曾是鄉鎮經濟騰飛“排頭兵”的松江區泗涇鎮，再次來到轉型發展的十字路口。

由于區位條件優勢，泗涇鎮多年前產業用地就逼近“天花板”。23.99平方公里行政區域內有數十個低產出的“園中園”、“廠中廠”，有的稅收貢獻甚至為“0”，存在產業低端、管理缺位、層層轉租等問題。受此影響，過去較長一段時間，泗涇鎮制造業發展萎靡。

園中園土地屬于企業私人所有，而土地二級市場價格每畝單價就超400萬元。通過傳統回購的方式“騰籠換鳥”，代價是泗涇鎮難以承受的。該如何破局走出一條新路？

設置準入門檻，打造商貿服務業發展新引擎

泗涇鎮選擇從央企破局。

日前，吉利旗下新能源汽車品牌極氪ZEEKR 009專場試駕會泗涇鎮手拉手汽車港召開。這場試駕會在業內頗具分量，極大提升了手拉手汽車港的顯示度。

鮮為人知的是，三年前這里還是一片雜草叢生的閑置老廠房。手拉手汽車港是原江南造船廠分廠，因多種原因閑置后，一直是地方政府一塊“心病”。這塊地共157畝，一旁是泗涇鎮重金打造的城市濱水空間，交通便捷，是實體產業發展的“大衣料子”。

與土地所有人——央企中船科技多次協商溝通后，對方終于同意由泗涇鎮政府代為招商。閑置土地利用起來后，預計中船科技每年將獲得1600多萬元的租金收益。

當時泗涇鎮發布招商消息后，懂行的投資人都慕名而來。

“結合全鎮發展規劃，我們對于這個園區定位是發展新能源汽車產業，打造集國際賽事、試乘試駕、休閑娛樂、汽車文化活動等多功能為一體的國際化汽車產業園。”泗涇鎮黨委書記楊洪彬告訴記者，泗涇鎮為這塊設置了較高的準入門檻，希望打造成泗涇商貿服務業發展的新引擎。

2020年10月，手拉手汽車港與中船科技簽訂20年租賃協議，項目正式啟動。原先的舊廠房被重新改造，集汽車性能提升中心、汽車品牌中心、新能源中心、創意改裝中心、汽車文化廣場、卡丁車體驗中心等于一體的綜合性汽車產業集聚區拔地而起，改造廠房的投資額超2億元，僅燈光改造就花了數百萬元。

“真金白銀沒白花。園區招商勢頭喜人，空間一直供不應求。為把控品質，提升畝產稅收貢獻，六十多家園區入駐企業都含金量極高，包括極氪新能源的銷售中心、長安汽車的華東銷售總部和交付中心、奧迪的上海交付中心等。”手拉手汽車港董事長薛從發告訴記者，目前園區每納稅2000多萬元，下階段有望超3000萬元。“今年園區僅汽車交付金額超30億元，明年預計超50億元。”

記者在園區觀察到，園區發展欣欣向榮，世界漂移類賽車冠軍俱樂部、知名汽車改裝企業、汽車類媒體等經營情況喜人。園區內擁有上海市區唯一28000平米漂移賽道，可承辦國家級賽事以及各類賽事文化活動。

極氪新能源交付中心相關負責人王涵楓說，迎來銷售旺季，僅上個月就交付1400多輛汽車。

手拉手汽車港的興起，帶動了泗涇鎮商銷社零數據。據悉，截至目前，泗涇鎮今年已完成限額以上社會消費品零售額17.9億元，完成全年計劃223.3%，同比增長198.9%。“園區為泗涇居民提供了上千個薪酬較高的工作崗位，每月人均收入可以達到8000元以上。”薛從發說，將努力打造出在國內汽車市場有影響的一站式汽車特色服務平臺。

敢于嘗鮮政策，打破發展瓶頸

民企是破局的關鍵。

2013年，受生產成本、環保、物流等因素影響，紅虹木業決定將生產基地從泗涇搬遷至長三角其他地區，老基地轉型做園區。

“園區有75畝土地，位置好，廠房是現成的，一年就能掙四五百萬元租金。”紅虹產業園副總經理朱林平說。

這筆買賣對園區很劃算，入駐企業多為低端倉儲物流五金類企業，只需提供基本的物業服務。但對地方來說，園區非但沒有稅收貢獻，地方還要提供道路、保潔、水電、環保、安全等隱性成本支出。

如果地方整體收購園區，在不溢價的情況下，也至少要3億元，代價太大。如何破解？

契機出現在松江區出臺產業結構調整推進存量工業用地二次開發相關政策，鼓勵符合條件的“園中園”企業改造廠房，提升容積率，向存量要空間、向質量要效益。

泗涇鎮敏銳地察覺到，“東風”來了。一方面，積極爭取區經委等職能部門支持；另一方面，向紅虹產業園反復傳達政策精神，動員企業主動轉型。

“原本園區的品質低，容積率僅0.4到0.6，75畝的園區建筑面積僅三萬多平。一旦改擴建，容積率能達到2.0，建筑面積達11萬多平，整整多了八萬平方。”朱林平說，地方政府幫園區算了筆賬，雖然園區要一次性投資3.5億元改造費用，但品質提高后，廠房也能租出價格，預計年租金達到4000萬元。

