上海曾是中國輕工業基地，也因此成為城市更新的排頭兵,因為縱觀世界城市發展，隨著產業升級和外遷，城市更新的第一次機遇幾乎都在老工業廠房，而這些存量資產的提升和管理則成為了城市更新的核心訴求。

從上海金星電視機廠到南市發電廠再到靜江建材市場，這些上海的老廠房在錦和集團的手里迎來了華麗轉身，它們既保留了歷史文脈，也開發出了新的業態和功能，推動了產業更迭，成為這座城市精致而有溫度的生活新街區。

上海錦和投資集團有限公司董事長郁敏珺表示，存量資產的更新是個永續存在的市場，并且每個項目都需要量身訂做，無法復制，挖掘它的人文價值，賦予其獨特的空間價值，同時符合客戶的需求，并讓客戶之間相互需要彼此融合。這就是我們要做的事情。

存量價值提升，從輕工業開始

2007年，曾是上海輕工業產品代表的金星電視退出歷史舞臺，坐落于田林路的金星電視機廠被錦和改造為越界創意園，這是錦和集團旗下錦和商管板塊城市更新的首秀。而彼時的上海是一片大工地，到處是塔吊和工程車，400多個地鐵站在建，一幅欣欣向榮的景象。

越界創意園

越界創意園

回憶起當初，郁敏珺說：“當時城市更新還是個比較陌生的概念，在打造越界創意園時，不少同行表示難以理解，房地產正處于火熱階段，為什么要去做城市更新呢？”這源自2006年的一次美國之行，郁敏珺赴哈佛大學進修，順道去紐約曼哈頓參觀項目，和國內截然不同的是，那里沒有大規模建設，基本在做存量更新，“有將立體車庫改成公寓的，有把總部辦公樓改成了高端服務公寓的，印象最深的是紐約證券交易所旁的一棟樓，請了阿瑪尼做設計，屋頂被改成酒吧。據介紹這棟樓二戰時甚至做過醫院，我突然意識到，城市化進程到后來就是存量發展的邏輯，功能需求是一直變化的。”

歐美發達國家的城市更新幾乎都是依循這樣的發展脈絡，產業的變遷使得沒落的工業區重新煥發新生，紐約高線公園、倫敦金絲雀碼頭等無不如此。在郁敏珺看來，這一切中國遲早會經歷。

郁敏珺表示，城市化進程到一定階段必然伴隨著產業轉移，原有的產業沒落，騰出來的建筑載體有了被更新改造的機會，它可以有新的價值新的內容，進而適合當下社會和產業的發展，當時的上海正好處于這樣的歷史節點。

一面是洶涌澎湃的開發熱潮，一面是日益破敗的工業廠房，郁敏珺選擇了后者，金星電視機廠成為集休閑、商務、消費為一體的創意園區，吸引了眾多國內外知名企業，其中不乏國際500強。

郁敏珺說：“我覺得城市更新的本質就是存量資產的價值提升，通過對原先資產價值的修復和創造，實現市場的認可。首先必須是存量市場，增量市場不存在更新，其次必須是城市，鄉村是另一種模式。”

郁敏珺認為，我們城市發展已經進入新的階段，產業在發展，不斷產生新的需求和定位，然后就有更新的機會和價值，所以其實存量市場會越來越大，城市更新會越來越快，而隔個幾十年再度產生存量，又有新的一輪更新機會，所以城市更新是永續存在的。

每一個都是非標產品

十余年的發展，錦和切中了上海輕工業產業更迭期，大量衰敗的工業廠房被改造成各類特色鮮明的文創園區和街區商業，繼續發揮著作用。目前錦和商管已在多個城市運營管理70多個項目，包括糧倉、裙房商業、老舊園區和老舊樓宇的更新。

與增量市場最大的不同是，城市更新沒有規律可循，每個項目都有自己個性化的表達方式。“之前我向有過相關經驗的人取經，問有沒有什么規律可總結，他告訴我沒有，只有摸著石頭過河。”郁敏珺說。

