依舊擋不住新投資客對這里的“青睞”。

90度地產曾在《燕郊樓市“崩盤”真相：老投資客賠掉首付，新投資客在變著花樣入場》一文中提到，燕郊的新投資客會通過當地的“關系”，從當地農民手中買一大批“購房指標”，一個指標2萬、使用兩年，兩年之后待房子升值、價格回升再賣出去，賺錢差價。在這些投資客看來，趁著眼下房價大幅度降價，這是抄底燕郊樓市的最好時機。

不僅如此，除了投資燕郊樓市，很多人還擠破腦袋要在燕郊落戶。大連人張嘉，在北京上班，結了婚且在燕郊當地有房，符合遷戶條件便于2015年4月份將戶口遷到了燕郊。“但是沒過多久，其他想遷進來戶口的外地人就不能遷了。”因為根據廊坊市后來的收緊政策，只有房產沒有本地工作證明和納稅證明的無法落戶。

其實，河北也意識到了這是一個問題。河北省曾下發《關于促進我省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》中，對環京帶的定位進一步明確：打造規模適度、職住合一、生態優美、生活便利、成本低廉、宜居宜業的首都衛星城，不建“睡城”和“圍城”。

河北省委書記也曾在河北省“兩會”上明確提出，廊坊決不能搞住在河北、回京上班的睡城，要率先走出一條生態優先綠色發展的新路。

02

雖然極低的自住率增加了像廊坊這類城市的風險成色，但是，由于城市潛力和特點不同，云集了大量投資者的三四線城市，卻并不都是樓市高風險城市。

比如，廊坊、中山、惠州等城市雖然外來購房者眾多，且多是貸款買房。但卻未必一定會發生拋售潮，因為這些城市中有相當一部分是來自北京和深圳的購房者。在京深房價已經高到買不起的當下，環京和環深，成為很多京漂、深漂理想的安居之所。

只不過，在那些城市買房的京漂和深漂，會不會真正住進去。還是只是將房子作為炒房的工具，完全取決于這些城市的生活機能。

具體來說，比如，到上海、北京、深圳，這些城市有沒有高鐵線路可以直達，每天到達的高鐵班次，美團和摩拜是否進入，星巴克是否已經大量開店，城市的人口總量又是否已經突破100萬規模，滴滴打車是否方便，電影院有幾家，絕大部分涉及生活機能的元素構成了丁祖昱預測的基礎。

從丁祖昱公布的數據來看，廊坊的生活機能，相對惠州和中山的確要遜色一些。因為，在丁祖昱預言的二十個潛力城市中，中山和惠州榜上有名。但是，廊坊卻不在名單之列。

廊坊的生活機能到底如何呢？我們來聽聽住在這里的外地人的聲音。

“因為工作原因，我對醫院的關注點比較多，廊坊燕郊的人民醫院硬件設備，比如影像學儀器，跟北京相比差距還很大。”在北京上班、住在燕郊的孫揚還提到了這里的教育條件，條件差、工資低根本留不住“教師”。

大連人張嘉對燕郊的交通印象“極深”，趕上北京的兩會或者大型會議，早晨5：30出門，3個小時能過檢查站就算快的，10點能到國貿就不錯了。“5:30是818快車公交，最快的車。”張嘉補充道。

90度地產曾走訪這里時還發現，由于“先開發后規劃”的倒序邏輯，導致這里的南北城存在較大的配套差異。

不過，當問及對未來的期許時，住在這里的人以及即將打算進去的人，依然對燕郊的未來充滿希望。“等北京發展得差不多了，也該想到我們了吧。”

03

由丁祖昱的判斷標準可知，預測樓市高風險城市，并不是客戶的購房需要究竟是自住，還是投資。而是這個城市的生活配套，是否能夠為購房者提供達到一定標準的中高質量生活。如果做不到，那么對不起，你購買的三四線城市就是高風險城市。

在某種程度上，丁祖昱的提醒可以算得上非常及時。

雖然環滬、環京、環深以及都市圈的概念，過去幾年很活躍。以上海為例，有些中介，甚至把揚州、鎮江的樓盤，也作為環滬項目銷售。但按照最新發布的《上海城市規劃（2017-2035）》，真正意義上的同城化都市圈，僅僅覆蓋90分鐘通勤時間范圍內。

上海和都市圈城市的環境、交通、公共服務、資源共享，更多是這90分鐘通勤范圍內。超過這個覆蓋半徑，能分享到上海的資源將極為有限。

這就為我們訂立了一個標準，90分鐘通勤時間外的“環滬”、“環深”、“環京”三四線城市，其實并不能因為臨近這些一線城市而得到很多實質的好處。無論是投資，還是自住，當地的房價都要依賴于現有的生活機能而成立。否則，就有下跌風險。

實際上，之前就有觀點，以環京、環滬、環深三個地區的房價、人均GDP 、產業結構等進行過比較，發現環京地區的部分城市，經濟質量相比另外兩個城市群要遜色，但房價卻顯著高于后兩個城市群，由此判斷，環京的房價實際上存在被高估的風險。

如果以生活機能和經濟發展、人口導入、交通等要素，再次衡量三大城市群中的城市，也可能會發現某些城市有價格高估嫌疑。

比如，前年和去年成交不斷攀新高的環滬城市群的嘉興，目前房價比紹興、南通要高，但GDP卻不如后兩個城市。

這說明，熱衷前往三四線城市買房的人們，也許到了真要較真比較不同城市生活配套、人均收入、經濟環境的時候了。