算清楚“長遠賬”后，紅虹產業園有了積極性，準備全面向專業化園區轉型。光設計方案，園區就以數百萬元的高價，面向國際招標。最后，園區由德國設計團隊重新設計，融入產城融合新理念，建設形態美觀、配套完善的高品質現代化廠房，作為導入優質外資項目的重要載體。

數年時間，紅虹產業園從簡陋的木質家具生產廠蝶變為高品質科創園區，獲評“上海市創業孵化示范基地”，承辦G60科創走廊優秀人才創新創業大賽，入駐數百家科創企業。

從機制上破局，發揮耦合效應

泗涇鎮將地方“園中園”發展亂象總結為“三無三亂”：招商無重點、業態發展亂；環境無人管、管理機制亂；競爭無優勢、產業布局亂。

泗涇鎮現有商用密碼、國科、綠亮、掌安、交科眾創等產業園區平臺19個，共1000畝地左右。面對“園中園”管理和服務上的短板，僅提升園區硬件水平，只是外表光鮮。單憑政府經濟部門為園區提供“保姆式”招商、審批服務等，也只能圍繞個別點位做文章，精力終究有限。如何從體制機制上想辦法，發揮園區間耦合效應？

紅虹產業園有一家行業隱形冠軍企業—爐石科技。數年前，爐石科技的創始人—幾名東華大學畢業生懷揣著夢想來到這里，租了一間50余平的辦公室隔間。如今，企業推出的純麥無線K歌麥克風入選首批上海市高新技術成果轉化項目，訂單成倍增長，僅2022年上半年，其工業產值同比增長90.6%，今年有望納稅千萬元。

初步涉足園區運營開發的紅虹產業園，能孵化培育出這樣的“金鳳凰”，背后的泗涇鎮經濟部門功不可沒。

經過深入調研，泗涇鎮黨委政府提出打造“三優三提”園區管理“升級版”：緊緊抓住19個園區平臺公司，優化服務、優化環境、優化機制三大舉措，提升精準高效標準、提升招商引資質效，提升區域競爭力。

在組織架構上，泗涇鎮成立鎮屬公司管理和服務19個園區平臺，將原本各園區零散的企業服務專員凝聚起來，形成一支上百人的“編外”招商引資和企業服務隊伍矩陣。

“我們將園區平臺用好，就等于多了上百名免費的招商員、企業服務員，更有利于以商招商。”楊洪彬表示，對于服務專員無法協助解決的問題，后續會通過鎮“產業項目推進會”，由鎮領導和鎮各職能部門協調解決。

這兩年，每季度的泗涇園區平臺會議制度為企業津津樂道。泗涇鎮通過定期邀請園區平臺、相關企業負責人、鎮經濟、市場、稅務、規劃、城管、教育等職能部門共同參與，聽取園區企業發展難題，共同商討解決遇到的問題和困擾，當場確定工作責任人和完成時限，明確解決辦法，實現政企面對面的“你問我答、你呼我應”，先后解決帝亞、掌安等企業涉及銀行貸款、園區停車等50余個問題。

“這會議的氛圍相當好。19個園區之間以畝產稅收等綜合性指標排名次，季度成績較差的園區去學習經驗，成績好的園區去領榮譽拿獎金，大家比學趕超。”朱林平告訴記者，會上大家學政策規劃，為企業解決實際困難。“獎金激勵是一方面，更重要的是榮譽感，政府把我們當自己人。”

“有人問我們，為啥不拿租金就好，還要孜孜不倦發展園區？”朱林平說，園區在滿足經濟效益基礎上，希望能搭上地區建設長三角G60科創走廊的快車，做出品質和品牌。

在紅虹產業園，除了高品質廠房，還有自己的獨立食堂、便利店、健身房等，190套人才公寓拎包即可入住。網紅風格的歐式風格咖啡館是園區企業家談生意、研發人員尋找靈感的“寶藏”店。

園區里精巧的咖啡廳

朱林平說，園區不滿足于提升環境、代辦審批等基礎服務，希望為企業提供孵化、成長、加速的服務企業全生命周期。“對于大學生創業項目，我們會判斷項目未來前景，給予減免租金、提供免費裝修等服務。”

從事醫療器械研發的塔望科技，最早來到紅虹產業園時僅有兩名大學畢業生，園區判斷項目具有較好前景后，免費幫助企業進行裝修。等企業進入成長加速階段，需要大筆研發經費時，園區又投入數百萬元，當起天使投資人。如今，企業年產值3000多萬元，處于爆發前夜。

三年來，泗涇鎮園區企業年度納稅總額從6800萬元提升至2021年1.6億元，預計2022年納稅總額3.6億元，同比增長100%。目前，泗涇鎮19個園區平臺企業總戶數418家，上市掛牌企業29家，高新技術企業115家，其中，2022新增企業216家、新增上市掛牌企業4家、新增高新技術企業26家。