產品線是房地產開發經常被提到的概念，工業化產品的一大特點就是可復制，但在城市更新上卻不完全行得通。郁敏珺認為,沒有產品線可言，從城市角度來說，城市化道路不一樣，城市發展的階段不一樣，地域特色不一樣。具體到項目，就是每棟樓都不一樣，每一層也不一樣，包括層高不一樣、面積不一樣、結構不一樣，所謂的在地性非常強，需要因地制宜。

郁敏珺清楚記得改造錦和越界陜康里時的事必躬親，“當時設計完每棟樓我都要仔細地看，比如前面是居民樓那么我的窗戶要高一點，滿足采光的同時避免直視，另一面對著公共綠地，那么我希望窗戶大一點，盡可能保留景觀。”

越界陜康里

郁敏珺指出，城市更新非常考驗人，每個項目都要花心血，這是一個細活，沒有可取巧的辦法。你必須去看每一棟樓、每一層樓、每一扇窗戶乃至每一處細節,思考未來可以改變成什么樣子,這個是非常重要的。就像老上海的裁縫一樣，對每一個項目量身定制。

越界田林坊聚焦設計創意，越界陜康里呈現海派里弄風格，越界世博園主打電廠工業風，越界永嘉庭復刻濃郁法式風情，錦和商管打磨過的每一個項目都各有韻味。

“但我們的所謂個性和設計師的主張不太一樣，他們可以做出很漂亮很獨特的外形和結構，但對于功能定位、商業價值不一定很了解，更新后給誰使用，產業和人口結構如何，怎么適應客戶的不同需求，這些都是我們要考慮的。”郁敏珺強調。

“國外在設計領域劃分得非常細，酒店歸酒店，博物館歸博物館，還有燈光設計、標牌設計、音響設計等等，未來設計院的理念與我們的實踐應該結合起來互相成就。”

文化作底，跨界融合

郁敏珺一直在聊資產、在算賬，但其實她更看重文化。“錦和商管就是資管鏈條‘投融管退’里面的管，實現價值提升最重要的一環。所以我們做城市更新一定要會算賬，不賺錢顯然是不可持續的，但光會算賬不行，還得要有人文情懷。”

郁敏珺告訴澎湃新聞記者，算賬決定了城市更新能不能做，文化決定了城市更新能不能做好，文化是城市更新的底色。

“如果不能挖掘項目的文化價值，你就看不到他未來的前景，所以城市更新從業人員對新商業新消費等東西，要有很敏銳的觸角，但又要能落地，會算賬，同時有點情懷，包括對人文對文化的認知，能把這些綜合能力整合起來才做得好，這是我的看法。”

但如何挖掘文化資源？這也是城市更新目前爭議較大的一塊內容，即如何解決開發與保護之間的矛盾。

郁敏珺認為，保護老建筑傳承城市文化肯定沒錯，但不是教條的保護，不是一動不動，如果歷史建筑沒有很好地利用，就談不上真正的保護。保護要看最終目的是什么，然后看這棟樓到底適合用什么樣的手段來達到最后保護的目的。

郁敏珺的這種理念可以看作錦和創意園區品牌“越界”的最佳注腳，從歷史中走來的老廠房，保留了人文元素的同時，吸引了各種不同的人群不同的產業，充滿了先鋒、前衛與時尚，不管是空間結構還是功能業態都是一種跨界融合。

“這么多年來因為技術的發展、互聯網的普及，很多行業都跨界了，這是未來的趨勢。老建筑在城市更新之后，空間屬性反而會受歡迎，會裝進不同的內容，而這些新經濟、新產業需要自由的空間去交流、創造，這就為跨界融合提供了條件。”

就像越界陜康里，里面有一個老教堂，這為項目帶來了新的空間屬性以及人群，由此形成一個客戶之間交匯融合的氛圍場景。

郁敏珺表示，最好的生意就是叫好又叫座，我總結為四個滿意。業主滿意，獲得品牌聲譽；政府滿意，獲得稅收和產業發展；客戶滿意，喜歡和認同這個地方；還有自己也要滿意，激勵自己可以做得更好，這就是我們的價值。