在“房子是用來住的、不是用來炒的”的這一基本定位指引下，2017年住房租賃市場受到社會各界空前關注。來自《2017年上海市住房租賃市場發展報告》的數據顯示，2017年上海住房租賃市場供求關系總體平衡，平均租金支出占收入比在36.8%左右，租賃住房具有可負擔性；全市住房租售比平均為1.43%，住房更多回歸居住功能，房地產市場長效調控效果逐步顯化。這是滬上首次由行業協會編制發布的住房市場分析監測指標體系。

該報告由上海市房地產經紀協會牽頭，上海中估聯信息技術有限公司、上海師范大學房地產經濟研究中心和上海房屋租賃專業委員會聯合組成的上海住房租賃價格指數監測辦公室發布，構建了全市、環線、區域、板塊等四個系列的租賃價格指數。2017年的報告運用大數據手段，采集了滬上五大主流房產中介企業和房屋租賃企業的監測數據，涵蓋了上海全年成交租賃住房樣本約20萬套、1200萬平方米左右。

上海市房地產經紀行業協會常務副會長陳亮表示，住房租賃監測平臺的搭建，是產、學、研結合的探索和嘗試，希望通過發揮三方面在各自領域的優勢，提供動態的、多樣化的租賃動態信息，共同推動上海住房租賃市場健康發展。

??租金走勢：

??先回落后企穩租售比平均為1.43

以全年租金走勢來看，先回落后逐步企穩，同比下降2%。具體表現為：2017年第1季度租賃價格環比下跌1.5%；到第3季度，由于畢業季大量畢業生租房需求，租金止跌，環比上漲0.31%。到第四季度同比下降2%。

區域市場也進一步分化。在租金整體下跌后，有的區較快企穩，如青浦區、虹口區、松江區、奉賢區、嘉定區和閔行區；有的區價格指數持續下跌，如長寧區、黃浦區、金山區、靜安區和浦東新區。

全市平均單位標準租金為62.5元/平方米/月，其中最高的為內環內98元，最低的郊環外為25元。按人均可支配收入計算，平均租金收入比為36.8%，上海住房租金總體處于可支付水平。

由此推算出，2017年上海全市住房租售比平均為1.43%，且由內向外呈現U型態勢，其中內環內租售比最高為1.48%，外郊環租售比最低為1.35%。租售比是住房市場的重要指標，反映出在政府加大調控、大力發展租賃市場背景下，市場預期得到修正，房地產市場長效調控效果逐步顯化，上海住房更多回歸居住功能，租賃市場租金穩定走勢得到支撐。

??年度標簽：

??中小戶型熱租長租公寓“價優物美”

從市場需求來看，集中中小戶型居住和租房外移的特征越發明顯。

監測數據顯示，2017全年成交中，1室戶型占46.2%，2室戶型占45.2%，三室以上占8.6% 。社區越成熟，租賃需求越活躍，如古北板塊、徐家匯板塊、洋涇板塊、碧云板塊、松江新城板塊、陸家嘴濱江板塊、塘橋板塊等。從環線分布來看，內環內活躍小區占比最高達到42.5%，其次是內中環活躍小區占比為34.4%，外郊環、中外環次之，最低是郊環外。但隨著年輕的白領人群對于生活質量的要求的逐漸提高，質量高房源、交通便利、周邊配套完善的租賃房源成為需求重點。外郊環附近交通便捷度和生活配套成熟度的板塊，逐步成為租賃的熱點，如九亭和周浦等。

監測顯示，單套租金價格分布中以3000-4000元/月的占比最多，為34.0%。

近年新興的、兼具服務優勢的長租公寓迎來利好。監測顯示，代理經租的住房，通過增加配套服務，提高居住品質，可以產生租金溢價。如一居租金均價為4182元/月。一般可以高于普通社會租賃住房20%左右。

??未來趨勢：

??機構經營租賃房增多供求關系、價格保持穩定

“2018年，在國家大力發展房屋租賃市場、租購并舉、等一系列紅利政策的刺激下，上海住房租賃市場對由租賃機構經營管理的住房需求無論從規模和需求上，都將大幅增加，租金價格仍將保持在合理水平。”上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦教授分析說，明年租賃市場將凸顯三個特征。

一是市場穩定增長。2017年上海共新增租賃住房用地29幅，將在近兩年形成近3萬套的租賃住房。2018年租賃住房用地仍將繼續增加，不斷增加機構經營的市場化租賃住房，預計實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房源9萬套（間）的目標。機構經營的租賃住房，包括公共租賃住房、代理經租的租賃住房比例也將不斷提高。將為市場提供更多的長期、穩定的租賃住房供應，租賃住房的宜居性將會不斷提高。二是供求關系穩定、租金保持合理。預計2018年，以青年家庭、新畢業大學生為主的新市民租賃需求仍將增加，市場上對機構經營的租賃住房需求會繼續增加，租金水平仍保持可支付性。三是租賃經營積極創新。支持專業化、機構化住房租賃企業發展是房地產業發展的重點內容。相關支持政策會不斷出臺或完善，企業可結合自身的特點，適時進行戰略布局。

上海中估聯信息技術有限公司董事長許軍表示，目前市場上住宅無論是租賃還是成交數據特征是雜亂、不準確、時效性差；而且靜態信息多，缺少動態的監控性數據；簡單的數據羅列較多，對價值特點與價格變動的規律性相關研究較少。這次對于合作參與租金價格監測體系的研究，充分結合了自身特點與優勢，對全市14317個住宅小區的覆蓋，積累了50多萬樓棟信息，700多萬單套信息，同時還有百萬級的POI數據基礎，結合創新數據算法，建立起價值動態跟蹤平臺，形成了一套對房地產價值變動趨勢研究體系。并通過與多家大型的房地產經紀公司形成了數據與業務相關信息的合作，由此實現跨界數據整合，更加準確地監測租賃市場變化。最后，許軍董事長表示，本次租金價格監測體系產品形式上首次以微信公眾號的形式發布，未來將結合各類移動端的產品形式進行突破。未來還會針對市場上關心的各類價格和市場指數的進行更深入研究，為客觀反映市場動態提供指標體系，也為市場參與方提供決策參考。