現在的樓市價格已經很高，在沒有貨幣大放水的情況下，你還會選擇投資房地產嗎？

中國人民銀行1月12日發布2017年金融統計數據報告，廣義貨幣(M2)余額167.68萬億元人民幣，同比增長8.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.9個和3.1個百分點，再創歷史新低。

M2增速放緩或成為常態，而另外一方面，國土資源部正加快建立房地產健康發展長效機制，銀監會也將繼續遏制房地產泡沫化傾向。

國土資源部部長姜大明近日表示我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度。

銀監會主席郭樹清日前在接受《人民日報》采訪時表示，銀行業要加強對各類風險的防范和化解，努力促進形成金融和實體經濟、金融和房地產、金融體系內部三個方面的良性循環。為此，需要著力降低企業負債率，抑制居民部門杠桿率，繼續遏制房地產泡沫化傾向。

?M2增速跌跌不止

“在過去這些年里，中國的房地產購買已經越來越去使用化，越來越變成了投資化，房子投資性的屬性越來越明顯。很多人擔心的是貨幣價值的不穩定。如果這樣的狀態持續下去，就個人而言，我也覺得這沒有東西可投資，不買房子買什么？但站在國家立場上看，沒有什么大宗商品比房子更能夠吸納貨幣。”鴻坤集團高級合伙人、執行董事毛大慶近日公開表示，只要政府敢不斷得印鈔票，這個故事可以永遠唱下去。但現在人民幣和實體經濟的脫節越來越遠，給國家帶來的危險就越來越臨近，因此不能再繼續擴大M2的規模。

就最近20年來看，國內的房價已跑贏通脹。

我國全國住宅平均售價、CPI及人均GDP走勢

“這說明房價具有良好的保值功能，但是低于人均GDP的名義增速，這說明房價沒有跑贏人均名義GDP增速，也說明隨著時間推移人們的購房能力是提高的，即購房會越來越容易。不過，從四個一線城市以及大部分二線城市來說，似乎是房價跑贏了人均收入的增長。”中金所研究院首席經濟學家趙慶明向經濟觀察網記者稱，本輪房價仍處于上漲之中，但是從一、二、三線分別來看，一線城市自2017年4月已經進入調整期，二線城市正在見頂，三線城市似乎仍有進一步上漲的空間。不過隨著中央對房產的定位以及限購政策的逐步下沉，預計今年4-6月份三線城市房價也將見頂。

從2000年到2017年，M2從13萬億元，增加到167萬億元，漲十幾倍，未來十幾年還能再漲十幾倍嗎？現在整個貨幣環境從寬松走向穩健，去杠桿意味著未來的貨幣環境很難再像過去那么寬松。

“隨著去杠桿的深化和金融進一步回歸為實體經濟服務，比過去低一些的M2可能成為新的常態。”央行調查統計司司長阮健弘表示，當前貨幣信貸運行總體正常，金融對實體經濟支持力度穩固，金融運行情況韌性在增強，企業利潤也在向好，這為金融體系主動降杠桿提供了較好的時間窗口。M2增速有所下降，主要反映了去杠桿和金融監管加強的背景下，銀行間資金運用更加規范，由此派生的存款也會有所減少，影響了M2增速。

當M2增速連年放緩，且未來低速增長將成為常態時，高房價還能支撐多久？

“影響房價的因素很多，貨幣幣值、人口、位置等都是主要因素。”趙慶明稱，假設其他條件不變，M2增速向下，或者整個流動性收緊時，房價難以上漲。但M2增速與房價相關性不是很強，近幾年M2增速相比2010年前已呈回落態勢，但房價增長更快。

三四線城市房地產配置價值幾何

“為什么不能再繼續擴大M2的規模？這就代表著人民幣和實體經濟的脫節越來越遠，如果越來越遠，帶來國家的危險就越來越臨近。”毛大慶認為，人民幣國際化背景下，不能靠印鈔票刺激一個虛假的房地產價格，“房住不炒、租購并舉”，八個字背后是中央非常大的決心。

當前人民幣在國際體系中還處在一個相對較低的水平，但人民幣國際化將是一個長期戰略。

“人民幣國際化也會經歷一個很長的時間，我們沒有必要從一年、兩年的發展變化來評價人民幣國際化進程的成敗。”1月14日，中國人民銀行副行長殷勇在中國金融四十人論壇主辦的第二屆金家嶺財富管理論壇上表示，人民幣國際化是一個長期戰略，要以“一帶一路”建設為重點，創新對外投資方式，加快培育國際經濟合作和競爭新優勢，進一步推進人民幣國際化，服務好全面開放的新格局。

“以后做房地產不會那么容易，原來遍地是錢，閉著眼就可以撿錢的時代沒有了。”毛大慶稱，通過智慧、科技、資本運營房地產將會產生更高價值。

當房地產商已開始從建房子、賣房子到依靠科技、資本運營房子時，投資者還能通過炒房獲取更高收益嗎？

宜信財富發布《2018年資產配置策略指引》認為，隨著中國房地產行業高速增長階段結束，國內房地產市場已經從增量擴張轉向存量優化。同時，創新型經濟催生了物業新需求，如物流地產、長租公寓等業態，要以發展的眼光抓住新的機會。

基于周期性規律以及中央決心建立和出臺房地產市場平穩健康發展的長效機制，趙慶明預測，在房產稅正式出臺前，我國房地產市場都將處于調整期，盡管當前已有部分二線城市已經對限購政策有所松動。這可能是1998年我國房地產市場化改革以來遇到的最長的調整期。從投資的角度看，即使三四線城市房價仍可能會繼續上漲一段時間，作為資產配置的價值都已經不大。